Decreto 44/2008, de 27 de junio, por el que se actualiza el precio máximo de venta y renta en las segundas o posteriores transmisiones de las viviendas de promoción pública en la Comunidad Autónoma de La Rioja

El Real Decreto 1558/1984, de 1 de agosto, determinó el traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Comunidad Autónoma de La Rioja en materia de patrimonio arquitectónico, control de la calidad de la edificación y vivienda, asumido por Decreto 45/84, de 9 de noviembre, del Consejo de Gobierno de esta Comunidad Autónoma. Entre los servicios quese traspasan figura la "promoción pública de viviendas de Protección Oficial", lo que conlleva la titularidad de estas promociones a favor de la Comunidad Autónoma de La Rioja, así como la adjudicación de las viviendas integrantes de estas promociones.



Estas viviendas estaban calificadas como viviendas de protección oficial de promoción pública, al amparo del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda. Estas viviendas tenían que ser promovidas directamente por la Administración Pública con sus propios recursos, se tenían que destinar a familias con nivel bajo de renta y tenían un precio tanto en primera como en posteriores transmisiones, muy inferior a los precios máximos de venta de las viviendas de protección oficial que podían promover entidades privadas.



A lo largo de estos años, el sistema de formación de precios tanto en primera como en posteriores transmisiones de las viviendas de promoción pública, se ha mantenido vigente en la regulación del artículo 51 del Real Decreto 3.148/1978, en cuanto al precio de venta por metro cuadrado de superficie útil, y a lo señalado en el artículo 53 del mismo Real Decreto, en cuanto a la renta máxima inicial anual.



A partir del año 1987, el Gobierno Central introdujo en los planes de vivienda una nueva figura llamada "Viviendas de protección oficial de régimen especial" (artículo 3 del Real Decreto 1494/1987, de 4 de diciembre sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda), pensada exclusivamente para constituir una fórmula de promoción alternativa para los operadores públicos, los cuales pasaban así a poder financiar sus promociones con recursos provenientes de las entidades financieras que firmaban convenios para financiar las actuaciones establecidas en el Plan, y en los cuales se podían subrogar los compradores de las viviendas, y podían así dejar de soportar como carga financiera propia la financiación del pago aplazado de los compradores, que es el procedimiento propio de la promoción pública. La introducción de esta nueva figura ha comportado en la práctica, un descenso continuado de la promoción de viviendas calificadas de promoción pública, tal y como las regulaba el Real Decreto 3148/78.



En el momento actual, los parques de viviendas calificadas de promoción pública en la Rioja, se ven sometidos a una fuerte presión de compra considerando los bajos precios que los caracterizan, por lo que una de las finalidades pretendidas con la aprobación de esta disposición es conseguir que el parque protegido haga su función social a lo largo del tiempo, garantizándole una lógica revalorización en función de la evolución del coste de la vida y de las obras de mantenimiento realizadas.



De acuerdo con la Ley 2/2007, de 1 de marzo de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja, cualquier venta en segunda transmisión de viviendas protegidas hay que someterla a un control de la administración pública, a través de la obtención del correspondiente visado, del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, y de la existencia de un Registro de solicitantes de Vivienda protegida, que deben ser los destinatarios naturales de las transmisiones.



Ante esta situación, el Gobierno de la Comunidad Autónoma de La Rioja ha considerado conveniente revisar a través del presente Decreto las condiciones de transmisión de las viviendas de protección oficial de promoción pública, con la finalidad de evitar que se produzcan transmisiones irregulares debidas a un mantenimiento irreal de precios de venta totalmente obsoletos.



A la hora de actualizar el precio de venta y renta de dichas viviendas resulta inevitable que se tenga en cuenta la fórmula empleada para determinar el precio de venta y renta de las viviendas protegidas de régimen especial, al tener las mismas un régimen similar a las viviendas de promoción pública en cuanto a cuestiones tales como los requisitos que deben reunir sus beneficiarios, la superficie máxima de las viviendas, o el procedimiento empleado, en muchos casos, para su adjudicación.



Reflejo de ello es el Decreto 22/1989, de 14 de abril, sobre adjudicación de viviendas de protección oficial de promoción pública, en cuyo proceso se presentan similitudes con el relativo a las vivienda de régimen especial, tales como la necesidad de acreditar unos ingresos familiares ponderados inferiores a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.



