RESOLUCIÓN de 17 junio 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Pravia, don Juan Ignacio de los Mozos Tuya, a inscribir determinados pactos de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Pravia, don Juan Ignacio de los Mozos Tuya, a inscribir determinados pactos de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del Registrador.
I
Por escritura que autorizó el Notario de Castrillón don Fernando Ovies Pérez el 10 de febrero de 1997, la Caja de Ahorros de Asturias concedió a los cónyuges don R.M.G. y doña M.G.C. un préstamo por importe de tres millones de pesetas, a un interés inicial del 5,200 por 100 anual sujeto a revisión. Entre otros pactos se convino lo siguiente: «Tercera. Devolución del préstamo y sus intereses. Asimismo, la parte prestataria podrá anticipar la cancelación del préstamo, a cuyo efecto habrá de satisfacer la liquidación que del préstamo sea practicada por la Caja. Octava: No obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la Caja de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, en cualquiera de los siguientes supuestos: .. e) Si ocurriese siniestro en la finca hipotecada que minore el valor de la misma en más de un veinte por ciento, si no se repone la garantía. Novena: En garantía del principal del préstamo -tres millones de pesetas-, de sus intereses ordinarios de dos años al tipo convenido, esto es por trescientas doce mil pesetas, de sus intereses moratorios de tres años, por un máximo de un millón ciento ochenta y ocho mil pesetas, de seiscientas mil pesetas para costas y gastos, y de una cantidad de quinientas mil pesetas para responder de primas de seguro, contribuciones, tasas, arbitrios e impuestos satisfechos en razón de las fincas hipotecadas y gastos de comunidad... la parte prestataria constituye tercera hipoteca sobre la totalidad de la siguiente finca ... Decimocuarta: La parte prestataria se obliga a asegurar contra daños la finca o fincas hipotecadas, en cantidad no inferior a siete millones cien mil pesetas, en Compañía de reconocida solvencia, obligándose a continuar este seguro mientras la deuda subsista y a pagar las primas dentro del plazo que fija la póliza. La prestataria autoriza expresa e irrevocablemente a la Caja, hasta la cancelación del préstamo, para que directamente ejerza las siguientes facultades: a) Abonar las primas del seguro y recoger los recibos, si lo estima oportuno... Decimosexta: Los bienes hipotecados han sido valorados de conformidad con la Orden de 30 de noviembre de 1994 del ministerio de Economía y Hacienda a los efectos previstos en la Ley de 25 de marzo de 1981 y Real Decreto de 17 de marzo de 1.982, reguladores del mercado hipotecario. Decimonovena: Las partes solicitan del Registrador de la Propiedad: 1) La inscripción en los Registros a su cargo de las cláusulas de trascendencia real obrantes en la presente escritura, sin perjuicio de la plena eficacia civil y procesal de las de carácter obligacional».
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Pravia, fue inscrita parcialmente, según nota extendida a su pie, que dice: Inscrito el precedente documento donde indica el cajetín extendido al margen de la descripción de la finca comprendida en el mismo. Conforme establece el artículo 434 del Reglamento Hipotecario, no han sido objeto de inscripción: La cláusula primera bis, completa; de la cláusula tercera las palabras finales de la misma «que» y «sea practicada por la Caja»; de la cláusula cuarta, en el primer párrafo, las palabras «y la fórmula de la Tasa Anual Equivalente incorporada como Anexo a esta escritura»; en el apartado 1, desde la palabra «dentro de la cuota ... » hasta el final del apartado; las cláusulas quinta, sexta y séptima completas; de la cláusula octava, los apartados b), c), d), e) y g) y del apartado f), las palabras «esta escritura no se pudiera inscribir en el Registro de la Propiedad por causa imputable a la parte prestataria, o, una vez inscrita»; de la cláusula novena, los referentes a los intereses moratorios y primas de seguros así como la responsabilidad total; de la cláusula undécima, los apartados b), c); de la cláusula duodécima, el apartado 1 completo; y de la cláusula decimocuarta al final. Pravia, 3 de Abril de 1.997. El Registrador. Fdo: Juan Ignacio de los Mozos Touya".
