En el recurso gubernativo interpuesto por Don Francisco López Robles frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Alhama de Granada Don Juan Manuel García-Torrecillas García, a la inscripción de un Acta de referencia para hacer constar la reversión, consolidación y extinción de cargas posteriores a un derecho de superficie por haberse extinguido éste, en virtud de apelación del Registrador.
Hechos
I
Mediante escritura formalizada el 12 de abril de 1991 ante Notario, se constituye por el recurrente y su esposa un derecho real de superficie sobre una finca urbana de 5.630 metros cuadrados. Posteriormente se rectifica y modifica por otra de 22 de abril de 1991 y otra de 6 de mayo de 1992 respectivamente. En la escritura de constitución del derecho de superficie se fija su plazo de duración en cinco años a contar desde el otorgamiento de la licencia de obra pero se prevé su extinción por consumación, terminación de obra y operada la reversión para el caso de que la entidad superficiaria no construyera en plazo y modo convenidos.
En virtud de acta de referencia de 3 de diciembre de 1997 autorizada por el Notario don José Miguel González Ardid se requiere al mismo para que haga constar la reversión, consolidación y extinción de cargas posteriores por haber transcurrido el plazo pactado en la escritura de constitución del derecho real de superficie. Se aporta la copia literal de licencia de obras desde cuyo otorgamiento se comienza a contar el plazo de duración del derecho de superficie. Asimismo se aporta la certificación del secretario del ayuntamiento de la que se desprende que las obras de edificación no se han terminado.
II
Presentada el acta junto con los referidos documentos complementarios solicitando la constancia de la reversión y consiguiente cancelación de inscripciones, en el Registro de Alhama de Granada fue calificada con la siguiente nota: Calificado EL Precedente documento, y cumplido lo dispuesto en el artículo 429 del Reglamento Hipotecario, el Registrador que suscribe deniega su inscripción por los siguientes defectos: 1.-No es procedente la resolución automática por la vía extrajudicial, al existir obras en construcción cuya reversión sin más al titular del suelo provocarían un enriquecimiento injustificado, y el consiguiente perjuicio para los titulares de derechos posteriores sobre el de superficie, sin posibilidad de defensa. Debe resolverse por tanto por la vía judicial. Conforme a los artículos 24 de la Constitución y 1 de la Ley Hipotecaria; así como Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1994. Se considera defecto insubsanable. 2.-Aun en el supuesto de no ser estimado el defecto anterior, no procede la reversión y consolidación automática al no quedar justificada la extinción del derecho de superficie por el transcurso del plazo de duración, ya que éste pactó por cinco años desde el otorgamiento de la licencia municipal de obras, sin que pudiera exceder de cincuenta, incorporando a tal efecto copia de dicha licencia, doblemente condicionada, sin que se acredite el cumplimiento de las condiciones suspensivas a que está sujeta. Conforme a los artículos 178 y 184 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, y artículo 16 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales. 3.-No consta notificación de la resolución al superficiario y a los acreedores posteriores, si la causa de la extinción del derecho de superficie es el incumplimiento de la obligación de construir, como también se alega en el acta de referencia, por lo que no resulta procedente ni la reversión ni la cancelación de cargas posteriores. Conforme a los artículos 1.504 del Código Civil; 11 y 82 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento. 4.-Asimismo no consta consignación alguna por la contraprestación simultánea a la constitución del derecho de superficie (la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca objeto del derecho), requisito tanto para la reversión como para la cancelación de cargas posteriores. Conforme a los artículos 175, 6.º del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de julio de 1.996, entre otras. 5.-No se contiene fe de conocimiento ni otra forma de identificación a los comparecientes en el acta presentada. Conforme al Reglamento Notarial y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de octubre de 1999. Además, se deniega la reversión consolidación y extinción de cargas posteriores respecto de las fincas registrales 10.190, 10.191, 10.192, 10.193, 10.194 y 10.195, por constar inscritas a nombre de terceros con el consentimiento del concedente del derecho de superficie. Conforme al artículo 76 de la Ley Hipotecaria. Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de tres meses desde su fecha ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucita, conforme a los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Alhama de Granada, 29 de abril de 2000. El Registrador. Fdo. Juan Manuel García-Torrecillas García. Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de tres meses desde su fecha ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, conforme a los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario.
