En el recurso interpuesto por el Notario de Madrid don Ignacio Sáenz de Santamaría Vierna, contra la negativa del titular del Registro de la Propiedad número seis de Madrid don Juan Jiménez de la Peña, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid don Ignacio Sáenz de Santamaría Vierna el día nueve de enero de dos mil siete, los consortes don Miguel M.G. y doña Amparo P.G. vendieron a la mercantil «Agrícola y Ganadera El Toril, S.L.», quien representada por su administrador único don Carlos L.O. adquirió, una plaza de aparcamiento inscrita en el Registro de la Propiedad número seis de Madrid, por el precio que en el título se indica, reseñándose su forma de pago.
Procede indicar que en la comparecencia de la escritura se dice que el administrador único de la sociedad compradora también intervenía en su condición de tutor de determinada persona, expresándose la fecha del Auto de su nombramiento y la de la diligencia de aceptación y juramento del cargo, así como que dicho tutor estaba expresamente autorizado «para este acto», en virtud de Autorización Judicial concedida mediante Auto dictado por el Juzgado de 1.ª Instancia número 30 de los de Madrid, añadiendo el Notario lo siguiente: «... adjuntándose a la presente, fotocopia, por mí obtenida, del testimonio reseñado, justificativo de su firmeza...». Debe hacerse constar que de la documentación del expediente resulta que obra unida a la matriz la reproducción de testimonio judicial de dicho Auto, del que resulta que, con cita del artículo 271, n.º 2 del Código Civil, se autoriza a don Carlos L.O. para que como tutor y representante legal de don Carlos R.T.L. proceda en nombre de la sociedad «Agrícola y Ganadera El Toril, S.L.» propiedad del menor, a la compra del inmueble objeto de la referida escritura, entre otros.
II
Presentada la anterior escritura en el citado Registro de la Propiedad, fue calificada, el día dos de febrero de 2007, con la nota que, a continuación, se transcribe únicamente respecto del defecto que es objeto de este recurso:
«... Hechos. Primero. En escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don Ignacio Sáenz de Santamaría y Vierna, el día 9 de enero de 2007, número 10 de su protocolo, se formalizó una compraventa. Segundo. Dicha escritura se presentó al Registro de la Propiedad de Madrid número seis, el día 1 de Febrero de 2007, con el Asiento 2987 del Diario 88. Fundamentos de Derecho. Se han apreciado, previa su calificación registral, los siguientes defectos: 1. No comprenderse por qué se dice que don Carlos L.O., «además interviene en su condición de tutor del menor Carlos R.T.L., ya que de la sociedad compradora el compareciente es Administrador Único; no constando que el representado adquiera derecho alguno (artículos 1 y 2 de la ley Hipotecaria). Sólo para el caso de que la referencia a dicha intervención no sea un mero error material, y en este sentido se rectifique, se consideran también defectos, relacionados, los siguientes: 1.1 Ser necesario que se aporte Testimonio e la Resolución judicial firme en la que se nombra Tutor del menor a don Carlos L.O.; así como de su juramento del cargo (artículos 215 y 216 del Código Civil; y 3 de la Ley Hipotecaria). 1.2 Ser necesario que se acredite fehacientemente la inscripción del nombramiento de tutor en el Registro Civil (artículos 218 y 219 del Código Civil; 88 a 91 de la Ley de Registro Civil y 283 de su Reglamento). 1.3 No constar el Número de Identificación Fiscal del menor don Carlos R.T.L. (art. 254.2 de la Ley Hipotecaria y 23 párrafo último de la Ley del Notariado, según la redacción dada por la Ley 36/2006 de 29 de noviembre de medidas para la prevención del fraude fiscal). 2. No constar... Acuerdo. Se acuerda la no inscripción, por la causa expresada. Contra el presente acuerdo, en su parte negativa, podrá interponerse recurso... Madrid, a 2 de febrero de 2007. El Registrador de la Propiedad».
