El artículo 148.1.3 de la Constitución Española permite a las Comunidades Autónomas asumir competencias en materia de vivienda, competencia recogida con carácter exclusivo en el artículo 32.1.2 del Estatuto de Autonomía de Castilla y León.
El número creciente de viviendas vacías en las ciudades de Castilla y León, así como la conveciencia de fomentar la oferta de viviendas en alquiler para facilitar el acceso a la vivienda de los habitantes de esta Comunidad Autónoma, justifican que la Junta de Castilla y León impulse una fórmula nueva que, de una parte, estimule a los propietarios de viviendas vacías su oferta para el alquiler y, de otra, procure más y diversas soluciones para acceder a una vivienda digna y adecuada. Todo ello en el marco general del Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009 y del Pacto del Suelo suscrito el 26 de noviembre de 2002.
Mediante el presente Decreto, la Junta de Castilla y León establece y regula esta fórmula nueva. En esencia, los propietarios de viviendas vacías, que así lo deseen, solicitarán a la empresa pública Gestión de Infraestructuras de Castilla y León, GICAL, S.A., la inscripción de sus viviendas en la Reserva de Viviendas Vacías para Alquiler. Esta inscripción determinará la puesta a disposición de la vivienda, a través de cualquier título válido en derecho, a favor de GICAL, S.A. por un período mínimo de cinco años, prorrogable, abonándose por ésta un precio trimestral previamente convenido con el propietario, en concepto de contraprestación por la cesión.
La rehabilitación de la vivienda, si fuera precisa, será llevada a cabo por la mencionada sociedad, que descontará el coste de la rehabilitación de la contraprestación por la cesión. La Consejería de Fomento seleccionará la persona más adecuada de las incluidas en un Registro Abierto de Potenciales Arrendatarios, formalizándose posteriormente el contrato de arrendamiento con GICAL, S.A. Esta persona deberá abonar mensualmente a GICAL, S.A. el importe del alquiler fijado en correspondencia con sus posibilidades económicas.
En su virtud, la Junta de Castilla y León, a propuesta del Consejero de Fomento, de acuerdo con el Consejo Consultivo de Castilla y León, y previa deliberación del Consejo de Gobierno en su sesión del día 2 de septiembre de 2004.
DISPONE:
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1.- Objeto.
Es objeto de este Decreto crear y regular la Reserva de Viviendas Vacías para Alquiler de la Comunidad de Castilla y León, constituida por las viviendas que los propietarios pongan a disposición de la Sociedad de Gestión de Infraestructuras de Castilla y León, S.A., en adelante GICAL, S.A., a través de cualquier título válido en Derecho.
A través de esta Reserva se persigue la puesta en el mercado de viviendas que, una vez rehabilitadas si fuera necesario, se destinarán al arrendamiento con el fin de satisfacer la necesidad permanente de vivienda para las personas que seleccione la Consejería de Fomento, de las incluidas en una relación de solicitantes elaborada tras una convocatoria pública y abierta.
Artículo 2.- Principios Generales.
1.- La Reserva de Viviendas Vacías para Alquiler (REVIVAL) será gestionada por GICAL, S.A.
2.- La Reserva se configurará como un registro donde se inscribirán las viviendas vacías, las condiciones de la cesión de las mismas así como los contratos de arrendamiento que se suscriban sobre ellas.
3.- Los titulares dominicales de viviendas que se inscriban en la Reserva cederán el uso de éstas durante, al menos, cinco años a GICAL, S.A., percibiendo como contraprestación con carácter trimestral el importe convenido entre ambas partes. De dicho importe se deducirá, en su caso, el coste de la rehabilitación realizada.
4.- En todo caso, la cesión mantendrá su vigencia necesariamente hasta completar el período mínimo legal del arrendamiento vigente y sus prórrogas obligatorias.
5.- GICAL, S.A. arrendará estas viviendas a las personas seleccionadas, integrantes de un registro abierto de potenciales arrendatarios (RAPA), debiendo existir correspondencia entre las características de la vivienda y las circunstancias económicas y familiares de los destinatarios.
