En el recurso interpuesto por don Joan Sau i Pagès contra la negativa de la Registradora de la Propiedad interina de Ripoll, doña Marta Valls Teixidó, a inscribir un «acta d'acreditació de final d' obra», esto es, un acta de acreditación de final de obra.
Hechos
I
El 7 de abril de 2006, don Joan Sau Pagès, ante don Juan Luis Millet Sancho, sustituto de don Gonzalo Sánchez Casas, Notario sustituto de la Notaría vacante de Camprodón, otorgó acta de acreditación de final de obra en la que declaró que «es la seva intenció destinar la vivenda a ús propi pel que no es necessari la constitució d' assegurança decenal», es decir, que es su intención destinar la vivienda a uso propio, por lo que no es necesario constituir el seguro de responsabilidad decenal. Al documento se incorporó testimonio del certificado final de obra expedido por la Generalitat de Catalunya en la que se dice que la obra está compuesta de 3 «habitatges», esto es, 3 viviendas.
II
Presentada el acta anterior en el Registro de la Propiedad, la misma fue calificada del tenor literal siguiente: «Hechos. 1.º) Con fecha 26 de abril de 2006 se presenta Acta de finalización de obra nueva autorizada en Camprodón, por el notario don Juan Luis Millet Sancho, actuando como sustituto del señor Gonzalo Sánchez Casas, sustituto de la Notaría vacante de Camprodón, número 337 de protocolo. 2.º) Dicha finalización de obra se refiere a un edificio plurifamiliar sito entre el c/ Sant Cristòfol i c/ Sant Sebastià del término municipal de Molló, de cuya descripción en el Registro resulta que está compuesta por una planta sótano destinada a 3 aparcamientos; planta baja, primera y segunda destinadas cada una de ellas a vestíbulo y una vivienda. 3.º) En el acta de fin de obra no se acredita la constitución del seguro decenal exigido por la ley 38/1999, de 5 de noviembre, alegándose que se trata de autopromotor para uso propio. Fundamentos de derecho. 1. La disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 en su redacción dada por la Ley 52/2002, de 30 de diciembre dispone la no exigibilidad del seguro decenal cuando se trate de "autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio". 2. En el mismo sentido, la Resolución Circular 3-12-2003 de la Dirección General de los Registros y del Notariado interpreta que, para la exoneración del seguro, debe tratarse de un autopromotor de una única vivienda para uso propio. Resuelvo suspender la práctica de la inscripción solicitada por no acompañarse la acreditación de la constitución del seguro decenal exigido por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, ya que no se trata de un autopromotor de una única vivienda, ya que en el edificio, y según resulta de la descripción registral, se contienen tres viviendas completamente independientes. (...) Ripoll, a 12 de junio de 2006. La Registradora interina. Fdo. Doña Marta Valls Teixidó».
III
Don Joan Sau i Pagès se alzó contra la anterior calificación y alegó: 1) Que la situación del inmueble, respecto del cual se solicitó la inscripción del acta de acreditación de final de obra, viene caracterizada por los siguientes elementos: si bien es cierto que se trata de un edificio con tres pisos, no es menos cierto que el propietario del conjunto es la misma persona; el conjunto de los tres pisos se destinará a vivienda de segunda residencia de la unidad familiar compuesta por el matrimonio y dos hijos; en este sentido, un piso es para uso del matrimonio y los otros dos para uso de cada uno de sus hijos; todo el inmueble constituye una única unidad registral; no se ha constituido ningún régimen de propiedad horizontal, requisito éste previo y necesario para poder transmitir los pisos en cuestión a terceros. 2) A esta situación le son de aplicación las siguientes consideraciones: la ratio o espíritu del artículo 19.1.c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación es la de proteger al adquirente de una vivienda a través del seguro establecido en tal disposición; dicha finalidad proteccionista carece de sentido en el supuesto concreto que se recurre, pues no existe un tercer adquirente a quien deba protegerse ante los perjuicios económicos derivados de los defectos de construcción; no tiene sentido obligar a una persona, que promueve para sí y para sus hijos, a que se asegure contra sí mismo; el concepto de autopromotor individual, tal y como establece la Resolución de 5 de abril de 2005 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas, sino que ha de interpretarse en forma amplia; de la misma manera, el concepto de vivienda unifamiliar también debería interpretarse en forma razonablemente amplia; hay que entender que esta expresión se refiere a la naturaleza de la construcción, que ha de ser aislada, con independencia del número de plantas de que se componga y siempre que se trate de una unidad de morada y no se haya establecido un régimen de propiedad horizontal.
IV
El 30 de agosto de 2006, don Juan Marrero Francés, Registrador de la Propiedad titular del de Ripoll, emitió su informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 4.2 del Código Civil, 208 de la Ley Hipotecaria, 308 de su Reglamento, 19 y disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, la Resolución -Circular de esta Dirección General de 3 de diciembre de 2003, y las resoluciones -también de este Centro Directivo- de 28 de octubre de 2004, 5 de abril y 10 de junio de 2005 y 18 de mayo de 2006.
1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir el acta de terminación de obra nueva cuando, por un lado, la licencia se refiere a tres «habitatges», o sea, a tres viviendas, y el declarante es una persona física que manifiesta en la escritura que «és la seva intenció destinar la vivenda a ús propi pel que no es necesari la constitució d' assegurança decenal», es decir, que es su intención destinar la vivienda a uso propio, por lo que no es necesario constituir el seguro de responsabilidad decenal. El Registrador entiende que, al tratarse de tres viviendas, la constitución del seguro es indispensable, habida cuenta de que la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, al establecer la excepción a favor del autopromotor individual, habla de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
2. El recurso ha de ser estimado. El hecho de que la licencia se otorgue para tres viviendas no significa que se tenga el propósito de enajenar alguna o algunas de ellas. A nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio, declaración que existe en el documento presentado, porque, en todo caso, el seguro se exigirá si se produce la enajenación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de marzo de 2007. La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
