En el recurso gubernativo interpuesto por doña Virginia Amelia Castillo Torre y don Francisco Manrique Bolado, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad número 4 de Santander, don Antonio Javier Tornel García, a inscribir una escritura de división de local comercial y disolución de comunidad.
I
Por escritura otorgada el 15 de enero de 2001 ante el notario de Santander don José Ramón Roiz Quintanilla, los copropietarios de un local comercial ubicado en un edificio sito en la calle Perines n.° 3 de Santander, finca registral 64.585, procedieron, en ejecución, según manifestaban, de sentencia dictada el 18 de septiembre de 2000 -sin mayores precisiones- a disolver la comunidad entre ellos existente sobre dicha finca para lo cual lo dividieron en dos, uno de los cuales se adjudicó a don Francisco Manrique Bolado y doña Virginia-Amelia Castillo Torre.
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad número 4 de Santander fue calificada con la siguiente nota: “Calificado el precedente documento que se presentó el veinte de diciembre de dos mil uno, se suspende la inscripción del mismo por lo siguiente: No se hace constar el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para la división previa a la disolución de comunidad (art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal) (Res. 25--9-1991). Contra esta calificación podrá interponerse recurso dentro del plazo de cuatro meses por medio de escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia. (Artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento). Santander, 26 de diciembre de 2001. El Registrador”. Sigue la firma.
Doña Virgina Amelia Castillo Torre y don Francisco Manrique Bolado, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegaron: Que se ha solicitado reiteradamente el consentimiento al Presidente de la Comunidad de Propietarios, haciendo omisión de la petición. Que la propiedad de la que se solicita su inscripción es una finca ya inscrita a nombre de los recurrentes y otros más, como propiedad indivisa. Que la Sentencia de 18 de septiembre de 2000 recaído en el procedimiento civil 9/2000, declaró la extinción de la comunidad, adjudicando a las panes lotes proporcionales a los derechos que ostentan sobre el mismo; declarando disuelta la comunidad de bienes existentes sobre la finca, ratificando las divisiones y adjudicaciones efectuadas, dándose todos por pagados de sus respectivos derecho en dicha comunidad, otorgándose recíprocamente carta de pago.
IV
Por don Rafael Bans Torres, a la sazón titular del Registro, emitió informe en defensa de la calificación recurrida -sin fechar- en el que alega: 1. Que el acto de división material de un local comercial para que cada uno de los locales resultantes constituya una propiedad separada independiente, formando dicho local parte de un inmueble compuesto por distintas fincas independientes destinadas a viviendas y locales comerciales pertenecientes a distintos propietarios, es un acto modificativo del título constitutivo de la propiedad horizontal por afectar de modo esencial a las circunstancias estructurales que la ley ordena consignar en dicho título constitutivo. Por consiguiente tienen aplicación los artículos 8 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que se señala lo que dicen la Resolución de 24 de septiembre de 1992. Que no se puede pretender suplir el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios por una sentencia en la que el Juez resuelva acerca de una extinción de comunidad con adjudicación de partes concretas, en pleito seguido entre los copropietarios del local en cuestión y sin intervención de la Comunidad de Propietarios del edificio del cual forma parte (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). 2. Que no puede decirse que al no estar constituida la propiedad horizontal no son de aplicación las normas de la Ley 21 de julio de 1960, pues el artículo 2, letra b) de la misma sujeta a sus disposiciones a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubieran otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Que hay que citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1971 y 25 de marzo de 1984 y Resoluciones de 18 de junio de 1991, 18 de julio de 1995 y 5 de junio de 1998.
El Notario autorizante de la escritura, al que se notificó la interposición del recurso, emitió informe en el siguiente sentido: 1.° Que en el caso planteado, se concreta a dar cumplimiento de una sentencia firme que ordena la división del inmueble y si bien es cierto que dicha sentencia no vincula al Registrador de la Propiedad a los efectos de calificación del documento, el caso planteado requiere un tratamiento que dentro de los principios hipotecarios y del Código Civil pueda llevar a una solución que haga posible la inscripción registral de la finca, pues de otro modo, se crearía una situación de imposible solución, en base a las siguientes circunstancias: a) Que el local comercial que forma parte del inmueble no tiene ninguna conexión o relación con los elementos comunes del mismo, pues se accede directamente desde la calle; b) Que el inmueble no está constituido en régimen de propiedad horizontal, concretándose su régimen a las disposiciones del Código Civil, respecto de la comunidad de bienes y c) Que obtener autorización de la comunidad de propietarios crearía una situación que llevaría a un callejón sin salida; y 2.° Que, por otra parte, atribuir a la voluntad de los copropietarios la posibilidad o no de la división del local, especialmente con las características que concurren en el caso presente, y teniendo en cuenta los intereses en juego, no cabe dar carácter imperativo a las prescripciones del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues no hay para ella razón de orden público que lo justifique. Que se citan las Resoluciones de 31 de agosto y 30 de septiembre de 1981 y 26 de febrero de 1988.