CAPÍTULO II
Reserva de Viviendas Vacías para Alquiler
Artículo 3.- Características de las viviendas.
Para la inscripción de las viviendas en REVIVAL, éstas habrán de reunir las siguientes características:
a) Viviendas vacías, con los anejos vinculados que puedan existir, y que no estén sometidas a ningún régimen de protección pública.
b) Con carácter general, la superficie útil de la vivienda no superará los 120 m2. Podrán aceptarse viviendas de mayor superficie cuando hubiera circunstancias especiales que así lo justificaran, como la demanda de familias numerosas o la conservación de viviendas singulares.
c) Si fuera necesaria la rehabilitación de la vivienda, el coste de dicha rehabilitación, sin incluir el IVA, no superará la cantidad de 20.000 euros por vivienda. Esta cantidad se podrá revisar periódicamente mediante Orden de la Consejería de Fomento.
d) La vivienda estará en una localidad de Castilla y León con más de 20.000 habitantes o en un municipio de su área metropolitana definida en las respectivas Directrices de Ordenación del Territorio, preferentemente en el centro histórico. Por Orden del Consejero de Fomento se podrá ampliar el anterior ámbito territorial, atendiendo a la demanda de viviendas en alquiler.
Artículo 4.- Inscripción de las viviendas en la Reserva de Viviendas Vacías para Alquiler.
1.- GICAL, S.A. anunciará públicamente, con periodicidad anual, el plazo y condiciones concretas para tramitar solicitudes de inscripción en REVIVAL.
2.- La solicitud de inscripción será presentada por el propietario de la vivienda, conforme al modelo que será aprobado por Orden de la Consejería de Fomento. En dicha solicitud se hará constar, entre otros extremos, los siguientes: Ubicación, antigüedad, superficie útil y anejos vinculados. Igualmente se hará constar la voluntad de cesión de la vivienda a favor de GICAL, S.A. en las condiciones que establece este Decreto y disposiciones de desarrollo. Asimismo se reflejará la contraprestación pedida por el propietario por la cesión de la vivienda, incluyendo el coste estimado de la rehabilitación.
3.- GICAL, S.A. girará visita de inspección a la vivienda a los efectos de comprobar los datos contenidos en la solicitud, valorar la actuación de la rehabilitación (necesidad, coste, plazo, etc.) y determinar el importe trimestral que procedería pagar por la cesión de uso de la vivienda.
4.- GICAL, S.A. comunicará al propietario una propuesta con las condiciones que regirán la cesión de la vivienda para su ulterior inscripción en REVIVAL. El propietario deberá dar su conformidad expresa a la propuesta en el plazo que al efecto se determine.
5.- Una vez recibida la conformidad, la vivienda se inscribirá en REVIVAL, notificándose dicha inscripción al propietario.
6.- La inscripción tendrá vigencia de un año, pudiendo prorrogarse sucesivamente por iguales períodos de tiempo previo acuerdo del propietario y GICAL, S.A., en el que podrán renegociarse las condiciones pactadas.
7.- Una vez finalizado el plazo inicial, si no se acuerda la prórroga entre el propietario de la vivienda y GICAL, S.A., tendrá lugar la cancelación de la inscripción.
Artículo 5.- Condiciones de la cesión.
1.- Formalización.
Una vez inscrita la vivienda en REVIVAL, y seleccionado el arrendamiento, se formalizará la cesión entre el propietario y GICAL, S.A.
El documento de formalización de la cesión se sujetará a las prescripciones específicas previstas en este Decreto e incluirá al efecto las cláusulas pertinentes, así como aquellas que se establezcan por Orden de la Consejería de Fomento, sin perjuicio de que las partes pudieran acordar los pactos oportunos respecto de otros aspectos no previstos en las cláusulas indicadas.
