En el recurso interpuesto por don Pedro Pérez Rico contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Roquetas de Mar, n.º 2, doña María del Carmen García-Villalba Guillamón, a inscribir un mandamiento de cancelación de cargas.
Hechos
I
En Procedimiento de ejecución hipotecaria, número 1052/2005, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Almería, a instancia de la representación del Banco de Andalucía, S. A. contra doña María Dolores R. H., mediante Auto de 20 de septiembre de 2006, se aprueba el remate de la finca registral 8.116 del Registro de la Propiedad de Roquetas de Mar, n.º 2 a favor de don Pedro Pérez Rico. El cinco de diciembre de 2006, se libró mandamiento dirigido a la Registradora de la Propiedad de dicho Registro en el que se decreta la cancelación de la inscripción de la hipoteca objeto de las presentes actuaciones sobre la finca registral 8.116, procediéndose igualmente a la cancelación de las anotaciones e inscripciones posteriores a la hipoteca y de todas las anotaciones e inscripciones que hubieran podido causarse con posterioridad a la expedición de la certificación a que se refiere el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
II
Presentados en el Registro de la Propiedad de Roquetas de Mar, n.º 2, testimonio del Auto y el mandamiento citados, fueron objeto de la siguiente calificación: Visto por Doña María del Carmen García-Villalba Guillamón, Registradora de la Propiedad de Roquetas de Mar n.º 2, Provincia de Almería, el procedimiento registral iniciado con él número de entrada 1966/06, iniciado como consecuencia de la presentación en este Registro de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos: I. El mandamiento expedido por duplicado el día 5 de diciembre de 2006 y testimonio de auto de adjudicación de fecha 11 de diciembre de 2006 objeto de la presente calificación, expedidos en Almería por la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Almería, procedimiento de ejecución hipotecaria número 1052/05, fueron presentados por Don Pedro Pérez Rico a las 12:15 del día 13 de diciembre de 2006 bajo el número de asiento 541 del Diario 6. II. En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han sido objeto de calificación desfavorable: 1.º Los documentos que han sido calificados son testimonio de auto adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria y mandamiento cancelatorio expedido por la Secretaria Judicial del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Almería. 2.º En el auto de adjudicación se adjudica la finca registral 8116 del término municipal de Felix. 3.º La finca se trasladó al término de La Mojonera el día cinco de enero de dos mil cinco, formando la finca registral 3202 de La Mojonera, sobre la que se declaró una obra nueva y se dividió horizontalmente en tres elementos independientes formando la registrales de La Mojonera, 3203, 3204, 3205 en la misma fecha. La certificación prevista en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se expidió el día catorce de octubre de dos mil cinco. 4.º El término judicial de La Mojonera se encuentra comprendido en el partido judicial de El Ejido. 5.º En el mandamiento se hace constar que el importe de la transmisión ha resultado superior a la cantidad reclamada y que se consignó por el adjudicatario la totalidad del precio. 6.º Se acompaña instancia suscrita por Don Pedro Pérez Rico con firma legitimada notarialmente el día 13 de diciembre de 2006 de la que resulta la mayoría de edad, el domicilio de dicho señor y la situación arrendaticia de la finca. Anteriores hechos son de aplicación los siguientes: Fundamentos de Derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. II. En relación a las circunstancias reseñadas en el hecho II anterior, debe tenerse en consideración: 1.º En cuanto al testimonio de auto de adjudicación y al mandamiento cancelatorio, por falta de competencia territorial del Juzgado que conoce del procedimiento, conforme al artículo 684.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, ya que las fincas se sitúan en el término de La Mojonera, que se encuentra comprendido en el partido judicial de El Ejido y no de Almería. El artículo 100 del Reglamento Hipotecario establece: «La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro» y el artículo 684.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: «Para conocer de los procedimientos a que se refiere el presente capítulo será competente: 1.º Si los bienes hipotecados fueren inmuebles, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas de sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley». El Reglamento Hipotecario al fijar los límites de la función calificadora del registrador en su artículo 100 respecto de los documentos judiciales incluye expresamente la competencia del Juzgado o Tribunal que ordene la práctica del asiento, por lo que, como ha destacado en su doctrina la Dirección General de los Registros y del Notariado, el registrador tiene la obligación de examinar este extremo. La Ley de Enjuiciamiento Civil, junto con los criterios de delimitación territorial admite la sumisión expresa o tácita como regla general, al entenderse que tal competencia atiende prevalentemente al interés privado de las partes. Pero cuando la ley excluye expresamente la sumisión, como sucede en el presente caso, la competencia territorial se configura como un requisito de orden público, porque se considera que el interés del negocio u objeto del litigio desborda el de las puras partes intervinientes, dado el interés de los terceros en que la subasta y la publicación de los edictos se produzca en el lugar en que radique la finca hipotecada. Carácter del defecto: insubsanable. 