DECRETO 250/2003, de 21 de octubre, sobre el Libro del Edificio destinado a vivienda. (Euskadi)

Así mismo las administraciones e instituciones públicas deben velar por la protección de los usuarios finales, y muy especialmente de los usuarios de las viviendas que, normalmente, no participan en el proceso de la construcción. El Estatuto de Autonomía de la Comunidad Autónoma del País Vasco reconoce a la misma en su artículo 10.31 competencia exclusiva en materia de vivienda, y por ello facultad para regular y desarrollar mediante el presente Decreto el Libro del Edificio destinado a viviendas, con el fin de que los usuarios conozcan el edificio que usan y tengan la documentación e información suficiente y necesaria para llevar a cabo un uso y mantenimiento adecuados.

La regulación contenida en la presente disposición persigue unos objetivos de mejora de la calidad de la edificación destinada a vivienda, y se dirige fundamentalmente a los agentes intervinientes en el proceso de la construcción que tienen además la obligación de formalizar toda la documentación de la obra ejecutada, estando por ello fundamentalmente destinada a promotores y a directores de obra.

El Libro del Edificio hay que entenderlo como un documento completo en el que se recoja la información que permita conocer no sólo las características físicas y técnicas del edificio sino también su régimen jurídico.

La creación de este documento es de gran trascendencia para el conocimiento del proceso constructivo a través del que se ha gestado el edificio, así como su posterior conservación, mantenimiento y actuaciones en casos de emergencia.

La importancia que tiene, que en los edificios se realicen operaciones de conservación y mantenimiento destinadas a asegurar su vida útil, hace que el documento de especificaciones técnicas se perfile como uno de los elementos esenciales que lo conforman. En este documento debe consignarse la información referente a sus características técnicas, instalaciones, planos, instrucciones de uso, mantenimiento y emergencias.

La constancia de estas últimas instrucciones facilitará que las actuaciones que en todo edificio deban llevarse a cabo para conseguir su conservación y mantenimiento se realicen de forma idónea y, lo que es más importante, que los usuarios tengan conocimiento de sus obligaciones a fin de evitar la perdida de los niveles de habitabilidad y seguridad en los edificios.

En su virtud, a propuesta del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, oída la Comisión Jurídica Asesora, y previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en la sesión celebrada el día 21 de octubre de 2003,

Artículo 1.– Objeto y ámbito de aplicación.

Es objeto del presente Decreto la regulación del Libro del Edificio para viviendas de nueva planta o de rehabilitación integral, en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Artículo 2.– Contenido del Libro del Edificio.

El Libro del Edificio constará de las siguientes partes:

1.ª Cuaderno de registro.

2.ª Documento de especificaciones técnicas.

3.ª Archivo de documentos.

4.ª Manuales de las viviendas.

Artículo 3.– Cuaderno de registro.

El cuaderno de registro es el documento que, integrado por hojas UNE A4, constará de los siguientes capítulos:

a) Datos iniciales del edificio.

b) Registro de incidencias.

c) Registro de operaciones de mantenimiento y reparaciones.

Artículo 4.– Datos iniciales.

En el capítulo de datos iniciales del cuaderno de registro se harán constar los siguientes:

1.– Los datos referentes a la identificación y construcción del edificio:

a) La dirección del edificio, su denominación, en su caso, y el número de referencia catastral.

b) Datos de construcción: Fechas de inicio, de finalización de las obras de construcción y de recepción de la obra.

c) Plano de emplazamiento. En este apartado se grafiará, a escala por lo menos 1:1000, el emplazamiento del edificio en relación con las calles o elementos inmediatos. Si el edificio no tiene asignado un número de vial, en el plano se deberán acotar las distancias del edificio a referencias claras y fijas de su entorno. Si el plano no está grafiado sobre la misma hoja del cuaderno, deberá firmarse y sellarse por parte del promotor de forma que la firma o el sello cubra a la vez el plano y la hoja del cuaderno.

d) Fotografía de la fachada. En este apartado deberá incorporarse una fotografía de la fachada principal. La fotografía deberá firmarse o sellarse por parte del promotor de forma que la firma o el sello cubra a la vez la fotografía y la hoja del cuaderno.