III
Don Francisco López Robles, concedente del derecho de superficie objeto del acta calificada interpuso recurso gubernativo ante el Excelentísimo Señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía contra la nota de calificación con apoyo en los siguientes argumentos: Que en cuanto al defecto advertido respecto a la falta de consignación no cabe invocar la Resolución de 23 de julio de 1996 por ser ésta referida a la cancelación de la inscripción de un negocio de venta cuando ésta se rescinde o anula frente al supuesto que se debate que se refiere a la extinción de un derecho real limitativo cuya constitución no implicaba una contraprestación económica simultánea a cargo del adquirente sino una obligación de hacer cuyo incumplimiento se configura como causa de tal extinción. Que es posible la resolución extrajudicial y que no existe enriquecimiento injusto del titular del suelo pues al haber transcurrido desde el otorgamiento de la escritura casi diez años sin haber recibido el cedente la contraprestación establecida, lo que se ha producido es un grave perjuicio por incumplimiento del superficiario. Que del certificado del Secretario del Ayuntamiento y del resto de documentación unida al Acta ha quedado justificado el transcurso del plazo de duración establecido de cinco años desde el otorgamiento de la licencia de obras por lo que procede la reversión y consolidación ya que la entidad superficiaria no ha construido en plazo y modo convenidos, quedando las obras ya ejecutadas a favor de los concedentes, sin abono de indemnización de ninguna clase.
IV
El Notario autorizante del Acta de referencia objeto de la calificación recurrida, Don José Miguel González Ardid emitió el correspondiente informe dimanante del recurso interpuesto con base en las siguientes alegaciones: Que no se solicita la resolución extrajudicial del derecho de real de superficie, sino la extinción automática del mismo por haber caducado al transcurrir el plazo pactado de cinco años desde el otorgamiento de la licencia de obras y ello permite, según el artículo 289.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 que el dueño haga suya la propiedad de lo edificado sin que tenga que satisfacer indemnización alguna provocando la extinción de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Por tanto la adquisición por el cedente de las posibles edificaciones es consecuencia del citado precepto y no puede considerarse un enriquecimiento injusto. Que no es posible cuestionar ahora la eficacia de la licencia de obra ya que en su día fue reconocida como válida y perfecta para otorgar la escritura de declaración de obra nueva en construcción y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Que no se produce la cancelación del derecho de superficie por el incumplimiento de cualquier tipo de obligación por el superficiario sino por caducidad tratándose de la consumación de un hecho consumado jurídicamente por lo que procede la cancelación del derecho junto con las cargas que lo gravan automáticamente y sin necesidad de notificación alguna. Que al artículo 175 del Reglamento Hipotecario relativo a la consignación no tiene aplicación en este caso por referirse a supuestos de ventas de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias frente al supuesto debatido que trata de la cancelación automática por caducidad de un derecho real limitativo del dominio por lo que lo procedente no es la reinscripción del dominio a favor del cedente del suelo sino el reconocimiento de la extinción por caducidad. Que la cancelación automática por caducidad puede conseguirse sin consentimiento del titular registral con la sola presentación de la escritura en cuya virtud se haya constituido el plazo de duración por ser documento fehaciente del que resulta que el derecho ha caducado o se ha extinguido.
V
El Registrador conforme a la normativa entonces vigente, elevó su preceptivo informe al Excelentísimo Señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
VI
Mediante Auto de la Presidencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de trece de diciembre de 2000 se resuelve el recurso estimando el mismo y disponiendo la inscripción del acta de referencia en el Registro de Propiedad de Alhama de Granada. Se sostiene en el mismo que en el caso enjuiciado no se ha producido una resolución extrajudicial del derecho de superficie sino la extinción del derecho por caducidad que es por tanto automática sin que quepa satisfacer indemnización alguna. En cuanto a la eficacia de la licencia, se entiende que si la misma tuvo acceso al Registro de la Propiedad con los efectos de publicidad y presunción de exactitud que de la inscripción se derivan no cabe ahora cuestionar su validez.
VII
Se recurre en apelación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado contra el citado auto del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía por la entonces titular del Registro de la Propiedad de Alhama de Granada Doña María Belén López Espada con fecha de 11 de enero de 2001. Se basa la apelación en no considerar equiparable la extinción por caducidad del derecho de superficie por transcurso del plazo de duración del propio derecho y la terminación del plazo de edificación, pues éste último supone el incumplimiento de un deber del superficiario que provoca la extinción del derecho pero no automáticamente sino como resolución de una relación jurídica conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 23 de la Ley Hipotecaria, 13 y 175 6.º de su Reglamento y las Resoluciones de esta Dirección General de 14 de octubre de 1991, 23 de julio y 23 de septiembre de 1996, 6 de mayo de 1998 y 23 de septiembre y 23 de diciembre de 1999.