III
El 6 de marzo de 2007, el notario autorizante de la escritura, interpuso recurso contra dicha calificación únicamente «en desacuerdo con el primer defecto que imputa a la escritura...», alegando, respecto de la petición de aportación de documentos que contenía la nota de calificación, que no era conveniente expresar abiertamente en la escritura pública cual es la razón de la intervención del representante de la sociedad adquirente en concepto de tutor, indicando que ello era fácil de entrever a la vista de lo dispuesto en el artículo 271.2.º del Código Civil. Añadía, además, que el control de lo que en definitiva está dirigido a la sobreprotección del sometido a tutela no corresponde en este caso a la calificación registral conforme al artículo 18 la Ley Hipotecaria, por lo que debería entenderse sin relevancia y fruto de un mero arrastre de una cláusula de estilo, la afirmación de que queda unido a la matriz el testimonio de la autorización judicial, «lo cual no es cierto» -sic- (en el testimonio de la escritura obrante en el expediente obra unida a la matriz la reproducción de testimonio judicial de dicho Auto).
IV
El titular del Registro de la Propiedad número seis de Madrid, a la vista del recurso presentado, emitió su preceptivo informe y remitió el expediente a este Centro Directivo mediante escrito de 12 de marzo de 2007.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 9, 10, 18 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento; 271 del Código Civil y la Resolución de esta Dirección General de 18 de mayo de 2007.
1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
a) Mediante escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la compra de un inmueble que realiza determinada sociedad, representada por su administrador único. No obstante, en la comparecencia de la escritura se añade que el representante de la sociedad compradora también intervenía en su condición de tutor de determinada persona (detallándose la fecha del Auto de su nombramiento y la de la diligencia de aceptación y juramento del cargo), así como que estaba expresamente autorizado para el otorgamiento por Auto dictado por el Juzgado de 1.ª Instancia número 30 de los de Madrid. Y según la reproducción que en la escritura se incluye del testimonio judicial de dicho Auto, resulta que, con cita del artículo 271, n.º 2 del Código Civil, se autoriza a don Carlos L.O. para que como tutor y representante legal de don Carlos R.T.L. proceda en nombre de la sociedad «Agrícola y Ganadera El Toril, S.L.» propiedad del menor, a la compra del inmueble objeto de la referida escritura.
b) El único defecto que es objeto de este recurso consiste en que, a juicio del Registrador, no se comprende por qué se dice en la escritura que don Carlos L.O., «además interviene en su condición de tutor del menor don Carlos R.T.L.», ya que siendo el compareciente Administrador Único de la sociedad compradora no consta que el representado adquiera derecho alguno (artículos 1 y 2 de la ley Hipotecaria). Y añade que sólo para el caso de que la referencia a dicha intervención no sea un mero error material, y en este sentido se rectifique, se consideran también defectos otros que se expresan, exigiendo la aportación de determinados documentos.
2. Planteada así la cuestión, se impone la revocación del defecto recurrido toda vez que, como ya tiene declarado este Centro Directivo, al Registrador le está vedado extender su calificación a extremos que carezcan de trascendencia jurídico real inmobiliaria o que, aun careciendo de ella, la Ley no le exija que califique expresamente. Y es que en el caso contemplado, y a la vista del contenido de la escritura, es evidente que en el título otorgado se ha operado una mutación jurídico real inscribible, pues el adquirente del dominio lo es, exclusivamente, una entidad mercantil debidamente representada, siendo también evidente, por lo demás, que en el Registro de la Propiedad (cfr. art. 2 de la Ley Hipotecaria) se inscriben, entre otros, los títulos por los que se transmite la propiedad, algo que claramente aquí ha tenido lugar, por lo que carece de toda cobertura legal la exigencia que se contiene en el primer defecto de la nota.
Con independencia de la mayor o menor claridad y precisión de la redacción de la escritura, en lo que se refiere a la comparecencia en ella del tutor de una persona que no es adquirente del dominio, lo cierto es que pueden concurrir circunstancias que hagan aconsejable la intervención en el instrumento público de que se trate de personas ajenas a la mutación jurídico real solemnizada, pero operada ésta con la concurrencia de todos los requisitos y elementos necesarios para ello no cabe denegar la inscripción, pues ello implicaría una extralimitación -sin base legal- de la calificación registral, la cual ha de ceñirse a los extremos antes indicados.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación registral únicamente respecto del único defecto que ha sido objeto de impugnación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de julio de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