2.– Los datos referentes a los intervinientes en el proceso constructivo:

a) Promotor: El nombre o razón social, el número de identificación fiscal y el domicilio de los promotores del edificio.

b) Autores del proyecto: El nombre de los autores del proyecto, su titulación y el número de colegiado.

c) Dirección facultativa de obra: El nombre de todos los facultativos que han dirigido la obra, su titulación y el número de colegiado.

d) Constructor: El nombre o razón social, el número de identificación fiscal y el domicilio de los constructores del edificio.

e) Industriales instaladores: El nombre o razón social, el número de identificación fiscal y el domicilio de los principales industriales de las instalaciones del edificio.

f) Subcontratistas: El nombre o razón social, el número de identificación fiscal y el domicilio de los principales subcontratistas que han intervenido en la ejecución de la obra.

g) Laboratorios y Entidades de Control de Calidad en la Edificación: El nombre o razón social, el número de identificación fiscal y el domicilio de los laboratorios y entidades que han intervenido en el control de calidad.

3.– Los datos referentes a la licencia, declaración de obra nueva y régimen jurídico del edificio:

a) Licencias: Las licencias en que se ampara la construcción del edificio y las que facultan a la ocupación general de la vivienda y al funcionamiento de instalaciones comunes, con especificación de la fecha de su concesión o solicitud.

b) Declaración de obra nueva: El nombre del notario que ha otorgado la escritura de declaración de obra nueva, el número de protocolo y la fecha, así como los datos de inscripciones en el Registro de la escritura de declaración de obra nueva.

c) Régimen de propiedad. Se indicará el régimen de propiedad del edificio y, en su caso los datos de las escrituras de división en propiedad horizontal, así como la fecha de aprobación de los estatutos de la propiedad y de concesión de los regímenes especiales de protección oficial que, en su caso, goce el edificio, con indicación de su documento acreditativo.

d) Cargas reales que, en su caso, soporta el edificio, con indicación de los documentos que las acreditan.

e) Relación de las distintas unidades de ocupación que forman el edificio, con mención expresa de su superficie y de su destino y, si es el caso, de la cuota de participación con relación al valor total del inmueble que les corresponda.

4.– Datos referentes a las garantías:

a) A las otorgadas por el promotor, que cubran la reparación de los defectos de construcción y de los daños que se deriven directamente sobre la vivienda, cuando estas sean exigibles. En este apartado se detallará el vencimiento y la referencia de la póliza u otro documento acreditativo del otorgamiento de la garantía.

b) A las específicas de las instalaciones. En este apartado se detallarán aquellas instalaciones de elementos comunes del edificio que tienen una garantía, con expresión de su vencimiento y del nombre del garante.

5.– Observaciones. En este apartado se podrá expresar todo lo que, a criterio del promotor, se considere relevante para un mejor conocimiento del edificio.

Artículo 5.– Registro de incidencias.

1.– Este capítulo estará formado por una serie de espacios en los que se detallarán de forma sucesiva las incidencias que se presenten en el edificio. Para cada incidencia deberá efectuarse un breve enunciado del asunto tratado, la fecha y su descripción.

2.– En este capítulo se hará constar:

– El acto de entrega del Libro del Edificio del promotor al adquirente del edificio o, en su caso, al administrador de la comunidad de propietarios.

– Los cambios de la titularidad de la propiedad del edificio, si ésta es en régimen de propiedad vertical. Si es en régimen de propiedad horizontal, los cambios en los órganos de la Comunidad de Propietarios.

– Las reformas, las rehabilitaciones y los cambios de destino hechos en el edificio que afecten su estado original. Los intervinientes en el proceso de transformación se identificarán según el modo previsto en el art. 4 punto 2.

– Las ayudas y los beneficios que se otorguen al edificio con especificación de sus características.

– Los seguros contratados que afecten a la totalidad del edificio o a sus partes comunes.

– Todos aquéllos que modifiquen los datos iniciales que se hayan consignado en el Libro del Edificio, así como aquellos que puedan complementar la información facilitada por el promotor en el capítulo de datos iniciales.

– El registro de las inspecciones de seguimiento administrativo del propio Libro.

Artículo 6.– Registro de operaciones de mantenimiento y de reparación.

1.– Este capítulo estará formado por una serie de espacios en los que se detallarán de manera sucesiva las operaciones que se realicen, la fecha de su ejecución y los datos referentes a las empresas que lleven a cabo estas operaciones, así como su firma y sello conforme han sido realizadas. También se detallarán en hoja independiente las inspecciones técnicas del edificio (ITE’s), que de forma sucesiva se vayan realizando.

