RESOLUCIÓN de 25 de abril de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en, el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid don, Manuel Sagardía Navarro contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 5 de dicha capital, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de subrogación de préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por el Notario de Valladolid don Manuel Sagardía Navarro contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 5 de dicha capital, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de subrogación de préstamo hipotecario.
I
El día 14 de abril de 1992, mediante escritura autorizada por el Notario de Valladolid, don Jesús Cano Hevia, se formalizó un préstamo garantizado con hipoteca, para responder de principal, 14.500.000 pesetas (87.146,76 euros); intereses remuneratorios de tres años, 5.872.500 pesetas (35.294,44 euros); intereses moratorios de un año por importe de 1.450.000 pesetas (8.714,68 euros); y por la cantidad de 2.175.000 pesetas (13.072,01 euros) que se señala para costas y gastos. Mediante escritura autorizada el 3 de julio de 2000 por el Notario de dicha capital don Manuel Sagardía Navarro, se convino conforme a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, subrogar en dicho préstamo a la entidad «Caja España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad. En esta escritura se expresa que «el referido préstamo seguirá inalterado en cuanto a todos y cada uno de sus pactos, excepción hecha de la mejora de las condiciones del tipo de interés en su día convenido»; y, además de modificar dicho tipo de interés, se pacta que «En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de la variación podrá ser superior al doce por ciento ni inferior al tres por ciento».
Presentada en el Registro de la Propiedad número 5 de Valladolid copia de la mencionada escritura de subrogación otorgada el 3 de julio de 2001, fue calificada con la siguiente nota: «Presentado el precedente documento el día dieciséis de Enero de dos mil dos, bajo el asiento 995 del Diario 30, el Registrador que suscribe ha procedido a su calificación y, previo examen de los antecedentes del Registro y de la diligencia extendida el día siete de Enero de dos mil dos por el propio Notario autorizante, para hacer constar que después de expedida la copia se ha observado el error que subsana, de no haber hecho constar el sobre-raspado efectuado en la matriz, en el apartado segundo del otorgan, que dice así: «... 293.221 pesetas (1.762,29 euros)... «; resuelve no practicar la operación solicitada, por observarse el siguiente defecto: -Dado que la hipoteca objeto de subrogación garantizaba los intereses remuneratorios de tres años al tipo del trece cincuenta por ciento anual, que importaban treinta y cinco mil dos cientos noventa y cuatro coma cuarenta y cuatro euros, y que ahora se establece que en ningún caso el tipo de interés nominal resultante de la variación podrá ser superior al doce por ciento, es preciso señalar claramente la nueva responsabilidad hipotecaria de la finca, dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado, que implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión de la hipoteca en cuanto al crédito, -Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de Noviembre de 1.999-. Además, se hace constar, que no son susceptibles de tener acceso al Registro, los siguientes párrafos, apartados o cláusulas: -El último párrafo de la cláusula financiera primera, (TAE), por carecer de trascendencia real. -La cláusula financiera segunda, por ser de carácter personal, al referirse a conceptos no asegurados con la hipoteca. -El segundo párrafo de la cláusula financiera tercera, ya que tratándose de préstamo mercantil es de aplicación el Código de Comercio. -Las estipulaciones cuarta y sexta, por carecer de trascendencia real. Contra la presente calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, según el trámite previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, recurso que se deberá presentar en este Registro para la Dirección General de los Registros y del Notariado, debiéndose acompañar el título objeto de la calificación, en original o por testimonio y una copia de la calificación efectuada. La resolución expresa o presunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado será recurrible ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal. La demanda deberá interponerse en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución practicada al interesado, o tratándose de recurso desestimado por silencio administrativo, en el plazo de un año desde la fecha de interposición del recurso gubernativo ante los Juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble. Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contender entre si acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo. Valladolid, 23 de enero de 2002.-El Registrador [firma ilegible] ».
Mediante escrito que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad número 5 de Valladolid el día 12 de febrero de 2002, el Notario autorizante de la escritura calificada interpuso recurso contra la anterior calificación y alegó: 1. Que el artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo (modificada posteriormente por la ley 14/2000 de 29 de diciembre), dispone que en la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora (posteriormente, según la ley 14/2000, modificación) de las condiciones del tipo de interés, tanto inicialmente pactado como el vigente, por lo que la escritura, por mandato legal, no puede efectuar la modificación que exige la Registrador; 2. Que la Resolución de esta Dirección General de 21 de Febrero de 2001, perfectamente conocida por la Registrador, por haber sido parte en ella, expresamente dijo que ««la subrogación importa (sic) un simple cambio subjetivo en un crédito anterior que subsiste con la única modificación del tipo de interés.. L; 3. Que la Resolución citada en la nota de calificación de fecha 5 de noviembre de 1999 no tiene relación alguna con el supuesto de hecho de la escritura calificada ya que se refiere a un supuesto de novación de hipoteca y, por tanto se está incidiendo en la obligación garantizada por acuerdo entre acreedor y deudor, no ha un simple cambio subjetivo en un crédito anterior.