Don Jesús María Alcalde Barrio, en representación de Caja de Ahorros de Asturias, interpuso recurso gubernativo frente a la negativa a inscribir los siguientes pactos de la escritura limitados a aquellos a que se refiere la apelación a resolver y en base a los siguientes argumentos: en relación con la cláusula tercera parece entender el Registrador que practicar una liquidación por la Caja supone contravenir lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil, cuando esta amparada por el artículo 1255 del mismo Código; que la licitud del pacto se ve reforzada por analogía con lo dispuesto en el artículo 153.5 de la Ley Hipotecaria, siendo además una posibilidad admitida por el artículo 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para todos los contratos mercantiles otorgados por Entidades de crédito, ahorro y financiación; y que además, no puede obviarse que el sistema alternativo sería, bien un acuerdo entre las partes, inimaginable en estos supuestos, bien una sentencia en juicio ordinario, por lo que la posibilidad de que la liquidación se practique por la Caja puede ser perfectamente convenida, sin perjuicio de ulterior comprobación, pues de lo contrario se estaría imponiendo al prestatario una pesada carga habida cuenta de lo complejo de la liquidación con los actuales sistemas mixtos de amortización, aparte de que, confesado recibido el préstamo y asumida la obligación de pagar intereses, el deudor habría de acreditar el haber realizado los pagos puntuales, solución más penosa que la pactada; por lo que se refiere a la negativa a inscribir determinados apartados de la cláusula octava, como causas de vencimiento anticipado, se ha de distinguir: la relativa al impago de la prima del seguro no puede rechazarse por falta de garantía cuando en la estipulación novena se garantiza una determinada suma por tal concepto y en la decimotercera se establece la obligación de tener asegurada la finca contra daños por determinada cantidad, estipulación ésta cuya trascendencia real resulta del artículo 110.2 de la Ley Hipotecaria y ha sido admitida por Resolución de 22 de julio de 1996; que la causa de vencimiento como consecuencia del deterioro de la finca tiene trascendencia real pues aunque el artículo 1.129.3 del Código Civil se refiera al deudor, el tercer poseedor, aunque no responda personalmente de la obligación garantizada, ha de soportar la ejecución y está obligado a mantener la garantía real, siendo aquella eficacia reconocida en Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987; y en cuanto a la negativa a inscribir la cláusula decimosexta ha de entenderse que no es innecesaria pues la valoración de los bienes con arreglo a las disposiciones que cita es requisito para la titulación de los préstamos tal como señala el artículo 5-2º. de la Ley del Mercado Hipotecario.
El Registrador informó en defensa de su nota y también por lo que se refiere a los extremos objeto de recurso: que habiéndose extendido la nota de despacho al amparo del artículo 434 del Reglamento Hipotecario, que autoriza a inscribir denegando los pactos que carezcan de trascendencia real sin expresar los motivos, cuando medie consentimiento de los interesados, lo procedente para conocer esos motivos sería presentar de nuevo el título para extender en él nota formal de calificación, por lo que en este caso no es procedente el recurso al no existir nota de calificación; en relación con la estipulación tercera, que su rechazo se basa en que, sobre ser un pacto personal, infringe los artículos 1.256 del Código Civil, 50 del Código de comercio, 10 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y Directiva CEE del Consejo de 5 de abril de 1993; que la negativa a inscribir el impago de las primas del seguro como causa de vencimiento anticipado se fundamenta en no estar garantizada con la hipoteca la obligación de tal pago, ni ser susceptible de ello al ser una obligación accesoria de la principal que queda fuera de la cobertura hipotecaria que sólo alcanza frente a terceros al capital, intereses y costas y gastos judiciales, como derecho de garantía típico, por lo que el incumplimiento de aquella obligación no puede dar lugar al ejercicio de acción real, al margen de que proceda, antes su incumplimiento el ejercicio de la acción personal en juicio declarativo ordinario o, en su caso, de concurrir los requisitos necesarios, la acción de devastación; que en lo referente a la desvalorización de la finca por siniestro la cuestión no está en el porcentaje de la disminución de aquel valor, sino en los presupuestos para el ejercicio de la acción de devastación pues si bien, a diferencia del artículo 1.129.3 del Código Civil que se refiere al deudor, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria lo hace al dueño de la finca, sea o no deudor, parte de una conducta voluntaria del mismo, y ante ella permite al Juez adoptar diversas medidas, una de ellas el vencimiento anticipado, la