2.– En este capitulo deberán constar como operaciones de mantenimiento y de reparación:

– Las operaciones de mantenimiento y de revisión reglamentariamente establecidas con carácter obligatorio.

– Las operaciones de reparación hechas para subsanar vicios y defectos de la construcción e instalaciones cubiertas por las garantías.

– Las operaciones que se hayan realizado con ayudas y beneficios.

3.– También pueden hacerse constar en este capítulo las operaciones de mantenimiento y de reparación que la propiedad considere adecuado registrar.

Artículo 7.– Documento de Especificaciones Técnicas.

El Documento de Especificaciones Técnicas del edificio, en adelante DET, firmado por el/los Técnico/s competente/s incluirá el Proyecto Final de Obra, un anexo con los principales datos técnicos del edificio y de sus elementos, a modo de fichas, y los manuales de uso y mantenimiento y de emergencias.

1.– El Proyecto citado contendrá los documentos siguientes:

– Planos a escala por lo menos 1:100, de las plantas, los alzados, y las secciones del estado final del edificio, con el detalle exigido en el proyecto de ejecución final.

– Estudio geotécnico del terreno que se dispusiera, previamente a la edificación.

– Planos de los cimientos y de la estructura, como mínimo a escala 1:100, con los correspondientes detalles constructivos. Se expresará también el estado de cargas considerado en el cálculo de la estructura del edificio, el tipo de cimentación y la tensión de trabajo considerada para el terreno.

– Esquemas de las redes de instalaciones y de los sistemas de seguridad existentes, con el detalle propio que conste en el proyecto de ejecución de obra, tanto las correspondientes a cada vivienda como las comunitarias.

– Descripción de los principales materiales y soluciones empleados en la construcción y el correspondiente Certificado de Control de Calidad, en su caso.

– Los documentos que sustituyan, modifiquen o amplíen el DET como resultado de incidencias producidas.

2.– Las instrucciones de uso y mantenimiento conformarán el manual de uso y mantenimiento, redactado por Técnico competente. El manual podrá distinguir entre las instrucciones genéricas de uso y mantenimiento que pueden considerarse comunes para cada tipología constructiva de edificio, y las instrucciones especificas del edificio de que se trate, por tener materiales o soluciones constructivas específicas de estos edificios, con especial énfasis de la estructura, cubierta, cierres exteriores, sistemas de evacuación e instalaciones.

Se indicarán el uso y funcionamiento de los componentes singulares del edificio y las operaciones de mantenimiento y revisión que razonablemente sean necesarias o recomendables para conservar el edificio en buen estado, con inclusión de su periodicidad.

Igualmente, deberá constar que los usos incorrectos y la no realización de las operaciones de mantenimiento y de revisión podrán implicar la pérdida de las garantías otorgadas a la edificación.

3.– Las instrucciones para casos de emergencia o de siniestro, contemplarán como mínimo los de incendio, fuga de aguas, explosión, atrapamientos en ascensores, los de origen atmosférico (inundación, gran nevada y vendaval), movimientos importantes en la estructura sustentante, la caída de elementos al espacio exterior y accidentes en el interior del inmueble.

Se dispondrá la suficiente documentación gráfica para reflejar en ella la situación de los locales de control de las instalaciones, la de los armarios con las llaves de corte y la de los elementos de actuación (extintores, mangueras, alarmas, etc…), así como los esquemas de los paneles de control de las instalaciones, cuando se considere conveniente, con las secuencias de corte en el caso de emergencia. Esta documentación gráfica se referirá a los servicios comunes y a cada unidad ocupacional, debiendo cada usuario disponer y conocer los propios de su vivienda.

Se concretará para cada caso los siguientes aspectos:

– Evaluación de la importancia.

– Requerimiento o no de ayuda exterior.

– Datos para avisos o llamadas de emergencia y como mínimo n.º de teléfono de bomberos, de policía y de ambulancias.

– Recomendaciones de corte de suministros o bloqueos.

– Recomendaciones de evacuación.

– Recomendaciones especiales para acceso de los servicios de emergencia.

– Recomendaciones de cierre de accesos u otras

4.– La documentación del DET deberá estar contenida en una o varias cajas dimensionadas para documentos de formato UNE A4. Sobre cada una de las cajas se fijarán unas etiquetas indicadoras.