Ello lleva a considerar necesario equiparar el precio de venta por metro cuadrado desuperficie útil y la renta máxima anual de las viviendas de promoción pública al de las viviendas protegidas de régimen especial, de tal forma que a las primeras se les aplique el precio máximo de venta y la renta anual máxima que se les aplica a las segundas, con el fin de contar, por un lado, con unos precios más ajustados al mercado actual, y de evitar, por otra parte, que los beneficiarios de unas y otras viviendas, reuniendo similares requisitos socioeconómicos y rigiéndose en muchos casos por el mismo procedimiento de adjudicación, se les aplique distintos precios de venta o diferente renta en función de la calificación que hayan recibido las viviendas.



El artículo 8.Uno.16 de la Ley orgánica 3/1982, de 9 de junio por la que se aprueba el Estatuto de Autonomía de La Rioja atribuye a la Comunidad Autónoma de La Rioja competencia exclusiva en materia de vivienda, lo que le habilita para esta regulación.



Por todo ello, el Consejo de Gobierno, a propuesta del Consejero de Vivienda y Obras Públicas, y previa deliberación de sus miembros, en su reunión celebrada el día 27 de junio de 2008 acuerda aprobar el siguiente,



Decreto



Artículo 1. Objeto.



Es objeto del presente Decreto regular en el ámbito de la Comunidad Autónoma de La Rioja la actualización del precio máximo de venta y renta de las viviendas de promoción pública en segundas o posteriores transmisiones, así como las condiciones de acceso de los nuevos compradores y arrendatarios.



Artículo 2. Ámbito de aplicación.



El presente Decreto será de aplicación a las viviendas de promoción pública de la Comunidad Autónoma de La Rioja, calificadas con anterioridad a su entrada en vigor.



Artículo 3. Condiciones para acceder en propiedad a una vivienda de promoción pública en segundas o posteriores transmisiones.



Podrán acceder en propiedad a una vivienda de promoción pública en segundas o posteriores transmisiones quienes cumplan los requisitos establecidos en la normativa sectorial vigente en el momento de la transmisión y con relación al mismo término municipal, para acceder en propiedad a las viviendas de régimen especial.



Artículo 4. Precio máximo de venta de viviendas de promoción pública en segundas o posteriores transmisiones.



El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas y anejos de promoción pública en segundas o posteriores transmisiones en el ámbito de la Comunidad Autónoma de La Rioja, será igual al precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas y anejos que, en el momento de la citada transmisión, y con relación al mismo término municipal, sean calificadas provisionalmente como viviendas de nueva construcción de régimen especial con destino a venta.



Artículo 5. Condiciones de acceso al alquiler de las viviendas de promoción pública.



Podrán acceder a una vivienda de promoción pública en régimen de arrendamiento quienes cumplan los requisitos establecidos en la normativa sectorial vigente, en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento y con relación al mismo término municipal, para acceder en arrendamiento a las viviendas protegidas de régimen especial.



Artículo 6. Renta máxima anual.



El precio máximo de renta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas y anejos de promoción pública en el ámbito de la Comunidad Autónoma de La Rioja, será igual al precio máximo de renta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas y anejos de régimen especial vigente en el momento de la celebración del contrato y con relación al mismo término municipal.



Disposición Transitoria Única. Contratos de Arrendamiento en vigor.



Los contratos de arrendamiento de las viviendas de promoción pública vigentes a la entrada en vigor del presente Decreto continuarán rigiéndose, en cuanto a la determinación de la renta máxima anual, y hasta la celebración de un nuevo contrato, por la normativa que se veníaaplicando para la fijación de dicha renta.



Disposición Derogatoria Única. Derogación normativa.



Quedan derogadas cuantas disposiciones reglamentarias se opongan a lo establecido en el presente Decreto.



Disposición Final Primera. Desarrollo normativo.



Se faculta al Consejero competente en materia de vivienda para dictar cuantas disposiciones se precisen para el desarrollo y ejecución de este Decreto.



Disposición Final Segunda. Entrada en vigor.



El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de La Rioja.



Logroño, 27 de junio de 2008.- El Presidente, Pedro Sanz Alonso.- El Consejero de Vivienda y Obras Públicas, Antonino Burgos Navajas.