En el recurso gubernativo interpuesto, a efectos meramente doctrinales, por el Notario de Valencia don Vicente Espert Sanz, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 12, a inscribir una escritura de división horizontal de un edificio, en virtud de apelación del recurrente.
I
El día 9 de diciembre de 1991, ante el Notario de Valencia don Vicente Espert Sanz, la «Sociedad Internacional de Promociones Urbana, Sociedad Anónima» (PROMOSA), otorgó escritura de división horizontal de un edificio de su propiedad, representada por don Salvador Pons Frigols que, según consta en la misma escritura, «actúa en uso del poder que le fue conferido mediante escritura autorizada el 3 de marzo de 1988 por el Notario de Madrid don Enrique Fosar Benlloch, que me asegura vigente, y de cuya copia autorizada que tengo a la vista y considero bastante, transcribo lo que considero pertinente a los efectos de la presente escritura, sin que en lo omitido por innecesario haya nada que desvirtúe lo inserto que literalmente le faculta para: "... All) Otorgar escrituras de obra nueva y división horizontal..."».
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia, número 12, fue objeto de la siguiente calificación: «Examinado el precedente documento que, presentado inicialmente el día 17 de enero último, fue retirado con posterioridad y ha sido devuelto materialmente a esta oficina para su calificación y eventual despacho se suspende la práctica de los asientos a que el mismo hubiera dado lugar por adolecer de los siguientes defectos subsanables: 1.º No acompañarse copia autorizada de la escritura de poder que invoca, para su legitimación, el único compareciente, señor Pons y Figols, a fin de poder calificar quién y en virtud de qué condición ha otorgado aquella en nombre de "Sociedad Internacional de Promociones urbanas, Sociedad Anónima" (PROMOSA). 2.º No describirse las diecinueve fincas filiales surgidas de la división horizontal del edificio en calle Reina Doña María, número 1, con todos los requisitos que exige la ley, concretamente con el de su medida superficial que requiere el artículo 9-1.ª de la Ley Hipotecaria desarrollado por la regla 4.ª del artículo 51 de su Reglamento, toda vez que por tal se debe entender la superficie comprendida dentro de la línea poligonal que imaginariamente cierre el espacio sobre el que se proyecta el dominio exclusivo que se ostenta sobre las fincas en cuestión, y no esa misma superficie combinada con la de otros espacios o porciones que ya no son objeto de tal dominio exclusivo, sino de copropiedad, como evidencian las palabras "con elementos comunes" que modalizan la única superficie que el título proporciona.- Valencia, a 21 de febrero de 1992. El Registrador, Juan Manuel Rey Portolés».
El día 9 de marzo de 1992, ante el mismo Notario de Valencia, la «Sociedad Internacional de Promociones Urbana, Sociedad Anónima» (PROMOSA) otorgó escritura de subsanación de la de fecha de 9 de diciembre de 1991, citada en el hecho I, complementando la descripción de las diecinueve fincas independientes integrantes de la propiedad horizontal con la superficie y la superficie construida sin elementos comunes. Por tanto, subsanados los defectos y presentadas ambas escrituras en el Registro de la Propiedad, fueron inscritas en el mismo.
El Notario autorizante del documento interpuso, a efectos doctrinales, recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que en lo referente al primer defecto de la nota de calificación, hay que señalar que todo documento notarial es el continente de un hecho, acto o negocio jurídico que se expresa en dicho documento con el fin de que tenga la eficacia jurídica que le presta la legislación notarial y le reconoce el resto del ordenamiento jurídico. En el documento objeto de este recurso existe una legitimación especial porque el compareciente actúa lícitamente y tiene legitimación en virtud de una representación voluntaria, produciéndose el reconocimiento hecho por la norma de la facultad concreta de realizar con eficacia un negocio jurídico que afecta a la esfera jurídica ajena, en virtud de una representación voluntaria. En el caso que se estudia, se trata de constituir un edificio, del cual ya se ha declarado la obra nueva, en régimen de división o propiedad horizontal. Después del otorgamiento de la escritura de división horizontal han surgidos unas fincas independientes que abren folio registral propio y cuya descripción tiene que cumplir el principio de especialidad. Que para el señor Registrador de la Propiedad sólo es aceptable la fe de conocimiento, pero quiere realizar una calificación de la legitimación del apoderado que se sobreponga a la del Registrador Mercantil de Madrid, que inscribió la escritura de poder, y de la propia calificación del Notario autorizante, que considera legitimado al señor Pons para otorgar la escritura de división horizontal, después de examinar el poder, e incluso desconfía de la transcripción literal de las facultades que está protegida por la fe pública notarial. Que el Registrador se excede en su afán calificatoria, ya que pide que se acompañe copia autorizada de la escritura de poder. Que en apoyo de que no existe tal defecto subsanable hay que señalar la doctrina contenida en la Resolución de 28 de abril de 1941. Que el señor Registrador infringe el párrafo tercero del artículo 143 del Reglamento Notarial. 