RESOLUCIÓN de 25 de julio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Francisco B. Moreno Grustan como Administrador único de «Palafunza, Sociedad Limitada» contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid, número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Francisco B. Moreno Grustan, como Administrador único de «Palafunza, Sociedad Limitada» contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid, número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación, en virtud de apelación del recurrente.
I
En autos de procedimiento judicial sumario, número 797/94, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia, número 31, de Madrid, a instancia del «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», contra determinadas personas, fue dictado auto con fecha 25 de noviembre de 1996, aprobándose el remate de la finca 42067 a favor de dicha entidad bancaria que ha sido cedido a «Palafunza, Sociedad Limitada» y ordenando la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor, así como las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en la regla 4 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria.
Presentado testimonio de auto de adjudicación antes mencionado en el Registro de la Propiedad de Madrid, número 2, tras una anterior calificación de 6 de abril de 1998, se subsanaron algunos de los defectos señalados en la misma, y vuelto a presentar fue calificado con la siguiente nota: «Testimonio expedido por la señora Secretaria del Juzgado de Primera Instancia número 31 de los de Madrid en autos del procedimiento judicial sumario número 00717/1994, el día 19 de marzo de 1997 presentado nuevamente bajo el asiento 478 del diario 74. Se acompañan ahora adiciones de fecha 4 de mayo de 1998, oficio expedido por Sra. Secretaria el 16 de marzo de 1998, y adición de 5 de octubre 1998. Suspendida la inscripción del precedente documento por observarse los siguientes defectos subsanables (con la salvedad que se dirá al final del defecto primero, en sus dos últimos párrafos): No se hacen constar los siguientes particulares del procedimiento: 1º. La cantidad exacta que por todos los conceptos sea objeto de reclamación (artículo 131 de la Ley Hipotecaria, Regla 2 apartado II) o sea, la cantidad total adeudada y reclamada, a la fecha de la interposición de la demanda, por principal, intereses remuneratorios, intereses de demora, y costas y gastos, con separación de adeudado por cada uno de estos conceptos, puesto que cada uno de ellos está garantizado respecto de terceros, hasta una cantidad máxima y sin perjuicio del posible aumento a la finalización del procedimiento, por razón de intereses y costas y gastos que resulte de la liquidación final practicada en los autos. Todo ello de acuerdo además con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de julio de 1988 y Autos del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 17 de enero y 9 de mayo de 1995, ambos firmes en cuanto este punto. Tratándose de varias fincas hipotecadas, ha de determinarse por necesidades de los principios de especialidad y publicidad, la reclamación realizada respecto de cada una de ellas, expresando lo que se reclama por cada uno de los conceptos anteriormente señalados, teniendo en cuenta que cada una de ellas tiene una responsabilidad por cada uno de los conceptos y un precio para subasta independientes. Auto del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 17 de noviembre de 1997. Lo que se acompaña ahora es un oficio de la Sra. Secretaria de fecha 16 de marzo de 1998 (cuya primera página está expedida sin ninguno de los requisitos que para acreditar su autenticidad exige la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de abril de 1972), en el que se manifiesta que según escrito de la parte actora de fecha 11 de marzo de 1998 aclara las cantidades reclamadas por la misma en autos. De tratarse de una aseveración cierta, el defecto que hasta ahora se había calificado de subsanable se convierte en insubsanable, pues esas cantidades, como se dice al principio de este apartado, deben determinarse al tiempo de la interposición de la demanda, y naturalmente con anterioridad a la fecha de auto de adjudicación. 2º. Al reconocerse en la adición de 5 de octubre de 1998 la existencia arrendatario de la finca, debe notificarse al mismo en la forma que determinan las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 y 20 de noviembre de 1987 y 5 de noviembre de 1993, para que haga uso de los derechos que le correspondan. No se toma anotación preventiva por no haberse solicitado. Contra esta nota de calificación puede interponerse recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en el plazo de cuatro meses, en los términos establecidos en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Madrid, 28 de octubre de 1998. El Registrador. Fdo. Francisco Borruel Otín».
