RESOLUCIÓN de 18 de abril de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo, nterpuesto por don John Antonio León Grandón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alzira, don José María Martínez Silvestre, a cancelar determinadas anotaciones preventivas de embargo.
En el recurso gubernativo interpuesto por don John Antonio León Grandón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alzira, don José María Martínez Silvestre, a cancelar determinadas anotaciones preventivas de embargo.
Don John Antonio León Grandón dirige escrito al Registro de la Propiedad de Alzira en el que solicita la cancelación de la anotación preventiva de embargo sobre las fincas registrales números 42.589 y 42.590 del Registro de la Propiedad citado, dado que en fecha 13 de febrero de 1992 se procedió a inscribir la opción de compra a su favor; que con fecha 10 de julio del mismo año, se otorgó la escritura de ejercicio de derecho de opción que fue registrada el 26 de octubre de 1992 y posteriormente el 15 de abril de dicho año se practicó la anotación preventiva de embargo letra B sobre dichas fincas a favor de determinadas entidades. Como fundamentos de derecho cita los artículos 1, 20, 38, 422.° de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de 6 de mayo de 1998, 4 de septiembre de 1991 y 30 de julio de 1990, y la Sentencia de 29 de enero de 2001 de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Presentado el segundo escrito en el Registro de la Propiedad de Alzira fue calificado con la siguiente nota: «Denegada la cancelación solicitada en el documento que precede, por no haberse procedido a la consignación del precio de la compraventa efectuada en ejercicio del derecho de la opción (artículo 34, 38 y 44 L.H.; artículo 1923.4 C. Civil; artículo 175.6.8 Rto. Hipotecario; STS de 10 de septiembre de 1998 y R. DGR y N de 8 de junio de 1998). Contra la presente nota y dentro del plazo de cuatro meses, a contar desde su fecha, podrá interponerse Recurso Gubernativo mediante escrito dirigido al excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, bien directamente o por conducto del Juez de Primera Instancia de Alzira (conforme al artículo 66 de la Ley Hipotecaria y artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario). Alzira, 8 de noviembre 2001.-El Registrador.-Firma ilegible».
Don John Antonio León Grandón interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que se desestima la cancelación por el Registrador porque no se consigna el precio de la compraventa, lo que no es cierto, pues el precio se entrega en el momento de la opción de compra y se consigna en el documento de la opción de compra y en la escritura pública de compraventa. Que el que primero adquiere el derecho es el recurrente, pues antes de la anotación de embargo inscribe una opción de compra legal y paga el precio convenido. Que, por el contrario, no es de buena fe el anotante preventivo de embargo porque anota una vez que ya estaba el inmueble inscrito a nombre de otros propietarios. Que conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, antes de la anotación preventiva de embargo está la inscripción de opción real de compra que más que opción es compraventa. Que como fundamentos de derecho se citan los que se alegan en el escrito presentado en el Registro de la Propiedad. (Hecho I).
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1.° Que la solicitud calificada desfavorablemente pretende la cancelación de dos anotaciones preventivas de embargo tomadas sobre las fincas registrales números 42.589 y 42.590 del municipio de Alzira, anotaciones letras B, prorrogada por la C y letra C, prorrogada por la D, respectivamente. Dichas anotaciones se practicaron con posterioridad a las inscripciones del derecho de opción de compra sobre ambas fincas a favor del recurrente y con anterioridad a las inscripciones de compra en ejercicio del derecho de opción. 2.° Que no procede la consideración de los documentos que no fueron adjuntados en el momento de presentación del documento calificado, conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria. 3.° Que es reiterada la doctrina de la Dirección General relativa a la necesidad de acompañar a la escritura del ejercicio de opción de compra la justificación de la consignación del importe del precio satisfecho, con el fin de atender el pago de las cantidades garantizadas con embargos anotados sobre los bienes del oferente de la opción y registrados con posterioridad a la inscripción de ésta, conforme a lo previsto en la regla 6.a del artículo 175 del Reglamento Hipotecario y con el fin de obtener la cancelación de tales anotaciones; o bien, obtener del correspondiente Juzgado que ordenó la cancelación el mandamiento cancelatorio correspondiente. 4.° Que por razones de economía argumental, se justifican los razonamientos jurídicos expuesto en la nota de calificación con la reproducción parcial de la Resolución y Sentencia indicados en dicha nota.
Vistos los artículos 1.100 y 1.504 del Código Civil; 2, 3, 17, 79, 82, 83 y 133 de la Ley Hipotecaria; 672 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 175 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1998, y las Resoluciones de esta Dirección General de 28 de septiembre y 29 de diciembre de 1982, 10 de abril de 1987, y 2 y 4 de febrero y 8 de junio de 1998.
1. La situación registral de las fincas es la siguiente:
Existen inscritas unas fincas a nombre de determinada persona.
Con posterioridad se inscribe una opción de compra sobre las fincas anteriormente expresadas.
Después de la opción de compra constan anotadas sendas anotaciones de embargo sobre las fincas.
Con posterioridad a estas últimas figura transmitida la finca como consecuencia del ejercicio del derecho de opción.
Se presenta ahora instancia suscrita por el optante-actual propietario solicitando la cancelación de las anotaciones de embargo, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
El Registrador deniega la inscripción por no haberse consignado el precio correspondiente al ejercicio de la opción. El interesado recurre.
2. Es cierto que el ejercicio de la opción trae como consecuencia la posibilidad de cancelar las anotaciones que recaen sobre un dominio que ya era resoluble en el momento de practicarse tales anotaciones. Ahora bien, como ha dicho este Centro directivo (cfr., Resoluciones citadas en el «vistos»), en el presente supuesto, además de acreditarse la extinción del derecho sobre el que recaen las anotaciones, se requiere inexcusablemente el depósito del íntegro precio de la venta realizada, a disposición del vendedor y de todos los titulares de derechos posteriores que de él traigan causa. Como la propia inscripción del derecho de opción refleja, a la transmisión del dominio corresponderá como contraprestación el pago del precio fijado al efecto, el cual pasará a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que al inmueble vendido correspondía (cfr., por analogía los artículos 1.504 del Código Civil, 133 de la Ley Hipotecaria, 672 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 75-6 del Reglamento Hipotecario), de modo que los derechos que antes recaían sobre éste, pasan ahora a recaer sobre aquél.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.
Contra esta Resolución cabe recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de abril de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Alzira.