2.- Contraprestación por la cesión.
a) El importe trimestral de la cesión, que se hará efectivo desde la formalización de la misma, se determinará aplicando al precio unitario por metro cuadrado de superficie útil, de la vivienda y anejos vinculados, definido según el sistema que se establezca en la normativa de desarrollo del presente Decreto, sin que dicho importe pueda superar los 1.650 euros por trimestre. Por Orden de la Consejería de Fomento se podrá modificar dicho límite.
b) El importe trimestral convenido por la cesión se actualizará automáticamente el primer trimestre de cada año natural con arreglo a la evolución del índice oficial de precios al consumo del año inmediatamente anterior.
c) Si no fuera necesaria la rehabilitación de la vivienda, el pago por GICAL, S.A. al propietario del precio de la cesión, se iniciará al finalizar el trimestre natural siguiente al de la fecha de formalización del contrato de cesión, procediendo al correspondiente ajuste del importe del primer pago según el tiempo transcurrido.
d) Si fueran necesarias obras de rehabilitación, el pago por GICAL, S.A. al propietario del precio de la cesión se iniciará al finalizar el trimestre natural siguiente a la fecha de terminación prevista de dichas obras.
3.- Finalización.
a) La cesión finalizará una vez transcurrido el plazo establecido en el contrato, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2.4 de este Decreto.
b) No obstante, por acuerdo de ambas partes, se podrá prorrogar, por una sola vez, el contrato de cesión por un período máximo de cinco años.
c) Tendrá lugar la resolución del contrato de cesión cuando el arrendatario dé por finalizada su relación contractual en cualquier momento, y la Administración, en el plazo de tres meses, no haya podido seleccionar a otro arrendatario, salvo que en el contrato de cesión se pacten otras condiciones diferentes. En estos casos el propietario estará obligado a abonar a GICAL, S.A. el coste de la rehabilitación pendiente de amortizar. De encontrar un arrendatario, por mutuo acuerdo del cedente y del cesionario se podrá prorrogar el contrato de cesión por período necesario para cubrir las prórrogas obligatorias del nuevo contrato de arrendamiento.
d) Concluida la cesión, la vivienda será objeto de devolución a su propietario en las mismas condiciones que la entregó o, en su caso, en las mismas condiciones que tuviera al terminar las obras de rehabilitación. Si al finalizar el plazo del arrendamiento el arrendatario no abandonara la vivienda, GICAL, S.A. seguirá abonando la cantidad pactada al propietario cedente hasta la libre disposición de la vivienda.
e) No obstante lo establecido en el apartado anterior, si a la finalización del período de cesión existiera acuerdo entre propietario y arrendatario, este último podrá seguir ocupando la vivienda. En este caso, concluida la cesión, GICAL, S.A. dará por extinguidas sus facultades y responsabilidades en relación con la vivienda, el propietario y el arrendatario.
Artículo 6.- Rehabilitación de la vivienda.
1.- Una vez formalizada la cesión, GICAL, S.A. procederá, en su caso, a la rehabilitación con el alcance y en el plazo señalado en las condiciones de la cesión aceptadas por el propietario.
2.- El coste de las obras de rehabilitación será abonado por GICAL, S.A. y descontado al propietario, sin interés y en cantidades iguales, del importe trimestral que corresponda como contraprestación de la cesión y durante el plazo de la misma.
CAPÍTULO III
El Registro Abierto de Potenciales Arrendatarios
Artículo 7.- Registro Abierto de Potenciales Arrendatarios (RAPA).
El Registro Abierto de Potenciales Arrendatarios será gestionado por la Consejería de Fomento, como registro permanentemente abierto para la incorporación de personas interesadas en acceder al alquiler de una vivienda, que así lo soliciten y cumplan los requisitos exigidos en este Decreto.
Artículo 8.- Requisitos exigidos a los potenciales arrendatarios.