Don Francisco B. Moreno Grustán, como administrador único de «Palafunza, Sociedad Limitada», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: A. Que fue devuelto al Juzgado el auto objeto de este recurso para que se adicionasen aquellos extremos que hacen constar el Registrador en su calificación. En la adición de 4 de mayo de 1998 y de conformidad con el artículo 131.2º.2 se ponía en conocimiento del Sr. Registrador la cantidad exacta por todos los conceptos objeto de la reclamación, ascendiendo a la suma de 6.807.473 pesetas, cantidad total de la que respondían las tres fincas hipotecadas. Que la determinación exigida en orden a garantizar el principio de especialidad y publicidad viene determinada por el propio título hipotecario que anteriormente se había inscrito y contra cuya garantía se reclamaba la cantidad expresada anteriormente en la demanda, sin necesidad de determinación de las cantidades que amparan cada una de las fincas, puesto que dicha especialidad se contiene en el propio título hipotecario y en cuya determinación no entra el artículo 131 de la Ley Hipotecaria. Que a mayor ahondamiento son fecha 16 de marzo de 1998, el Juzgado remite mediante resolución de la misma fecha la determinación de las cantidades por las que en subasta respondían y fueron adjudicadas cada una de las fincas y dentro de la propia garantía establecida en el título hipotecario. Con respecto a este apartado el Sr. Registrador en su calificación de 28 de octubre de 1998, además de descalificar el oficio remitido por el Secretario del Juzgado, califica el defecto inicialmente calificado de subsanable por el de insubsanable. Que el citado oficio fija las cantidades de las que han respondido en el procedimiento sumario hipotecario cada una de las fincas por los conceptos de principal, intereses y costas, cantidades todas ellas fijadas por máximo en el propio título constitutivo de ejecutante hipotecario. B. Que con respecto a la no existencia de arrendatario, mediante adición de 5 de octubre de 1998, el Juzgado puso en conocimiento del Sr. Registrador que el derecho que ostentaba el arrendador de las fincas objeto de la subasta ya fue ejercitado en su momento al haberse personado en autos con fecha 7 de marzo de 1996, dictándose auto de fecha 22 de julio de 1996, habiendo fallecido arrendatario en diciembre de 1997 y remunerado a sus derechos su heredera.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que conforme a destacada doctrina el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria tiene una naturaleza eminentemente registral, pues se parte únicamente de los indubitados datos que proporciona el Registro. Que en este procedimiento, de acuerdo con el artículo 117.7 de la Constitución Española, el Juez al ejecutar la hipoteca realiza los derechos que constan previamente inscritos y garantizados y lo hace exclusivamente sobre una base registral; por tanto si algún pacto de la hipoteca no está inscrito, éste no puede ser ejecutado en el procedimiento judicial sumario. Esta idea clave la resaltó el Tribunal Supremo en las Sentencias de 8 de junio de 1948, 24 de marzo de 1983 y 11 de julio de 1990. Que, por tanto, el procedimiento judicial sumario tiene una base exclusivamente registral; siendo otra característica del mismo la ausencia de la fase de audiencia o de contradicción procesal. Existe base para proceder a la ejecución en el hecho de que en el Registro constan ya todos los datos precisos, tan solo con añadir el requerimiento de pago al deudor, tercer poseedor o hipotecante no deudor. Todas estas personas en unión de los titulares de derechos posteriores sobre la finca, encuentran a su vez amparo en los asientos registrales mediante la intervención en último término del Registrador que califica las repercusiones de la ejecución en dichos asientos. Que tanto los propietarios de la finca como los demás titulares de derechos sobre ella han de tener en estos procedimientos de ejecución las garantías que las leyes les proporcionan, para dar cumplimiento al artículo 24 de la Constitución Española. En este caso concreto gozan de la protección especial para actuar que les proporcionan los requerimientos y notificaciones exigidos por la Ley Hipotecaria y su Reglamento. En este sentido la Resolución de 17 de julio de 1935, entre otras. Que de lo expuesto anteriormente se deduce que lo que no está en el Registro no puede ejecutarse, porque se basa en los principios de inscripción constitutiva de la hipoteca y de legitimación registral. Por ello dice la doctrina que es aquí fundamental la calificación registral y al calificar el auto de adjudicación con las cancelaciones consiguientes, es donde será preciso considerar los posibles obstáculos del Registro, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Que las cantidades reclamadas por los distintos conceptos, es uno de los requisitos que debe contener la demanda y entra también dentro de la posible calificación del Registrador. Que es necesario especificar las distintas cantidades que se piden para cada uno de los conceptos de capital, intereses remuneratorios, intereses de demora y costas. Dado que este procedimiento tiene su base en el Registro y que en la inscripción de hipoteca figuran por separado esos conceptos, en aras del principio de especialidad prescrito por el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, la consecuencia natural es que deben también especificarse por separado en el procedimiento. Que en cuanto al capital, no puede exceder lo pedido de lo asegurado por la hipoteca; lo mismo se dice de los intereses teniendo en cuenta las reglas del artículo 114 de la Ley Hipotecaria y la posibilidad de intereses variables, sin pasar del máximo asegurado en todo caso y con separación de los intereses de demora y las costas y sin perjuicio del eventual aumento a la finalización del procedimiento. Que en el caso de que la hipoteca afecte a varias fincas o derechos reales o cuotas indivisas de una u otras, la Ley Hipotecaria exige como requisito necesario la previa distribución de la responsabilidad hipotecaria, entre las varias fincas derechos o cuotas a hipotecar. El principio de especialidad está contenido en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, que está complementado por el artículo 216 del Reglamento Hipotecario. Que en lo referente al segundo defecto hay que señalar que los acontecimientos posteriores (fallecimiento) de los que el Registrador no tuvo conocimiento al redactar la nota no pueden ser tenidos en cuenta al resolver el recurso gubernativo.
La Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 31 de Madrid, informó: Que no se comparte el primer defecto de la nota de calificación. Que la Resolución de 27 de julio de 1988 contempla un supuesto distinto al debatido. Que sin embargo las Resoluciones de 11 de febrero de 1998, 15 de enero y 8 de febrero de 1999, han considerado inscribible el auto de adjudicación en procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria en el que se despachó la ejecución por una cantidad superior a la garantizada con la hipoteca, no existiendo titulares de derechos posteriores. Que en cuanto al segundo defecto hay que señalar lo que dicen las Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987 y 5 de noviembre de 1993.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador fundándose en lo alegado por éste en su informe.
El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que en la demanda del procedimiento judicial sumario se hacía constar expresamente que la acción se ejercía por las cantidades acreditadas y contra las tres fincas garantes de las obligaciones hipotecarias y se incluía como soporte la propia escritura hipotecaria con la determinación de las responsabilidades de cada una de las fincas. Que en los edictos de las respectivas subastas se hacen constar el tipo máximo de que respondía cada una de las fincas. Que el procedimiento judicial sumario se ha iniciado y terminado judicialmente en garantía de terceros. Que el principio de especialidad y publicidad ha sido respetado en las actuaciones judiciales incoadas y actuadas por el Juzgado.
Vistos los artículos 1169 del Código Civil, 119 a 131 de la Ley Hipotecaria, 100 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 11 de febrero de 1998, 15 de enero de 1999, 8 de febrero de 1999 y 24 de octubre de 2000.
1. Constituida una hipoteca sobre tres fincas, se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio del Auto de adjudicación de una de ellas, recaído en un procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria. Tras sucesivas calificaciones y subsanación de algunos de los defectos señalados, el Registrador finalmente suspende la inscripción, en lo que interesa al objeto de este recurso, por el siguiente defecto: «No se hacen constar las siguientes particularidades del procedimiento». La cantidad exacta que por todos los conceptos sea objeto de reclamación, (artículo 131 de la Ley Hipotecaria, Regla 2, apartado II), o sea, la cantidad total adeudada y reclamada, a la fecha de la interposición de la demanda, por principal, intereses remuneratorios, intereses de demora, y costas y gastos, con separación de adeudado por cada uno de estos conceptos, puesto que cada uno de ellos está garantizado respecto de terceros, hasta una cantidad máxima, y sin perjuicio del posible aumento a la finalización del procedimiento, por razón de intereses y costas y gastos que resulte de la liquidación final practicada en los autos. Todo ello de acuerdo además con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de julio de 1988, y Autos del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 17 de enero y 9 de mayo de 1995 ambos firmes en cuanto este punto. Tratándose de varias fincas hipotecadas, ha de determinarse por necesidades de los principios de especialidad y publicidad, la reclamación realizada respecto a cada una de ellas, expresando lo que se reclama por cada uno de los conceptos anteriormente señalados, teniendo en cuenta que cada una de ellas, tiene una responsabilidad por cada uno de los conceptos y un precio para subasta independientes. Auto del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 17 de noviembre de 1997. Lo que se acompaña ahora es un oficio de la Sra. Secretaria de fecha 16 de marzo de 1998 (cuya primera página está expedida sin ninguno de los requisitos que para acreditar su autenticidad exige la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de abril de 1972), en el que se manifiesta que según escrito de la parte actora de fecha 11 de marzo de 1998 aclara las cantidades reclamadas por la misma en autos. De tratarse de una aseveración cierta, el defecto que hasta ahora se había calificado de subsanable se conviene en insubsanable, pues esas cantidades, como se dice al principio de este apartado, deben determinarse al tiempo de la interposición de la demanda, y naturalmente con anterioridad a la fecha de auto de adjudicación».
2. El defecto no puede ser mantenido puesto que, como ya señaló la Resolución de 11 de febrero de 1998, la relevancia de la cuestión planteada no trasciende a la eficacia de la enajenación planteada sino que se contrae al más reducido ámbito del destino del precio obtenido en el remate, lo que obstaculizaría únicamente, en su caso, la actuación registral cancelatoria, pero no la de la inscripción de la adjudicación alcanzada. Cuestión aquélla de la cancelación de cargas que no es objeto de este recurso, si bien conviene recordar que para idéntico supuesto ha sido resuelta por la última Resolución citada en los vistos.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, revocando el Auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 25 de julio de 2001. La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
