El principio constitucional de tutela judicial efectiva, que impone la proscripción de la indefensión, su consecuencia procesal constituida por el principio de relatividad de la cosa juzgada y sus corolarios registrales que se reflejan en los principios de salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo, imponen que, para alterar una titularidad registral, es preciso que, en el procedimiento correspondiente, el titular haya tenido posibilidad de intervenir, y, de haber fallecido, es preciso contar con el título sucesorio de tal titular, para comprobar que se ha demandado a todos los herederos del mis

El 29 de diciembre de 2003 ante el Notario de Pontevedra, don Eduardo Méndez Apenela fue otorgada escritura de protocolización, ratificación y elevación a público de documento privado en la que intervienen de una parte, D.ª Isabel C. H., don Enrique C. C., don José C. C., D.ª M.ª del Carmen P. H., en su propio nombre y representación de su hija Jessica C. P., y don Santiago C. P., y de otra, don Juan Martínez Fernández.

El documento privado que se eleva público, se había formalizado el 17 de Octubre de 1.977 entre don Enrique C. L. y don Juan Martínez Fernández, y comprendía la venta por el primero al segundo de la finca rústica «veiga do trigo», registral, n.º 9.045 del Registro de la Propiedad de Pontevedra, n.º 1.

Según resulta de la escritura el Sr. Martínez Fernández presentó demanda en juicio declarativo, tramitada por el Juzgado de Primera Instancia, n.º 4 de Pontevedra, contra los herederos de don Enrique C. L. (fallecido en estado de viudo, bajo testamento, en el año 1.990) para elevación a público del documento privado, en cuyo procedimiento (n.º 247/2003) recayó Sentencia de 15 de Julio de 2003, en la que se condena a los demandados a elevar a público el documento privado que antes se ha hecho referencia, de compraventa de la finca citada.

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Pontevedra, n.º 1, fue calificada con la siguiente nota: «Hechos 1.-Con fecha 19 de enero de 2004, fue presentado en este Registro con el asiento 1502, al folio 140 del Diario 110, primera copia de la escritura otorgada el 29 de diciembre de 2003, ante el Notario de Pontevedra, Don Eduardo Menéndez Apénela con el número 5.902 de su protocolo, en la que los herederos de Don Enrique C. L., como vendedores y Don Juan Martínez Fernández, como comprador, ratifican y elevan a público el documento privado de compraventa de la finca denominada «Veiga do Trigo», inscrita en este Registro a nombre de D. Enrique C. L., al folio 222 del libro 120 de Pontevedra, Tomo 365, finca registral número 9.045, inscripción 1.ª Fundamentos de derecho. Considerando: 1.º) Que, si bien no es necesaria en este caso la previa inscripción a favor de los herederos, la ratificación de la compraventa debe ser otorgada por todos los herederos de Don Enrique C. L. (Art.º 20 pf.º 5-1.ª Ley Hipotecaria). 2.º) Que, el título de la sucesión hereditaria a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o la correspondiente acta de notoriedad (Art.º 14 Ley Hipotecaria). 3.º) Que, la falta de presentación del testamento y los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad constituye defecto que impide la inscripción (Art.º 78 del Regt.º Hipotecario). Calificación Se suspende la inscripción solicitada por el defecto subsanable de la falta de presentación de los certificados de defunción, certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad y del Testamento, o en su caso, declaración de herederos intestados de Don Enrique C. L., Doña Dolores C. H. y Don Juan C. C. Contra esta calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes contado desde la fecha de notificación de esta calificación, mediante escrito presentado en este Registro, en cualquiera de los Registros y Oficinas previstos en el Art.º 38.4 de la Ley 30/1992, de veintitrés de Noviembre, o en cualquier otro Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en los Art. º324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de lo dispuesto en el Art.º 275 bis de la Ley Hipotecaria sobre la calificación por el Registrador sustituto, conforme al cuadro de sustituciones correspondiente. Pontevedra a 23 de Enero del 2004.-El Registrador. Firma Ilegible.»

Don Juan Martínez Fernández interpuso recurso gubernativo contra la referida calificación, y alegó: 1.º Que hay que tener en cuenta lo que dicen los artículos 657 y 661 del Código Civil. El documento privado ahora protocolizado y elevado a público, se otorga en 1.977, cuando fallece don enrique en 1.990 el bien inmueble vendido ya no está en su patrimonio. Es, por tanto, indiferente que exista o no testamento, porque el bien pertenece ya al comprador. Que el recurrente no puede obtener copia del testamento de don Enrique, ni la declaración de herederos de las otras `personas por cuestión de legitimidad. En definitiva, en el proceso civil declarativo se cumplen las garantías de intervención de todos los interesados que podrían invocar algún hipotético derecho o interés en la compraventa formalizada mediante el documento privado. La calificación recurrida no hace mención a la sentencia; 2.º Que teniendo en cuenta lo que dicen los artículos 2, 3 y 20 de la Ley Hipotecaria hay que señalar que el principio de tracto sucesivo se cumple en esta caso. Los intervinientes en la escritura pública no transmiten ningún derecho sobre el inmueble inscrito, pues la transmisión ya la realizó el propio titular registral en el documento privado, lo que ellos hacen es cumplir el mandato judicial de la sentencia declarativa de elevar a público el contrato privado de compraventa. Por tanto, si todos los obligados en la resolución judicial acuden a otorgarla, se cumplen las formalidades de la Ley Hipotecaria y la escritura pública debe ser inscrita en el Registro. Que se considera que después de la declaración judicial no debe exigirse el aporte del testamento y declaración de herederos abintestato.

El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a la Dirección General de los Registro y del Notariado, mediante escritos de 2 de Marzo de 2004.

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 14 y 20 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de esta Dirección General de 6 de abril de 2000 y 15 de enero y 29 de septiembre de 2001 y 30 de octubre de 2002.

1. El comprador de una finca en documento privado entabla un juicio declarativo para la elevación a público de dicho documento. Al haber fallecido el vendedor la demanda se dirige contra todos aquéllos que se dice son herederos de tal vendedor, que es el titular registral, y los herederos de algunos de ellos, ya fallecidos. Se dicta sentencia estimatoria de la demanda por allanamiento de los demandados. Se presenta en el Registro la escritura que, en ejecución de la sentencia, se otorga por dichos demandados pero no se acompañan los títulos sucesorios -testamento o declaración de herederos-del titular registral ni de sus herederos fallecidos, circunstancia por la que el Registrador suspende la inscripción solicitada. El interesado recurre.

2. Alega el recurrente que no es necesario aportar los documentos expresados, pues los demandados se han allanado a la demanda. Pero no cabe olvidar que tales demandados lo han sido personalmente y no resulta que se haya acreditado en dicho procedimiento que sean los únicos herederos del titular registral. Por ello, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 30 de octubre de 2002), el principio constitucional de tutela judicial efectiva, que impone la proscripción de la indefensión, su consecuencia procesal constituida por el principio de relatividad de la cosa juzgada y sus corolarios registrales que se reflejan en los principios de salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo, imponen que, para alterar una titularidad registral, es preciso que, en el procedimiento correspondiente, el titular haya tenido posibilidad de intervenir, y, de haber fallecido, es preciso contar con el título sucesorio de tal titular, para comprobar que se ha demandado a todos los herederos del mismo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 13 de abril de 2005. La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Pontevedra número 1.