El 18 de febrero de 2002, la Registradora elevó a este Centro Directivo expediente, conteniendo el testimonio del título calificado, en el que se contiene la calificación efectuada, así como el recurso y su informe, en el que alegó: 1. Que procede a emitir en defensa de su nota el informe a que se refiere el párrafo séptimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre; 2. Que la nota de calificación no hace más que reproducir los fundamentos de derecho de la Resolución de esta Dirección General de 5 de noviembre de 1999, y en el supuesto ahora contemplado se mantiene la variabilidad del tipo de interés, pero se reduce el tope máximo a que puede ascender, a todos los efectos, el tipo de interés nominal anual resultante de la variación; 2. Que el hecho de que el artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, establezca que en la escritura de subrogación sólo se podrá pactarla mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, no puede llevar a interpretar dicho precepto aisladamente, con olvido de los fundamentos mismos del sistema inmobiliario registral español y de los principios de especialidad y accesoriedad que rigen en el mismo (cfr. artículo 3.1 del Código Civil); 3. Que, en este sentido, la Resolución señala que «el intérprete no debe detenerse en la mera exégesis gramatical, sino que debe atender a los demás elementos interpretativos que menciona el artículo 3-1 del Código Civil, fundamentalmente al espíritu y finalidad de la norma, y esta tarea resulta necesario realizarla cuando se comprueba que la aplicación meramente literal de la Ley lleva consigo resultados prácticos no convincentes o contradictorios»; 4. Que en el caso debatido la aplicación literal de la norma llevaría al absurdo de que pactando un tipo de interés mínimo del 12%, figurarían garantizados los intereses de tres años al tipo máximo del 13,5 por 100, lo que resultaría incongruente con el contenido de la obligación que se garantiza, contraviniendo los principios de especialidad y accesoriedad que rigen en nuestro sistema inmobiliario; 5. Que, por ello, como ya dijera la Resolución de 5 de noviembre de 1999, el carácter accesorio de la hipoteca implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (cfr. artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria), de modo que no cabe que la cobertura hipotecaria quede definida por referencia a un tipo de interés distinto del estipulado, como ocurriría en el caso debatido, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y precisión en el contenido de los asientos regístrales, dada la trascendencia erga omnes de sus pronunciamientos; 6. Que debe ser rechazada de plano la consideración que hace el Notario recurrente citando la Resolución de 21 de febrero de 2001 y argumentando que la Resolución de 5 de noviembre de 1999 citada en la nota no tiene relación alguna con el supuesto de hecho de la escritura calificada, porque la Ley 2/1994 regula tanto la subrogación como la novación de préstamos hipotecarios, con la finalidad en ambos supuestos de mejorar el tipo de interés, y la diferencia fundamental estriba en que en la subrogación se produce un cambio de acreedor, mientras que en la novación el acreedor inicial se mantiene, y por ello es aplicable analógicamente la citada Resolución de 5 de noviembre de 1999, por existir entre ambos supuestos identidad de razón.
Vistos los artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil; 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo; 9, 12, 19 bis y 322 a 329 de la Ley Hipotecaria; y las Resoluciones de 23 de septiembre de 1996, 5 de noviembre de 1999 y 21 de febrero de 2001.
1. Respecto de la única cuestión planteada en el presente recurso, presentada en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de subrogación de entidad de crédito en un préstamo con garantía hipotecaria, en la que además se pacta que «en ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de la variación podrá ser superior al doce por ciento ni inferior al tres por ciento», considera la Registradora que, al garantizar la hipoteca objeto de subrogación los intereses remuneratorios de tres años al tipo del trece cincuenta por ciento anual, que importaban 35.294,44 euros, es necesario señalar claramente la nueva responsabilidad hipotecaria de la finca, dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado.
Según la Resolución de este Centro Directivo de 5 de noviembre de 1999, invocada por la Registradora, el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (cfr. artículo 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (cfr. artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria), de modo que en el presente caso, estableciéndose un tipo máximo del doce por ciento para los intereses remuneratorios, no cabe que su cobertura hipotecaria quede definida por referencia al tipo de interés superior que hasta entonces, y con fijación de la cantidad resultante (13,5 por ciento y 35.294,44 euros), constituía el límite máximo de aquélla. Y es que ni siquiera la necesaria interpretación de las cláusulas del contrato en el sentido más adecuado para que produzcan efecto y la valoración conjunta de todas ellas (cfr. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil) podría permitir a la Registradora entender implícitamente modificada la cobertura hipotecaria, toda vez que los límites de dicha cobertura no quedan expresamente modificados (antes bien, resultan de modo implícito mantenidos, al pactarse que el referido préstamo seguirá inalterado, excepción hecha de la mejora del tipo de interés), y se pone de manifiesto la incertidumbre que se crearía sobre el alcance (tres años al 12 por ciento o el plazo superior que, en conjunción con dicho tipo de interés, se corresponda con la cantidad máxima de 35.294,44 euros) de la cobertura hipotecaria de los intereses remuneratorios, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, impuesta por transcendencia erga omnes de sus pronunciamientos.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la Registradora, no sin antes recordar a ésta que la calificación negativa habrá de ajustarse debidamente a las prescripciones del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y, por tanto, con expresión de la motivación jurídica de las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias, ordenada en hechos y fundamentos de derecho.
Contra esta resolución cabe recurrir mediante demanda ante el juzgado de lo civil de la capital provincial del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de abril de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Registrador de la Propiedad de Valladolid número 5.