1. Figura inscrito con fecha de mayo de 1991 en el Registro un derecho de superficie en virtud del cual el superficiario se obliga a realizar determinadas construcciones y ceder parte de ellas al concedente. En la inscripción constan, entre otros los siguientes pactos: «la ejecución total de las obras deberá estar determinada en el plazo de cinco años a contar desde el otorgamiento de la licencia municipal de obras». «El derecho de superficie tendrá una duración de cinco años desde el otorgamiento de la licencia Municipal de obra, no pudiendo exceder de cincuenta años, pero se extingue por consumación, terminación de las obras y operada la reversión que a continuación se pacta» (la expresada reversión consiste en que el concedente hace suyos determinados elementos privativos de lo construido). «En el supuesto de que la entidad superficiaria no construyera en el plazo y modo convenidos, caducará su derecho, quedando en su caso las obras ya ejecutadas a favor de los concedentes, sin abono ni indemnización de ninguna clase».
Se presenta en el Registro acta de referencia autorizada en 1997 en la que el matrimonio concedente, en vista de lo pactado, comparece ante Notario, solicitando del Registrador «la reversión, consolidación y extinción de las cargas posteriores, por haber transcurrido el plazo pactado en la escritura», lo cual se acredita con la siguiente documentación que se une al acta y se testimonia en la copia presentada: a) copia de la licencia de obras expedida en mayo de 1991; b) certificación del Ayuntamiento de fecha octubre de 1997 en la que se afirma que las obras no se han finalizado, por lo que no existe licencia de primera ocupación.
La Registradora deniega la inscripción por seis defectos, de los cuales sólo corresponde decidir en esta apelación los siguientes: 1) No proceder la reversión automática pues, al haber obras en construcción, se produciría un enriquecimiento injusto para los concedentes al inscribir una resolución extrajudicial: 2) No constar la notificación de la resolución al superficiario ni a los acreedores posteriores, ni la existencia de consignación alguna conforme al artículo 175. 6.º del Reglamento Hipotecario. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando la Registradora la revocación de los dos defectos transcritos.
2. Respecto del primero de los defectos afirma el Auto presidencial que no se trata de una resolución extrajudicial del derecho de superficie sino el reflejo de su extinción por no edificarse en el plazo previsto, causa extintiva reconocida por el artículo 289.1 de la Ley del Suelo de 1992, estando este artículo vigente según la Ley de Régimen del Suelo y valoraciones de 1998, pero en realidad es indiferente que se trate de extinción del plazo del derecho de superficie o -lo que parece se acerca más a la esencia del contrato- la concurrencia de la condición resolutoria pactada en el contrato de cesión de solar a cambio de unidades en el edificio futuro. Para la constancia de la resolución a instancia unilateral del favorecido por la misma es necesario que se pruebe de forma totalmente concluyente el hecho que constituye la condición pues, si no fuera así, sería necesario, bien la voluntad del perjudicado, bien el reconocimiento por el mismo de la concurrencia del supuesto fáctico que constituye la condición. En el caso de este recurso aparece meridianamente de la inscripción registral que se produciría la reversión a los concedentes por el transcurso de cinco años desde la Licencia de obras, sin que las mismas se hubieran efectuado, y aparece de igual forma que tal supuesto se ha realizado, hecho que se acredita con las oportunas certificaciones del Ayuntamiento. En consecuencia, acreditado cumplidamente el cumplimiento de la condición, tal hecho debe producir su eficacia registral sin necesidad del consentimiento de la otra parte ni de resolución judicial.
3. En tal supuesto, cuando se trata de cumplimiento de la condición resolutoria de falta de pago del precio en la compraventa, este Centro Directivo ha exigido la consignación de las cantidades satisfechas a disposición de los titulares registrales posteriores o del otro contratante. Pero en el presente caso, ni se trata de falta de pago del precio, ni existen cantidades satisfechas a consignar, ni existen tampoco titulares registrales posteriores, por lo que no es posible mantener tal exigencia.
4. Tampoco deriva de ningún precepto legal que el cumplimiento de la condición haya de notificarse al otro contratante ni a sus acreedores, dado su automatismo, y, además, porque, en cuanto se refiere a estos últimos, nunca se sabría quiénes son pues, según el registro no existen derechos posteriores que hayan de ser cancelados.
Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta, confirmado el Auto presidencial.
Madrid, 20 de diciembre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
