En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia don Carlos Salto Dolla, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Viver, don Miguel Soria López, a inmatricular una finca, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
En escritura de 25 de mayo de 2001, doña M.ª Encarnación I.S., compraba a su madre una casa y una finca rústica no inscritas. Intervenía en la escritura además de por sí, en nombre de su madre, en virtud de poder a su favor conferido donde se preveía la autocontratación.
II
Presentada en el Registro de la Propiedad la escritura junto con Acta de notoriedad autorizada con anterioridad en la que el Notario declara la notoriedad de que el dominio de las fincas corresponde a la vendedora, fue objeto de la siguiente calificación: Calificado el documento que precede conforme al artículo 18 y demás aplicables de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción por haberse observado los defectos subsanables siguientes: 1.-Se pretende inmatricular una casa sin que se acredite la antigüedad de la construcción, siendo así que el cumplimiento de la legalidad urbanística también se exige para el caso de las inmatriculaciones, tal y como señalan las R.D.G.R.N. de 22-07-98 y 9-10-2000. 2.-Se acompaña al título inmatriculador Acta de notoriedad otorgada por Notario incompetente. Es cierto que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario se remite al artículo 209 del Reglamento Notarial y que en el mismo no se exige competencia territorial al notario. Pero también es cierto que el artículo 209 del Reglamento Notarial regula las actas de notoriedad en general, y que en todos los supuestos en que se regulan actas de notoriedad en particular (artículo 209 bis del Reglamento Notarial y 203 de la Ley Hipotecaria) sí que se establece el criterio de la competencia territorial. Las actas de notoriedad complementarias de título público tienen por objeto comprobar la notoriedad de que el transmitente es tenido por dueño de la finca que se pretende inmatricular. Este hecho notorio se produce en el lugar en que radica la finca, por lo que resulta lógico que sólo el Notario con competencia para actuar en el lugar donde radique la finca pueda apreciar dicha notoriedad. Por otra parte, las actas de notoriedad no requieren unidad de acto, ni se puede declarar la notoriedad en caso de oposición de un tercero. En el presente caso, sólo consta una fecha en el acta de notoriedad, por lo que parece desprenderse que se declaró la notoriedad con unidad de acto. Con ello resulta del todo punto imposible que un tercero interesado pudiera tener conocimiento de la tramitación del acta y, consiguientemente ejercitar la oposición a que tiene derecho, tal y como resulta de último párrafo del artículo 209 del Reglamento Notarial. Por lo que habría que concluir que no estamos en presencia de un acta de notoriedad sino, a lo sumo, ante un acta de manifestaciones, que no sirve de complemento al título público a efectos inmatriculadores. Contra la presente nota de calificación puede interponerse recurso en el plazo de cuatro meses desde la fecha de la misma, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, de conformidad con los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio de los recursos jurisdiccionales que correspondan sobre la nulidad o validez del título. Viver, a 30 de julio de 2001. El Registrador. Firma ilegible.
III
El Notario don Carlos Salto Dolla, interpuso recurso gubernativo frente a la calificación que consta en el apartado anterior, con apoyo en los siguientes argumentos: I) Con relación al defecto uno, que la legislación urbanística impone el requisito para las declaraciones de obra nueva pero no para la inmatriculación de edificios; que si resulta del acta de notoriedad que la vendedora era dueña en 1972, resulta probada la existencia del edificio en tal fecha, estando implícita la prescripción de cualquier acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. II) Con relación al segundo defecto, que ni el artículo 298 del Reglamento Hipotecario ni el 209 del Reglamento Notarial exigen competencia territorial al Notario y no procede la aplicación analógica de normas conforme al artículo 4 Código Civil por ser éste un supuesto regulado expresamente.
IV
El Registrador emitió su informe. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador. El Notario apeló contra el Auto del Tribunal Superior de Justicia.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 22 de la Ley del Suelo de 1998, 201, 202 y 203 de la Ley Hipotecaria, 51, 285 y 286 de su Reglamento, 209 y 209 bis del Reglamento Notarial y las Resoluciones de esta Dirección General de 22 de julio de 1998 y 9 de octubre de 2000.
1. Se presenta en el Registro una escritura de venta de una casa y una finca rústica, y un acta de notoriedad autorizada con anterioridad en la que el Notario declara la notoriedad de que el dominio sobre dichas fincas pertenecía a la vendedora.
El Registrador suspende la inmatriculación por los siguientes defectos: 1) No acreditarse la antigüedad de la construcción, a efectos de comprobar el cumplimiento de la legalidad urbanística, y 2) falta de competencia territorial del Notario, que autoriza el acta en una población distinta de donde se hallan las fincas, por no tener competencia en esta última. El Notario recurre, confirmando la calificación el Presidente del Tribunal Superior y apelando el recurrente.
2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. El hecho de que no se trate de una obra nueva, sino de la inmatriculación de una casa, no supone una normativa distinta pues, como ha dicho ya este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las edificaciones, ya que si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación al supuesto del citado precepto, sin perjuicio de la aplicación de la Disposición Transitoria Quinta, pero, en este último caso, habrá que acreditar que la edificación es anterior a la Ley 8/1990, y que, o bien está realizada conforme a la normativa urbanística vigente al tiempo de la edificación, o bien que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad.
3. El segundo de los defectos no puede ser confirmado. Ni el artículo 298 del Reglamento Hipotecario ni el 209 del Reglamento Notarial requieren la competencia territorial del Notario, no pudiendo aplicarse en esta materia por analogía lo que se establece para otros supuestos de inmatriculación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador en cuanto al primero de los defectos y revocándolos en cuanto al segundo.
Madrid, 6 de julio de 2005.-La Directora general, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
