En el recurso interpuesto por don Manuel Piña López y doña Isabel Domínguez Ribera, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cocentaina, don Miguel Soria López a inscribir un Acta Parcial de Fin de Obra.
Hechos
I
Mediante Acta autorizada por doña Maria-Laura Muñoz Alonso, Notaria de Muro de Alcoy, los esposos don Manuel Piñar López y doña Isabel Domínguez Ribera manifiestan la terminación parcial de obra nueva.
II
Presentada la citada Acta en el Registro de la Propiedad de Cocentaina, fue calificada con la siguiente nota: Calificado el precedente documento, número 626 de Protocolo, otorgado el 12 de abril de 2005, ante doña Maria Laura Muñoz Alonso, Notario de Muro del Alcoy, Acta Parcial de Fin de Obra, acompañada de Diligencia de fecha 13 de diciembre de 2005, de la misma Notario autorizante, que complementa la anterior Acta, que fue presentada en este Registro el día 17 de julio de 2006, bajo el asiento 1987, del Diario 120, se suspende su inscripción en base a los siguientes Hechos: Se declaran un fin de obra parcial, en el que solo se acredita la terminación de una vivienda, tipo B, que es la porción dos de un edificio integrado por tres viviendas y constituido en Régimen de Propiedad Horizontal, sito en Agres, recayente a las calles Generalísimo o Mayor y Vicente Barrera o Ribador de Agres. Fundamentos de derecho: Del Artículo 19, apartados a, b y c, de la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/199, se desprende que el seguro se refiere a la totalidad del edificio, no puede comprender una sola de las viviendas. Y los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, en concreto el artículo 46 en su apartado 3.º habla de edificio no de vivienda dentro del edificio, por lo tanto también se desprende que no cabe la finalización de obra de una vivienda mientras no esté terminado todo el edificio, la obra sigue estando en construcción. Sin entrar en si la Entidad Aseguradora que aparece «Shamrock Properties Overseas Limited», está o no facultada para actuar en España, puesto que aunque estuviera facultada tampoco se podrían inscribir la finalización parcial de la obra. Contra la presente nota puede interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante escrito presentado en éste Registro o en cualquier otro Registro de la Propiedad o, en los Registros y Oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en el plazo de un mes a contar desde la fecha de la notificación de la presente calificación, conforme expresan los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, o en el plazo de dos meses desde la Notificación de la presente calificación ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de Provincia, por los trámites del juicio verbal en cuanto le sean aplicables. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria. Asimismo se le informa de su derecho a instar calificación registral sustitutoria de conformidad con el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto. Concentaina, 3 de agosto de 2006.-El Registrador. Fdo.: Miguel Soria López.
III
Don Manuel Piñar López y doña Isabel Domínguez Ribera interpusieron recurso contra la anterior calificación, y alegaron: 1. Que con el Acta Parcial de final de obra de una de las fincas integrantes, susceptibles de aprovechamiento independiente, de un edificio compuesto de tres plantas altas y planta baja, así como los elementos comunes de dicho edificio conforme al Proyecto aprobado se acredita la terminación de una fase completa, consistente en una de las viviendas, ya que tal como consta dicha vivienda ha sido entregada y según se acredita mediante el certificado del Arquitecto el edificio se encuentra terminado a falta del interior de las otras dos viviendas del edificio. 2. Que dicha vivienda fue entregada mediante escritura de Ejecución de Permuta. 3. Queda claro que el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación es para todo el proceso de edificación, entendiendo por tal, como establece el artículo 2 de la Ley, tanto la acción como el resultado de construir un edificio, y puesto en conexión con el artículo 17 de la citada Ley respecto al régimen de responsabilidades y garantías se refiere a los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, pero además la Ley en su artículo 6 refiere que la recepción de la obra podrá abarcar no sólo la totalidad sino también las fases completas y terminadas de la misma, de ahí que en cuanto a la formalización del seguro de caución, los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo. Con lo cual, habiéndose constituido la correspondiente póliza de caución por plazo de diez años y para garantizar los daños que determina la Ley y todo ello establecido a favor de los adquirentes de la vivienda no se entiende porque no es inscribible como ora terminada. Que se han acreditado los requisitos exigidos por la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 para la constitución de las garantías exigidas por la Ley de Ordenación de la Edificación.
IV
El Registrador de la Propiedad informó con fecha de 2 de octubre de 2006 y elevó el expediente a esta Dirección General con fecha de 10 de octubre de 2006.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 4.2 del Código Civil, 208 de la Ley Hipotecaria, 308 de su Reglamento, 2, 19, 20 y disposiciones adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, modificada por Ley 53/2002, de 30 de diciembre, 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 sobre inscripción de actos urbanísticos, la Instrucción de este Centro Directivo de 11 de septiembre de 2000 y la Resolución -Circular-también de esta Dirección General-de 3 de diciembre de 2003, y las Resoluciones -también de este Centro Directivo- de 28 de octubre de 2004, 5 de abril y 10 de junio de 2005 y 18 de mayo de 2006.
1. Se presenta en el Registro un «Acta parcial de fin de obra» en la que se declara haberse terminado, además de los elementos comunes, una de las fincas integrantes del edificio. Se presenta certificación del seguro a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
El Registrador suspende la inscripción por entender que el seguro debe referirse a la totalidad del edificio, y no solo a la vivienda cuya inscripción se pretende y que del artículo 46 del Reglamento para la inscripción de actos urbanísticos se induce que no cabe la finalización de obra de una vivienda mientras no esté finalizado todo el edificio.
El interesado recurre.
2. El recurso ha de ser estimado. Cuando la legislación aplicable se refiere al seguro del edificio y a la terminación de obra del mismo, se están refiriendo a «quod plerumque accidit», es decir, a lo que ocurre en la mayoría de los casos, pero ello no impide que existan supuestos -como el presente- en los que puede haberse terminado una vivienda, y ser la misma susceptible de aprovechamiento, sin haberse terminado todo el edificio. En este supuesto, basta con que el seguro garantice la vivienda que se inscribe.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de mayo de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