2. Que en cuanto al segundo defecto subsanable de la nota, el señor Registrador rinde culto al principio de especialidad, pero parece que tiene un concepto de finca, respetable pero muy simple, que es el de considerarla como «una superficie de terreno delitimada por una línea perimetral o poligonal cerrada», y pretendiendo que las fincas independientes resultantes de una división horizontal de un edificio, queden determinadas también por una línea poligonal cerrada situada en lado interior de la parte pisable de la vivienda. Entre las distintas fincas resultantes de la división horizontal, que constituyen una unidad dentro de una propiedad horizontal, hay un sin fin de fórmulas y modos técnicos de determinar la superficie de una unidad independiente de la propiedad horizontal, pudiéndose señalar esencialmente tres: Superficie útil, superficie construida sin elementos comunes y superficie construida con elementos comunes. Que el Registrador en su calificación se acoge al artículo 9, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria y al artículo 51, párrafo 4.º, de su Reglamento, y concibe cada unidad arquitectónica sólo como la proyección vertical desde las paredes interiores, creyendo que así se ajusta al principio de especialidad. Que se considera que la superficie útil no esclarece ni ilumina al adquirente sobre lo que se está comprando. Que en la escritura que se estudia la superficie se expresó de la forma que se hizo por deseo de la sociedad promotora y como no es ilegal no se puede hacer juicio de intenciones.
El Registrador, en defensa de su nota, informó: I. En cuanto al primer defecto de la nota de calificación. Que el Notario recurrente impugna este defecto partiendo primero de una innecesaria formulación de la teoría general de instrumento público y después atribuyendo al calificante una serie de juicios de valor que para nada se desprenden de la nota de calificación. Que claramente resulta de la calificación recurrida que la petición de copia de poder lo fue «a fin de poder calificar quién y en virtud de qué condición ha otorgado aquélla en nombre de PROMOSA», porque basta un ligero examen de la escritura de división horizontal para apreciar que tales aspectos de la relación de apoderamiento se habían omitido en la relación y transcripción parcial que de la escritura de poder se hacía en el apartado «Interviene» del instrumento calificado. Que el tracto representacional se hubiese salvado también con la mera afirmación del Notario en el propio instrumento de que la susodicha escritura de poder del año 1988 se hallaba inscrita en el Registro Mercantil correspondiente, porque no en balde se conocen los principios de legitimación y tracto sucesivo. Más como no se aludió a la inscripción de la escritura de poder es por lo que se tuvo necesidad de solicitar copia autorizada de aquélla, a fin de comprobar tal inscripción o, en otro caso, a efectuar una calificación de la regularidad y tracto de la repetida escritura de poder similar a la que hubiera debido hacer el Registrador Mercantil, pues a ello le obliga el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que la calificación registral de las escrituras notariales respecto de los títulos legitimadores complementarios en que aquéllas se apoyan ha sido respaldada varias veces por la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones de 31 de enero y 15 de marzo de 1887; 3 de enero de 1893; 24 de octubre de 1899; 14 de febrero y 21 de octubre de 1916; 23 de marzo de 1926 y 20 de diciembre de 1932. Pudiéndose condensar la doctrina todavía vigente contenida en las citadas resoluciones, de la siguiente manera: no es obligatoria la reproducción íntegra, en la escritura básica, de las complementarias de representación, pero el Registrador puede solicitar copia completa de éstas últimas, si así lo necesita para revisar cualquier aspecto del negocio representativo que hubiera quedado oculto o simplemente confuso en la transcripción que hubiera hecho el Notario. En esta línea pueden citarse las Resoluciones de 17 de enero de 1951; 14 de julio de 1965; 29 de septiembre de 1978; 15 de febrero de 1982 y 19 de noviembre de 1985. II. En lo referente al segundo defecto de la nota recurrida. Que prescindiendo de las fincas especiales, las fincas por naturaleza pueden ser definidas a efectos del Registro de la Propiedad como aquella porción tridimensional de espacio delimitada por los planos derivados del derecho real de propiedad que se proyecta sobre tal espacio. La noción de finca está, por tanto, íntimamente ligada a la de dominio. Es, pues, un elemento puramente intelectual (el derecho de propiedad, privada o común) reconocido por el legislador, el que permite distinguir la noción de finca, sobre la que luego se cimenta o estructura todo nuestro actual sistema registral de folio real. Por ello, los artículos 9.11 de la Ley Hipotecaria y 51.4.ª del Reglamento Hipotecario imponen que se haga constar su medida superficial, así pues, para fijar la superficie de un piso en propiedad horizontal hay que tener en cuenta lo dispuesto en los artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y artículos 8 y 9. 1.ª de la Ley Hipotecaria, los artículo 4 y 9 del Real Decreto 515, de 21 de abril, en relación con la Ley 26/84, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; en suma la normativa sobre lo que pudiera entenderse por superficie en pisos o viviendas de un edificio en régimen de propiedad horizontal resulta poco diáfana y contradictoria, y del conjunto normativo se deduce que la «medida superficial» debe combinar todos los fines posibles.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos aducidos por éste en su informe.
