En el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Bosch Boada, Notario de Sallent, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Manresa número 2, don Javier Goizueta Romero, a inscribir una escritura de rectificación de otras de segregación, obra nueva y compraventa.
I
El 30 de mayo de 2000, los señores Joan Torne i Pons y Maten Torne i Xandri otorgaron ante el Notario de Sallent don Joan Bosch i Boada una escritura por la que se rectificaban las siguientes: la de 12 de mayo de 1986 ante el Notario de Manresa don Martín Alfonso Palomino Márquez por la que el primero de los otorgantes segregó y vendió una finca a «Rentequipo, SA.»; la de igual fecha y bajo la misma fe por la que dicha sociedad declaraba sobre la finca comprada la obra nueva de una nave industrial; y la de 20 de abril de 1993 ante el Notario de Barcelona don Wladimiro Gutiérrez Álvarez por la que el segundo de los ahora otorgantes adquiría de dicha sociedad en ejercicio de una opción de compra la misma finca. La rectificación lo era del error consistente en haber segregado la finca objeto de tales negocios de la registral 515, pasando a formar la finca nueva e independiente número 912, cuando la finca inicialmente vendida en realidad, sobre la que se en construyó la nave industrial y se vendió posteriormente, era la registral 593 que figura inscrita a nombre del primero de los otorgantes, así como en cuanto a determinados extremos de su descripción, entre ellos una diferencia en la cabida que pasaba de 412 a 6.000 metros cuadrados.
Presentada copia de dicha escritura hasta cuatro veces en el Registro de la Propiedad de Manresa número 2, fue calificada la última de ellas con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento por los defectos siguientes: 1º. Se pretende rectificar tres escrituras en las que uno de los otorgantes es "Rentequipo, S.A.", sin que comparezca dicha sociedad; 2º. Hay una notable diferencia entre la superficie de la finca segregada y vendida (421 m2 de la finca 912) y la superficie de la que se dice se pretendió vender (6.000 m2 de la finca 593) lo cual hace inverosímil el error teniendo en cuenta además que la obra nueva declarada por "Rentequipo, S.A." ocupa exactamente una superficie de 421 m2 que es la vendida en uno de los documentos que se pretenden rectificar. Entendemos que los defectos quedarían subsanados por la ratificación del documento por parte de "Rentequipo, S.A.", en escritura pública y bajo pena de falsedad en documento público. Contra esta resolución cabe interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la notificación de la presente nota, con arreglo a los artículos 322 y siguientes de la vigente Ley Hipotecaria. Manresa, 5 de febrero de 2002. El Registrador». Firma ilegible.
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación limitándose a alegar que la intervención de «Rentequipo, SA», es innecesaria pues se limitó a financiar la operación y en la actualidad no ostenta derecho alguno sobre ninguna de las fincas afectadas por la rectificación; invocándose los artículos 40.1 d de la Ley Hipotecaria y 216 y 217 del Reglamento.
El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota informó: Que por la vía de la rectificación se podría modificar la titularidad de las fincas que anteriormente hubieran pertenecido al mismo dueño encubriendo quizá un negocio de permuta. Que el artículo 40.1 dice que la rectificación «precisará» el consentimiento del titular registral, pero no que «sea suficiente» dicho consentimiento como pretende el recurrente.
Vistos los artículos: 40.d) y 326 de la Ley Hipotecaria; 1.091, 1.257, 1.257 y 1.259 del Código Civil,
1. De los dos defectos de la nota recurrida tan solo el primero puede considerarse como tal. Se rechaza en él la posibilidad de inscribir la rectificación del pretendido error material padecido en tres títulos inscritos, la compraventa de una finca previa segregación, una declaración de obra nueva sobre ella y su venta posterior, rectificación que llevan a cabo el que fuera en su día transmitente y el actual titular registral sin que preste su consentimiento quien fuera titular intermedio entre uno y otro, el que la adquirió en el primero de los títulos, declaró la obra nueva en el segundo y la vendió por el tercero.
2. Ambas partes, recurrente y Registrador, están de acuerdo en que el supuesto planteado ha de encuadrarse en el ámbito del apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria de suerte que la rectificación del Registro precisa en este caso del consentimiento del titular registral o, en su defecto, de una resolución judicial. Pero discrepan a la hora de interpretar el alcance de esa exigencia pues si para el primero es suficiente por si solo ese consentimiento para practicar el asiento de rectificación, entiende el segundo que es un requisito necesario pero como aditamento, en su caso, del acto o negocio jurídico determinante de la rectificación.
Y esta segunda es la postura correcta pues si bien habrá supuestos en los que al ser objeto de rectificación un acto o negocio unilateral del titular registral se estarán confundiendo el acto o negocio rectificatorio con el consentimiento para su reflejo registral, por lo general este consentimiento no es sino un complemento necesario de aquel acto o negocio. En el caso planteado si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de negocios que ya accedido al mismo, será necesario para su reflejo tabular el consentimiento del titular registral pero también que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas y esa eficacia no puede admitirse si no es consentida por todos los que fueron parte en aquellos (cfr. artículos 1.091, 1.256, 1.257 y 1.259 del Código Civil), lo que no ocurre en este caso en el que falta el de uno de ellos, el que fuera parte en los tres negocios que se rectifican.
3. El segundo de los extremos de la nota recurrida en el que se cuestiona si en realidad se está ante un supuesto de rectificación de error o, por el contrario, de novación objetiva del contrato por cambio o modificación de su objeto, no cabe abordarlo al no aparecer formulado claramente como un defecto que impida la inscripción (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de diciembre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Manresa número 2.