2.º En cuanto al testimonio de auto de adjudicación y al mandamiento cancelatorio, dado que la finca 8116 de Felix se trasladó al término de La Mojonera, pasando a formar la finca 3202 de La Mojonera que, a su vez, se dividió horizontalmente formando las fincas 3203, 3204 y 3205 de La Mojonera, las fincas que han de ser objeto del procedimiento y adjudicación son las fincas 3203, 3204 y 3205 de La Mojonera, y no la finca 8116 de Felix. Carácter del defecto: subsanable. 3.º En cuanto al mandamiento cancelatorio, porque constando que el importe de la transmisión ha resultado superior a la cantidad reclamada, no se realiza manifestación alguna relativa al destino del sobrante, conforme al artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a que se remite el artículo 692 de la misma ley, y al artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual: «Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores». El artículo 674.2, párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a que se remite el artículo 692 de la misma ley, establece lo siguiente: «haciendose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados». Carácter del defecto: subsanable. La calificación de ambos documentos se ha realizado de forma conjunta, ya que conforme al artículo 133 de la Ley Hipotecaria se impone la exigencia de la simultaneidad entre la inscripción del testimonio y la del mandamiento cancelatorio. Aunque no constituya defecto, se hace constar que en caso de que pudiese procederse a la práctica de la inscripción solicitada y de las cancelaciones ordenadas, dado que la finca 8116 de Felix se trasladó al término de La Mojonera, pasando a formar la finca 3202 de La mojonera, que se dividió horizontalmente formando las fincas 3203, 3204 y 3205 de La Mojonera, no será posible la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores al gravamen que se ejecuta, sino tan sólo de las inscripciones y anotaciones posteriores a la hipoteca que figuran en la antigua finca 8116 de Felix, así como las inscripciones o anotaciones posteriores a la inscripción de cada uno de los elementos resultantes de la división horizontal, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 134, último párrafo de la Ley Hipotecaria: «Tan solo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones», conteniendo la inscripción de la hipoteca que se ejecuta tal pacto de extensión de la hipoteca. La razón es que, si existe pacto de extensión de la hipoteca a las edificaciones, la adjudicación incluye también a las mismas y su reflejo formal a través de las declaraciones de obra nueva y división horizontal. III. De conformidad con el artículo 322 de la Ley hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado, quedando desde entonces automáticamente prorrogado el asiento de presentación, por un plazo de sesenta días contados desde la practica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación de los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los Títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento anterior. En su virtud, acuerdo con fecha veintiocho de diciembre de dos mil seis denegar la inscripción solicitada y las cancelaciones ordenadas en los documentos objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de esta nota de calificación, por la concurrencia del defecto insubsanable que igualmente se indica en el Fundamento de Derecho II de la misma bajo el número 1.º, concurriendo además los defectos subsanables que se indican bajo los números 1.º y 3.º de los Fundamentos de Derecho II. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. No pudiendo practicarse, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta dias anteriormente referido, la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, dado el carácter insubsanable del primero de los defectos. Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha. Contra esta calificación negativa caben las siguientes actuaciones. a) Conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en dicho artículo, haciéndose constar que dicho cuadro está establecido en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del notariado de 1 de agosto de 2003 (B.O.E. n.º 185 de 4 de agosto de 2003). Y conforme al párrafo 1.º del artículo 324 de la Ley Hipotecaria: b) Recurrir potestativamente ante la Dirección General de los Registros y el Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria: y c) Impugnar directamente ante los Juzgados de la capital de la provincia a la que pertenece el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de dicha Ley. En Roquetas de Mar, a veintiocho de diciembre del año dos mil seis. La Registradora. Fdo.: M.ª del Carmen García-Villalba Guillamón.