Artículo 8.– El archivo de documentos.

1.– El archivo de documentos estará formado por un archivador de hojas de formato UNE A4 en cuyo interior deberá figurar una nota con instrucciones sobre la forma de archivar la documentación y un índice numerativo de los documentos que incluye. En el archivo constarán los siguientes documentos:

– Las licencias a que se refiere el art. 4.3.a).

– El certificado de control de calidad.

– El certificado final de la obra de construcción.

– Acta de recepción de la obra.

– La escritura pública de declaración de obra nueva.

– Los documentos acreditativos de garantía otorgada por el promotor que cubra la reparación de los defectos de la construcción y de los daños que se deriven directamente sobre el edificio.

– Los documentos de garantía de las instalaciones de las partes comunes del edificio.

– Las pólizas de seguros que afecten a la globalidad del edificio o a sus partes comunes.

– La escritura de división en régimen de propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad de propietarios en su caso.

– Las cédulas de declaración de regímenes jurídicos especiales, de protección u otros tipos en su caso.

– Los documentos en los que consten las cargas reales existentes en el edificio, en su caso.

– Los documentos que complementen datos que deban figurar en el cuaderno de registro y que por su complejidad es preferible que se detallen independientemente.

– Los documentos acreditativos de las ayudas y los beneficios otorgados al edificio.

– Los documentos que justifiquen la realización de operaciones de reparación de mantenimiento y las de rehabilitación de carácter obligatorio, así como los informes resultantes de las inspecciones técnicas del edificio (ITE’s).

2.– Los documentos que figuren en el Archivo de Documentos serán originales o copias reconocidas de los originales por las personas que tienen a su cargo la custodia del Libro del Edificio.

Artículo 9.– Manuales de las viviendas.

1.– Los manuales de las viviendas serán los documentos que de forma individualizada recibirán cada propietario de cada una de las viviendas que compongan el edificio, formado por los siguientes apartados:

– Un manual de uso y funcionamiento de la vivienda en el que se indicarán las operaciones de mantenimiento y revisión que sean obligatorias realizar y aquellas que razonablemente sean recomendables para conservar la vivienda en buen estado y disponer en ella de una buena habitabilidad.

Las garantías y los manuales de funcionamiento de los equipos individuales que cada propietario o usuario de cada vivienda deba de disponer.

Un plano de planta de la vivienda a escala mínima 1:50.

Planos a escala por lo menos 1:100, de las plantas donde se dispongan elementos de uso privativo, como garajes, trasteros, etc., con indicación de los que corresponden a cada vivienda.

2.– Estos documentos individualizados de cada vivienda, se conformarán como anejos independientes del resto de las partes y los documentos que componen el Libro del Edificio, y su entrega se realizará de forma individualizada e independientemente en el momento de la entrega de las llaves de cada vivienda y de la firma de escrituras.

Artículo 10.– Formalización del Libro del Edificio.

1.– La formalización del Libro del Edificio por parte del promotor deberá hacerse de la siguiente forma:

a) El capítulo de datos iniciales del cuaderno de registro deberá cumplimentarse totalmente. Los otros dos capítulos de este cuaderno y los registros de incidencias y de mantenimiento deberán dejarse en blanco.

b) En el archivo de documentos deberá incluirse toda la documentación relacionada en el capítulo de datos iniciales. La inclusión de estos documentos deberá estar firmada por el promotor.

c) El DET estará compuesto por todos los puntos mencionados en el art. 7 de este Decreto.

2.– Cuando el adquiriente del edificio sea un único propietario, el promotor deberá entregar al mismo el Libro del Edificio en el acto de transmisión de la propiedad. En el caso de propiedad horizontal, cuando se constituya la comunidad de propietarios el promotor entregará el Libro a la persona que ostente el cargo de administrador de conformidad con lo establecido en la normativa sobre propiedad horizontal.

En cualquiera de los dos casos anteriores la persona a quien se entregue el Libro firmará su recepción. La formalización del Libro del Edificio deberá estar completamente actualizada en el momento de su entrega, y en todo caso deberá quedar constancia de la existencia de dicho libro en el cuerpo de la escritura de compraventa.

Cuando el edificio quede como propiedad del mismo promotor, la formalización del Libro deberá hacerse antes de transcurrir tres meses desde la finalización de las obras de construcción.