El Notario recurrente apeló, a efectos doctrinales, el auto presidencial, solamente en lo referente al primer defecto de la nota de calificación.
Vistos los artículos 1.216, 1.217 y 1.218 del Código Civil; 3 y 18 de la Ley Hipotecaria; 1 y 47 de la Ley del Notariado; 143, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de esta Dirección General de 14 de julio de 1867; 12 de agosto de 1878; 13 de mayo de 1880; 11 de noviembre de 1880; 15 de marzo de 1887; 3 de enero de 1893; 24 de octubre de 1899; 23 de junio de 1905; 14 de febrero de 1916; 23 de marzo de 1926; 20 de diciembre de 1932; 29 de septiembre de 1978; 15 de febrero de 1982; 19 de noviembre de 1985 y 17 de febrero de 1986.
1. En este expediente, que se sustancia a efectos doctrinales respecto al primero de los dos defectos que contiene la nota de calificación, se hace necesario precisar la cuestión debatida. En un principio pudiera pensarse que el Registrador exige la presentación de la copia de un poder en virtud del cual un representante de una sociedad mercantil otorga una escritura de división horizontal no obstante estar aquél reseñado en la escritura, en la que, además, constan transcritas facultades suficientes para el otorgamiento. Pero de los términos en que está concebida la nota y de las precisiones que el Registrador aporta en su escrito de defensa de aquélla, se puede concretar que el recurso se reduce a determinar si en una escritura que otorga un apoderado de una sociedad está correctamente acreditada la representación pese a no reflejarse en la escritura ni la persona que otorgó el poder, ni la relación que aquélla pudiera tener con la sociedad representada.
El Notario, en defensa de su posición, alega en sustancia que es suficiente para dicha acreditación el estudio que él ha realizado de la escritura de poder que ha tenido a la vista, reputándola bastante, así como su afirmación de que en lo omitido no hay nada que desvirtúe las facultades transcritas. Por su parte, el Registrador sostiene que es necesaria la presentación de la copia del poder a fin de calificar quién ha otorgado el poder y en virtud de que condición lo ha otorgado en nombre de la sociedad representada, si bien esta presentación se hubiera obviado si en la escritura no se hubiesen omitido dichos datos, o se hubiera hecho constar en ella que el poder, como en realidad ocurría, estaba inscrito en el Registro Mercantil.
2. El punto debatido presenta, una vez más, la delicada cuestión de precisar los límites entre la fe pública notarial y la extensión de la calificación registral en materia de poderes, que este centro directivo ha abordado en múltiples ocasiones, según se aprecia en las Resoluciones citadas en los vistos, y a cuya cuestión se añade hoy otra eminentemente práctica, como es la circulación transfronteriza de los documentos notariales que ha propugnado la Resolución del Parlamento Europeo de 19 de enero de 1994.
3. Desde el punto de vista de la calificación registral, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en su redacción actual, mantiene en esta materia idéntica redacción que en su versión inicial en la Ley Hipotecaria de 1861, al decir que «los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad... la capacidad de los otorgantes», y no cabe duda de que entre «los otorgantes» cuya capacidad debe calificar el Registrador, están «los apoderados», como ya sostuvo la Resolución de 11 de noviembre de 1880 al expresar que «si bien esta afirmación (del Notario) es suficiente respecto de las circunstancias que determinan la capacidad natural de los otorgantes para obrar- en nombre propio... no sucede lo mismo respecto a la capacidad legal para obrar en nombre ajeno.... pues ya el Notario... determina esa capacidad a su juicio, con el cual puede no estar conforme el del Registrador», por lo que está fuera de discusión que la suficiencia del poder queda sometida a la calificación del Registrador, ya que, en cuanto aquella atañe a las facultades apropiadas para el acto dispositivo contenido en la escritura que pretende inscribirse en el Registro, afecta a la validez del propio acto.