III
Don Pedro Pérez Rico interpuso recurso contra la anterior calificación, y alegó: A. Que si bien es cierto que la finca esta situada actualmente en el término municipal de la Mojonera, que encuentra comprendido en el término municipal de El Ejido, no lo es menos que con anterioridad la misma pertenecía al término municipal de Félix, cuyo término judicial correspondía a Almería. B. Que en la escritura de hipoteca que la anterior propietaria efectúo ante el notario don Higinio Pi Guirado, en octubre de 2002 sobre la totalidad de la finca a favor del Banco de Andalucía dice que la casa cortijo esta situado en el paraje de la Mojonera, término municipal de Félix, partido judicial de Almería. Que el Registro de la Propiedad inscribe el préstamo con garantía hipotecaria en base a que los datos de descripción de la finca no eran correctos, ya que el paraje de la Mojonera en realidad era termino Municipal de la Mojonera y, por tanto, no podía pertenecer al término municipal de Félix. Irregularidad que no se corrige en el momento. C. Que en enero de 2005 se efectúa una división horizontal de la finca, y es entonces cuando se produce el traslado de esta al término municipal de la Mojonera, formando la finca registral 3.202, sobre la que se declaro obra nueva y se dividió horizontalmente, formando las registrales 3.203, 33.204 y 3.205 del término municipal de la Mojonera. D. En el certificado de cargas que el Registro envía al Juzgado, para proceder a la subasta de la finca de la finca registral 8.116 de Félix, se dice que la misma, previo traslado, corresponde a la registral 3.202 de la Mojonera que posteriormente se habían firmado nuevas fincas. En dicha certificación no se advierte al Juzgado de que el traslado y división que se había producido en la finca, suponía también el cambio del partido judicial. Que celebrada la subasta y adjudicada la finca al recurrente, éste se encuentra en la siguiente situación: titular de una finca adquirida en publica subasta, con la garantía que todo ello conlleva, que no se puede ejecutar al no poder ser inscrita en el Registro de la Propiedad, pagada en su totalidad, y no poder recuperar la cantidad pagada cuya compra no se puede anular.
IV
La Registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General con fecha 24 de enero de 2007.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 684 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 18, 100, y 129 de la Ley Hipotecaria, 100 de su Reglamento, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de Enero de 1987, 7 de Noviembre de 1990, 30 de Noviembre de 2000 y 7 de diciembre de 2006.
Se presenta en el Registro un testimonio de Auto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria, así como mandamiento para la práctica de las cancelaciones correspondientes. La Registradora deniega la inscripción pues, como consecuencia de una alteración de los términos municipales no se ha seguido el procedimiento ante el Juez competente. El interesado recurre.
1. En primer lugar hay que tener en cuenta el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y más concretamente el artículo 100 del mismo cuerpo legal así como el artículo 100 del Reglamento Hipotecario respecto del ámbito de la calificación registral en materia de documentos judiciales, donde se confirma la competencia del Registrador para la calificación de la competencia de los Jueces y Tribunales en el proceso correspondiente. Como ha afirmado repetidas veces este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos») la calificación registral de los documentos judiciales no puede afectar a la fundamentación del fallo pero si a la competencia del Juez o Tribunal (cfr. artículo 100 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.
2. En el supuesto concreto tratándose de una ejecución hipotecaria, la calificación registral comprende el cumplimiento de los trámites de dicho procedimiento. Pues bien, el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, en el caso de hipoteca inmobiliaria, será competente el Juez de Primera Instancia donde esté situada la finca.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de mayo de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