3.– A partir del momento de la entrega, el adquiriente o el administrador de la comunidad de propietarios tendrá a su cargo el Libro del Edificio y será el responsable de llevarlo al día mediante las oportunas inscripciones y el archivo de la documentación que corresponda.

4.– Todas las inscripciones en el cuaderno de registro y las incorporaciones de documentación en el archivo de documentos deberán estar firmadas por el propietario del edificio o, en su caso, por el administrador de la comunidad de propietarios.

5.– Las inscripciones de incidencias y operaciones de mantenimiento en el cuaderno de registro deberán hacerse en el plazo de un mes después de haberse producido o ejecutado. Igualmente, la inclusión en el archivo de documentos y de la documentación que según el art. 8.1 se debe guardar obligatoriamente, debe hacerse en el mismo plazo después de haberse obtenido.

Artículo 11.– Disponibilidad del Libro del Edificio.

El Libro del Edificio deberá estar a disposición de todos los copropietarios, así como, de otros usuarios del edificio, y de los representantes de la Administración que vigilen el cumplimiento de las disposiciones que lo regulan.

Artículo 12.– Características del Libro del Edificio.

1.– El Libro del Edificio compuesto por los documentos indicados en los artículos anteriores, se dispondrá en un soporte que unidos permitan su encarpetado a la vez que su protección.

2.– La encuadernación del Libro del Edificio, sin incluir el Proyecto Final de Obra que ya tiene su encuadernación independiente, se organizará en una o varias carpetas, de tapas duras plastificadas, con una dimensión mínima capaz de contener documentos de formato UNE A4 (297 x 210 mm) y una dimensión máxima de 320 x 250 mm.

3.– Su apertura se realizará en vertical, de forma que se pueda llegar hasta los 180.º sin daños ni desprendimientos, con al menos cuatro puntos de anclaje y permitiendo la ampliación o incorporación de nuevos documentos, así como el etiquetado y paginado.

4.– Las carpetas interiormente se organizarán para contener archivadores y bolsas de plástico para documentos adheridos, unidos al igual que el resto de la documentación por cuatro puntos de anclaje, que permitan una fácil introducción de los documentos a contener.

5.– Todas las carpetas, tanto las descritas anteriormente como las que contengan el Proyecto Final de Obra, quedarán suficientemente identificadas en la portada y en el lomo, mediante etiquetado o marcado que contenga al menos los siguientes datos:

– Nombre y número de la vía pública.

– Municipio.

– Número de referencia catastral.

– Número de volumen de los que componen el Libro.

– Título de la parte del Libro que contiene.

Artículo 13.– Ubicación del Libro del Edificio.

1.– Las carpetas que componen el Libro del Edificio se ubicarán en un armario de 0,50 m2 de superficie mínima en planta y de 1 m de altura. Estará constituido por materiales ignífugos y antihumedad, disponiendo de puertas dotadas de cerradura. En caso de ser un elemento móvil estará suficientemente anclado a elementos fijos del edificio, de forma que se impida su desplazamiento.

2.– Este armario o espacio estará ubicado en una zona o espacio común del edificio, de fácil accesibilidad, evitando los cuartos húmedos o exclusivos de instalaciones.

Artículo 14.– Seguimiento Administrativo.

1.– El Gobierno Vasco a través del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales realizará el correspondiente seguimiento administrativo del desarrollo del presente Decreto y podrá realizar inspecciones para comprobar el cumplimiento del mismo.

2.– De las inspecciones de este seguimiento administrativo se dejará constancia documental en el propio Libro del Edificio en el espacio reservado a tal efecto.

Artículo 15.– Modelos de documentos y normas de ejecución.

Los modelos de documentos que conforman el Libro de Edificio serán aprobados por orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales. Asimismo se faculta al Consejero para dictar las normas necesarias para la ejecución del presente Decreto.

DISPOSICIÓN FINAL

1.– Será preceptivo el cumplimiento de las prescripciones de este Decreto en todos los edificios de viviendas que obtengan el Certificado Final de Obra a partir de su entrada en vigor.

2.– El presente Decreto entrará en vigor en el plazo de seis meses a contar desde el día siguiente al de su publicación en el BOPV.

Dado en Vitoria-Gasteiz, a 21 de octubre de 2003.

JAVIER MADRAZO LAVÍN.