Los potenciales arrendatarios deberán reunir las siguientes condiciones para ser inscritos en el RAPA:
a) No disponer de otra vivienda en propiedad en la misma localidad, cuyo valor, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, supere los 60.000 euros.
b) No disponer de vivienda en arrendamiento en la misma localidad cuyo importe anual sea inferior al 30 por ciento de los ingresos familiares corregidos, determinados conforme al artículo 8. del Decreto 52/2002, de 27 de marzo, de Desarrollo y Aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009.
c) Tener unos ingresos familiares corregidos inferiores a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional, calculados de acuerdo con la normativa aplicable a las viviendas de protección pública, e iguales o superiores a 1,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.
d) Comprometerse a utilizar la vivienda arrendada como residencia habitual y permanente.
e) No haber estado sujeto a un expediente de desahucio por falta de pago, no haber causado graves desperfectos en alguna vivienda arrendada o haberla abandonado voluntariamente al concluir el período de arrendamiento contratado o con derecho a prórroga.
Artículo 9.- Inscripción y baja en el Registro Abierto de Potenciales Arrendatarios.
1.- Cualquier persona que reúna los requisitos exigidos en el artículo anterior podrá solicitar su inscripción en el RAPA, aunque en la fecha de su solicitud no residiera en la Comunidad Autónoma de Castilla y León.
2.- La solicitud se cursará conforme al modelo aprobado por Orden de la Consejería de Fomento.
3.- La solicitud implicará la autorización a la Consejería de Fomento para que compruebe la veracidad de los datos aportados.
4.- Los solicitantes inscritos causarán baja en el RAPA cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Falta de veracidad de los datos contenidos en la solicitud de inscripción.
b) Que el seleccionado como arrendatario no prestara su conformidad a las condiciones de la selección en el plazo fijado, sin previa causa justificada.
c) Que el seleccionado no ocupe efectivamente la vivienda en el plazo de un mes desde la firma del contrato de arrendamiento.
5.- La baja en el RAPA se acordará, previa audiencia del interesado, pudiendo determinar, según el caso, la baja por un período máximo de hasta cinco años cuando concurra la circunstancia descrita en la letra a) del apartado 4 anterior, y de hasta tres años en los dos supuestos restantes enunciados con las letras b) y c) de dicho apartado.
6.- La Consejería de Fomento notificará al solicitante su inscripción y, en su caso, la baja del RAPA.
Artículo 10.- Selección de arrendatarios.
1.- La selección de un arrendatario para una vivienda inscrita en REVIVAL corresponde a la Consejería de Fomento a propuesta de GICAL, S.A. y siempre será motivada.
2.- Para llevar a cabo la selección de arrendatarios se tendrá en cuenta la adecuación de los ingresos familiares al importe de la renta, procurando que la renta anual no supere con carácter general el 30 por ciento de los ingresos familiares anuales corregidos y que la superficie de la vivienda sea adecuada a la composición de la unidad familiar. Como criterios complementarios se valorará la formación de nuevas unidades familiares, la antigüedad de la inscripción en el RAPA, así como otros aspectos de interés social u otra índole, que se determinarán en la normativa de desarrollo.
3.- La Consejería de Fomento notificará al solicitante inscrito en el RAPA su selección así como las condiciones de la vivienda a ser objeto de arrendamiento, y del contrato a suscribir, especificándose la documentación que asimismo deba aportar. El seleccionado deberá dar su conformidad expresa a las condiciones y presentar la documentación requerida en el plazo que al efecto se indique.
Artículo 11.- Condiciones del arrendamiento.
1.- Contrato.
El arrendamiento se formalizará documentalmente y quedará sujeto a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entendiéndose por arrendador a GICAL, S.A. y por arrendatario a la persona seleccionada.
El contrato de arrendamiento se sujetará a las prescripciones respectivas previstas en este Decreto e incluirá al efecto las cláusulas pertinentes, así como aquellas otras que se establezcan por Orden de la Consejería de Fomento, sin perjuicio de que las partes pudieran acordar los pactos oportunos respecto a otros aspectos no previstos en las cláusulas indicadas.
2.- Ocupación de la vivienda.
Salvo causa justificada de fuerza mayor, la ocupación de la vivienda se realizará en el plazo máximo de un mes desde la firma del contrato y, en todo caso, una vez finalizadas las obras de rehabilitación.
