En el recurso gubernativo interpuesto por don Santiago Morales del Amo, frente a la negativa de la Registradora de la propiedad de Getafe número 2 (Madrid), doña Mercedes Rajoy Brey, a inscribir un testimonio de un auto judicial.
Hechos
I
El 3 de abril de 2003 recayó providencia del Juzgado de 1.ª instancia número 3 de Getafe, admitiendo a trámite la solicitud de don Santiago Morales del Amo por la que se instaba la incoación de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de determinada finca, que había adquirido de una S. A en documento privado. Posteriormente la SA vendedora fue liquidada.
En la tramitación del expediente la S.A. vendedora fue citada como titular registral de la finca para formular las oportunas alegaciones, sin que compareciera.
El 25 de septiembre de 2003 recayó auto en que se declara justificado el dominio del recurrente.
II
Presentado el testimonio del auto en el citado Registro fue objeto de la siguiente calificación: Calificado el precedente documento, en relación con los asientos del Registro, la Registradora que suscribe, ha procedido a suspender la inscripción a que el mismo se refiere, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: El documento que precede, testimonio de 20 de octubre de 2003 del auto dictado por el titular del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Getafe don Luis Carlos de Isidro y de Pablo el 25 de septiembre de 2003, en el expediente de reanudación de tracto 146/2003, fue presentado en esta Oficina para su despacho el día 26 de noviembre de 2003, bajo el Asiento 1839 del Diario 19. Fundamentos de derecho de la suspensión: 1.º Artículos 609, 1261, 1274 y 1275 del Código Civil, que establecen el sistema causal de adquisición de derechos. En el auto no consta el título material de adquisición, siendo este además necesario a los efectos de determinar los requisitos y protección, que varían según la adquisición sea onerosa o gratuita (R. S. 17 enero de 2003). 2.º Artículos 201 y siguientes de la Ley Hipotecaria y R. S. 1.6.1996, 7.7.1997 y 1.4.2003, que determinan la exigencia de la interrupción del tracto. En este caso no parece que se produzca verdadera interrupción del tracto, pues se dice que el promovente adquirió del titular registral, no existiendo transmisiones intermedias. El expediente incoado no es por tanto apropiado. 3.º Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y R.S. 1.10.1999 y 13.2.2003, que exigen que, al tener la inscripción contradictoria menos de 30 años de antigüedad (1.12.1982) que conste la forma de citación al titular de aquella, que ha de ser, al menos una vez, en forma personal. 4.º Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario que exigen, entre otras circunstancias que consten las relativas al promovente y su estado civil en el momento de la adquisición del dominio, así como las cargas y el estado arrendaticio de las fincas objeto del expediente, a los efectos de las notificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Contra esta nota de calificación cabe recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes a contar desde su notificación artículo 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria o bien solicitar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Getafe 12 de diciembre de 2003. La Registradora. Fdo. Mercedes Rajoy Brey.
III
Don Santiago Morales del Amo interpuso recurso gubernativo, con apoyo en los siguientes argumentos: Respecto de la improcedencia del expediente de dominio; I) que el contrato privado por el que se efectuó la compraventa fue extraviado, careciendo el actual propietario de título escrito de dominio, II) que resulta imposible elevar a público un contrato inexistente y otorgado por persona jurídica que tampoco existe ya, III) que el expediente de dominio es procedimiento adecuado para reanudar el tracto en este caso concreto, pues así lo decidió el Juez, sin oposición del Fiscal, en resolución judicial firme.
Se formulan otras alegaciones contra los demás defectos señalados por la Registradora, respecto de los cuales no se pronuncia la Dirección General.
IV
El 20 de enero de 2004 la Registradora emitió su informe en defensa de la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1279 a 1280 del Código Civil; 3, 20, 40, 82, 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, y 100 del Reglamento Hipotecario, y las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de mayo de 1995, 1 de junio de 1996, 13 de abril de 1999, 18 de marzo de 2000 y 24 de septiembre de 2002.
1. Exclusivamente se ventila en este recurso si es inscribible un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido cuando el promotor del mismo adquirió directamente del titular por documento privado, que se dice extraviado, manifestándose en el expediente que la persona jurídica vendedora es hoy inexistente pues quedó disuelta de pleno derecho antes de promoverse el citado expediente.
2. La respuesta ha de ser negativa. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el expediente de dominio es un medio excepcional para inscribir a favor del promotor una finca previamente inmatriculada, pues no es el instrumento adecuado para rectificar el Registro si no existe un auténtica interrupción del tracto al haber adquirido el promotor del expediente del titular registral y ello por varias razones: a) porque tal inscripción puede lograrse sin obtener el consentimiento del titular registral ni haber entablado juicio declarativo contra él; b) porque a pesar de la presunción legal de pertenencia y existencia del derecho inscrito se obtiene una declaración dominical en cuya gestación puede que no haya intervenido el favorecido por aquella presunción y c) porque frente a la exigencia de acreditación fehaciente del título inscribible, el título que sirve de base a la declaración dominical puede ser un documento privado, como en este caso, cuya suscripción por determinadas personas puede no quedar suficientemente acreditada. Ello hace que al no haber interrupción del tracto la rectificación del Registro solamente pueda producirse por consentimiento del titular o por resolución judicial en el procedimiento declarativo correspondiente (elevación a público del acuerdo correspondiente) entablado directamente contra el titular registral, instancia donde deben ser alegadas la dificultades de dirigirlo contra una sociedad que se dice no estar viva.
3. Examinado el obstáculo principal impeditivo de la inscripción del documento, se hace innecesario entrar en el resto de los defectos invocados por la Registradora.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de mayo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sra. Registradora de la Propiedad número 2 de Getafe.