VI
Por esta Dirección General, como diligencia para mejor proveer, se solicitó certificación del historial registral de la finca, del que resultó que la casa número 1 y posteriormente 3 de la calle Perines de Santander, inmatriculada bajo el número 16.222, está integrada por planta baja dividida en dos locales, tres pisos dobles y dos buhardillas. Tras diversas transmisiones de que la misma fue objeto, por escritura de 19 de julio de 1924, inscrita el 28 de agosto siguiente, su entonces propietario don Ramón de las Cuevas Asuategui enajenó el piso tercero de la derecha o Sur, venta que causó la inscripción 5.ª del folio abierto a la finca total. A esa primera siguieron otras enajenaciones y transmisiones sucesivas de partes concretas de la casa, entre ellas la de su mitad Norte, de la que a su vez se transmitieron separadamente los pisos segundo y tercero, transmisiones todas ellas inscritas bajo el mismo número de finca registral. Pero en fecha 23 de noviembre de 1999, con ocasión de inscribir la transmisión de las adjudicaciones realizadas como consecuencia de la partición de herencia del que hasta entonces era titular del resto de esa mitad Norte de la total casa, se inscribieron como fincas independientes, pasando a serlas registrales 64.585, 64.587 y 64.589, respectivamente, el local comercial, el piso primero y la buhardilla, todas ellas como procedentes de segregación, con indicación por vez primera de cual fuera la superficie de cada una, aunque sin la mínima referencia a la existencia de un régimen de propiedad horizontal ni la asignación de cuotas de participación.
Vistos los artículos 2 b), 5, 8, 13.8, 16 y 17.1 .a de la Ley de Propiedad Horizontal; 404 del Código Civil; las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 1971, 25 de mayo de 1984, 7 de marzo de 1985 y 21 de noviembre de 1996; y las resoluciones de 22 de octubre de 1973, 24 de septiembre de 1992, 18 de julio de 1995 y 5 de junio de 1998.
1. Es doctrina reiterada de este Centro directivo (vid. resoluciones de 22 de octubre de 1973 y 24 de septiembre de 1992 ) que la división material de uno de los elementos objeto de propiedad separada dentro de un edificio o complejo en régimen de propiedad horizontal supone una modificación del título constitutivo de ésta y, por tanto, queda sujeta a las exigencias legalmente impuestas para proceder a tal modificación, básicamente, el acuerdo unánime de todos los propietarios que exige el artículo 17. La de la Ley de Propiedad Horizontal, superando así la que pudiera ser una interpretación restrictiva del artículo 8.° tendente a considerar que en tales casos la única intervención de la junta de propietarios se limita a la fijación de las nuevas cuotas de participación. Han sido argumentos básicos para sentar dicha doctrina el que tal acto jurídico de división, al margen ya de que pueda implicar alteraciones en elementos comunes o afectar a servicios generales -lo que implicaría la entrada en juego de los artículos 7 y 11 de la misma Ley- puede alterar de modo esencial las circunstancias estructurales que la Ley, concretamente en su artículo 5.°, ordena consignar en el título constitutivo del régimen y así: pueden alterar las bases que sirven para fijar las cuotas contributivas a la comunidad; aumentará el número de propietarios con lo que resultará alterado el necesario para ejercer el derecho a solicitar la convocatoria de la junta -artículo 16.1- o para reunir el quórum de asistencia que permita su celebración en primera convocatoria-artículo 16.2-o las mayorías personales necesarias para la adopción de determinados acuerdos -artículo 17-; puede, por último, eliminar la libertad de opción por el régimen de administración del artículo 398 del Código Civil que en caso de reducido número de copropietarios permite el 13.8 de la Ley especial.
2. Tales obstáculos y las exigencias legales para superarlos no pueden decaer por el hecho que, como ocurre en el presente caso, no esté formalmente constituido dicho régimen. El régimen de propiedad horizontal existe desde el momento en que uno de los pisos o locales de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente pase a ser propiedad de un tercero distinto del que lo sea de los restantes (STS de 19 de febrero de 1971, 25 de mayo de 1984; resoluciones de 18 de julio de 1995 y 5 de junio de 1998), y así ha venido a sancionarlo de forma expresa el artículo 2 b) tras la reforma de que fue objeto por la Ley 8/1999, de 6 de abril, independientemente de que exista o no un título por el que formalmente se constituya. En tales situaciones de falta de título formal de constitución del régimen, una de las cuales parece ser la aquí planteada, visto que el local que se divide no tiene asignada cuota de participación, las referencias legales relativas a la modificación de aquél han de entenderse referidas a la modificación de la situación de hecho que la propia ley ha transformado en situación de derecho sujeta a su régimen.
3. Por último, ha de desecharse el argumento de que tales restricciones no pueden operar en el caso presente en que la división del local tiene por objeto dar cumplimiento a una sentencia judicial por la que se disolvió el condominio existente sobre el mismo. Aparte de que la alegada razón tan solo parece en las manifestaciones de los otorgantes, sin mayor prueba documental de so existencia y alcance, no puede olvidarse que la indivisibilidad del objeto común obliga a arbitrar otras vías para disolver la comunidad, y si bien el artículo 404 del Código Civil remite a esas otras vías cuando en la indivisibilidad se da la cualificación del adverbio “esencialmente”, no puede entenderse limitada a esa solución alternativa al caso de indivisibilidad física, a la que afecte a la esencia, a la naturaleza o elementos constitutivos de la cosa, sino también a aquellos, cada vez más frecuentes, de indivisibilidad jurídica tal como tiene reconocido la jurisprudencia (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1985 y 21 de noviembre de 1996).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plaza de dos meses desde so notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de octubre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad número 4 de Santander.