4. Cuestión distinta de la anterior, en cuanto entra dentro del campo de los requisitos y solemnidades que el Notario debe cumplir al redactar y autorizar la escritura, es la existencia del poder y de sus facultades y el reflejo de todo de ello en el cuerpo de la escritura que contiene el acto dispositivo inscribible. El tenor literal del citado artículo 18 de la Ley Hipotecaria, al señalar lo que resulte de las escrituras públicas y de los asientos del Registro, como los únicos medios de los que puede valerse el Registrador para realizar la calificación pone de manifiesto que está estableciendo una limitación legal a la facultad de calificación del Registrador que el mismo precepto introduce. Esta licitación, por lo que se refiere «a lo que resulte de la escritura», consiste no en que el Registrador tenga que atenerse a lo que afirme el Notario, sino a lo que resulte del documento mismo, ya que el Notario en la autorización de la escritura no puede proceder como tenga por conveniente, sino con arreglo a las formalidades requeridas por la Ley, como para todos los documentos públicos exige el artículo 1.216 del Código Civil. Estas formalidades, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.217 del mismo cuerpo legal, son los que previene la legislación notarial, término en el que hay que comprender la Ley del Notariado y, en virtud de lo dispuesto en el artículo 47 de ella, el Reglamento Notarial, fundamentalmente en su título IV. De acuerdo con lo anterior, cuando el artículo 3 de la Ley Hipotecaria declara inscribible la «escritura pública», no se refiere a cualquier documento negocial autorizado por el Notario, sino a aquellos documentos de origen notarial que sean escrituras públicas conforme a la legislación notarial y que deben cumplir las normas de esta legislación no sólo en cuanto a la legalidad de las formas extrínsecas, sino también en cuanto a todos los demás extremos, entre los que se hallan las formas de acreditar la capacidad de los otorgantes de que aquí nos ocupamos. Así, la cuestión se concreta a que el Registrador ha de comprobar si la escritura presentada acredita la capacidad de los otorgantes según las normas de la legislación notarial, en cuyo caso será directamente inscribible al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. En cambio, si en la escritura no se han cumplido íntegramente todos los requisitos sobre dicho punto, procederá la petición por el Registrador de documentos complementarios que suplan el defecto de la escritura.
5. El artículo 164 del Reglamento Notarial exige, con carácter general, que en las escrituras se exprese si la intervención de los otorgantes se realiza en su propio nombre o en representación de otros, reseñándose en este caso el documento del cual surge la representación, salvo cuando emane de la Ley, exigencia que, respecto a la reseña de la existencia y contenido de los documentos, viene desarrollada por los artículos 165 y 166 de la misma norma, que no presenta problema alguno cuando los documentos fehacientes de los que surge la representación se incorporan a la escritura, originales o por testimonio, o cuando se insertan en ella literalmente o se acompañan a la copia, pero cobra especial transcendencia cuando se adopta el sistema de insertar en el cuerpo de la escritura las facultades pertinentes al acto o negocio que en ella se formaliza para conseguir de este modo un documento autónomo y completo que no necesita ser acompañado de la copia del poder. En este último caso, para que se entiendan cumplidos los requisitos y solemnidades, hay que atenerse no sólo a lo prescrito en el artículo 166 respecto a la aseveración del Notario de que en lo omitido del poder no hay nada que amplíe, restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita, sino también a cómo se han expresado las circunstancias previstas en el citado artículo 165, que en el caso de sociedades ha de consistir en la identificación del representante y de la sociedad representada, así como el domicilio de ésta, indicando, además, el título del cual resulta la expresada representación.
6. En el caso debatido, no ha suscitado reparos el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 166, en relación con la inserción de las facultades del poder pertinentes al otorgamiento, y con la aseveración del Notario de que en lo omitido no hay nada que amplíe o restrinja o de algún modo modifique o amplíe o inserto, pero sí en cuanto a la reseña del propio poder al haberse omitido el nombre del poderdante y su relación con la sociedad. La exigencia que el artículo 165 impone respecto a la intervención en nombre de una sociedad, ha de ser cumplida escrupulosamente por la inexcusable relación que debe existir entre la persona física compareciente y el órgano societario que le ha conferido la representación. En este sentido, la previsión de que, entre otros extremos, se reseñe el título del cual resulte la representación, impone no sólo que se consignen el nombre del Notario autorizante de la escritura y la fecha de ésta, sino también la persona que otorga el poder y su relación con el órgano de administración de la sociedad, (como ya argumentara la Resolución de 14 de febrero de 1916 al decir que «los Registradores de la Propiedad, al ejercer la función que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria les atribuye, de calificar la capacidad de los otorgantes, han de apreciar las relaciones de representación que ligando al mandante con el apoderado, facultan a éste para otorgar la escritura inscribible...»), para que se entienda cumplida en un todo la legislación notarial, presupuesto que el artículo 1.217 del Código Civil impone como necesario para que la escritura goce de los efectos que le atribuye el artículo 1.218 del Código Civil y, en consecuencia, la fe pública del Notario autorizante no pueda ser discutida en este punto,
Esta Dirección General, ha acordado confirmar el auto apelado y la Nota del Registrador.
Madrid, 12 de abril de 1996.-El Director general, Julio Burdiel Hernández.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Valencia.