3.- Precio.
a) Con carácter general, el importe del alquiler no superará el 30 por ciento de los ingresos familiares anuales corregidos, de acuerdo con el artículo 8. del Decreto 52/2002, de 27 de marzo, de Desarrollo y Aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009, y en ningún caso superará la contraprestación que por la cesión corresponde abonar por GICAL, S.A. al propietario de la vivienda.
b) El arrendatario iniciará el pago del importe del alquiler mensual al comenzar el mes siguiente a la fecha de firma del contrato de arrendamiento, regularizando en el primer pago el abono correspondiente a los días transcurridos del mes anterior.
c) El resto de los pagos se realizará con periodicidad mensual, dentro de los siete primeros días del mes.
d) El importe mensual del alquiler se actualizará automáticamente el primer mes de cada año natural con arreglo a la evolución del índice oficial de precios al consumo del año inmediatamente anterior, correspondiente a viviendas en alquiler.
4.- Fianza.
a) El arrendatario de la vivienda deberá depositar, a la firma del contrato de arrendamiento, una fianza equivalente al importe del alquiler de un mes. Asimismo se requerirá la prestación de garantía complementaria en la forma que se determine por Orden de la Consejería de Fomento o en los propios contratos a suscribir.
b) Tanto una como otra garantizarán el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.
5.- Subvenciones.
La Consejería de Fomento podrá subvencionar parcialmente el importe del alquiler para facilitar el acceso a la vivienda de las familias con menores ingresos económicos.
6.- Contratación de servicios.
El arrendatario deberá contratar la prestación de los diferentes servicios de suministros e instalaciones, siendo de su cargo los gastos de comunidad, así como los tributos que le correspondan como usuario de la vivienda.
7.- Extinción del contrato de arrendamiento.
Son causas de resolución del contrato de arrendamiento:
a) La falta de ocupación de la vivienda por el arrendatario en el plazo de un mes desde la firma del contrato.
b) El transcurso del plazo establecido en el contrato de arrendamiento, y sus prórrogas. En este caso, el arrendatario deberá abandonar la vivienda salvo que hubiera llegado a un acuerdo con el propietario para continuar habitándola.
c) El abandono de la vivienda por parte del arrendatario antes de concluir el plazo fijado de arrendamiento. En este caso, deberá advertirlo a GICAL, S.A. con una antelación mínima de tres meses a los efectos de que la Consejería de Fomento pueda seleccionar un nuevo arrendatario. De no hacerlo así perderá las garantías constituidas a la firma del contrato.
d) La falta de pago de dos meses seguidos de renta, previo aviso de desalojo automático en el plazo de un mes, que será el tercero siguiente, si en este tercer mes no se consigna la renta de los tres meses. La resolución automática del contrato y el desalojo efectivo tendrán lugar, sin remisión, el último día del tercer mes adeudado, perdiendo el arrendatario las fianzas constituidas a la firma del contrato.
e) Las demás establecidas en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 12.- Seguros.
GICAL, S.A. podrá suscribir seguros que cubran el impago de alquileres y los costes de reparación de desperfectos, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda al arrendatario.
Artículo 13.- Arbitraje.
Las controversias que pudieran surgir entre la partes en las relaciones jurídicas contractuales relativas tanto a la cesión y ulterior arrendamiento de las viviendas, se dirimirán preferentemente mediante arbitraje.
A este efecto, los contratos correspondientes procurarán incorporar el convenio arbitral oportuno, sin perjuicio de que igualmente pudiera adaptarse en acuerdo independiente, de conformidad con las prescripciones establecidas en la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
Protección de datos de carácter personal
El tratamiento de los datos de carácter personal recogidos en los registros regulados en el presente Decreto, respetará lo previsto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y demás normativa de aplicación.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Desarrollo normativo.
Se faculta al Consejero de Fomento para dictar cuantas disposiciones se precisen para el desarrollo de ejecución de este Decreto.
Segunda.- Entrada en vigor.
Este Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Castilla y León.
Valladolid, 2 de septiembre de 2004.
El Presidente de la Junta de Castilla y León,
Fdo.: Juan Vicente Herrera Campo
El Consejero de Fomento,
Fdo.: Antonio Silván Rodríguez