estipulación rechazado lo hace con carácter objetivo, por el mero hecho de desvalorizarse la finca, y de forma automática; que en la cláusula de constitución de hipoteca, aparte de la garantía de los intereses de demora se rechaza la de otros gastos extrajudiciales, en primer lugar porque engloba cantidades de muy variada naturaleza, y en segundo lugar por no ser susceptibles de dicha garantía dada la tipicidad legal a que está sujeta la hipoteca que no permite garantizar junto con la obligación principal otras que las específicamente previstas por la ley, intereses dentro del límite legal y costas y gastos judiciales; finalmente, mantiene su rechazo a inscribir la estipulación relativa a la valoración de la finca a efectos de la legislación del mercado hipotecario por innecesaria, dado que será al tiempo de emitir los correspondientes valores cuando haya de comprobarse la legalidad de la emisión, pero no al tiempo de constituirse la hipoteca que sirva de cobertura a los mismos.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias acordó estimar parcialmente el recurso revocando la nota de calificación en cuanto denegó la inscripción de las siguientes cláusulas: a) la parte rechazada de la tercera por ser lícito y lógica a reserva de posterior comprobación; b) las relativas a las primas de seguro por ser extensiva la hipoteca a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por tal concepto y estar admitida por Resoluciones de 10 de mayo y 22 de julio de 1996 y por tanto extensible la hipoteca a la garantía de sus primas; c) la de vencimiento anticipado como consecuencia de siniestro de la finca por las razones aducidas por el recurrente; y d) la valoración de los bienes conforme a la Legislación del Mercado Hipotecario por cuanto el hecho de ser innecesaria no impide su inscripción. Todo ello, después de desestimar la argumentación del Registrador sobre la admisibilidad del recurso por entender que la opción que brinda el artículo 429 del Reglamento Hipotecario, como tal, no obliga a ejercerla, y las notas, sean de calificación o despacho, son fruto del ejercicio de la función calificadora, con el alcance que establece el artículo 101 del mismo Reglamento, siendo aplicable el principio "pro actione", claramente consagrado en el artículo 24 de la Constitución, por lo que era procedente el examen de los motivos del recurso.
El Registrador apeló la anterior resolución remitiéndose a su informe y reiterando que la garantía hipotecaria de las primas de seguros, como la de los gastos extrajudiciales, pugna con la tipicidad del derecho real de hipoteca y que frente a su argumento de falta de nota de calificación no cabe acudir a la opción prevista en el artículo 429 del Reglamento Hipotecario pues tal opción ya se contenía un una de las estipulaciones o pactos de la escritura.
Vistos los artículos 1.127, 1.129.3, 1.156, 1.157, 1.168 y 1.256 del Código Civil; 12 de la Ley Hipotecaria y 429 y 434 de su Reglamento; 5 y 7 de la Ley del Mercado Hipotecario y 26 y 28 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, y las Resoluciones de 4 de julio de 1984, 23 y 26 de octubre de 1987, 8 de noviembre de 1993, 19 de enero, 22 de julio, 23 y 26 de octubre de 1996, 18 de diciembre de 1999 y 14 y 17 de marzo de 2000.
1. Son cuatro los extremos del auto apelado que se han de abordar pues si bien fue objeto de recurso la negativa del Registrador a inscribir la garantía de los intereses de demora, la falta de un pronunciamiento sobre tal extremo, incongruencia que no ha sido apelada por el recurrente, impide entrar en su examen.
2. No obstante, como cuestión previa ha de plantearse la objeción del Registrador sobre la improcedencia del recurso a falta, según él, de nota de calificación frente a la que recurrir. La conformidad del interesado a una inscripción parcial del título presentado, lo sea como consecuencia de la previa manifestación de los defectos observados en la calificación a que se refiere el artículo 429 del Reglamento hipotecario, lo sea directamente al presentar aquél o resulte del mismo, bien de forma expresa, bien tácita -atribuyendo por ejemplo efectos meramente obligacionales o inter partes a determinadas estipulaciones- ofrece muchos matices. En lo que a su repercusión en la nota de despacho se refiere, no toda conformidad a esa inscripción parcial ha de entenderse como renuncia a la expresión en la misma de los motivos del rechazo, pues la regla general, contenida en el último párrafo del artículo 434 del mismo Reglamento, es que deberá expresarse la causa o motivo de la suspensión o denegación, con la única excepción de que el presentante o interesado hayan manifestado su conformidad al despacho del documento sin unas concretas estipulaciones o pactos, lo que parece implicar o bien el previo conocimiento de la calificación desfavorable a su inscripción o el reconocimiento de que no son inscribibles. Una solicitud genérica de inscripción prescindiendo de todo aquello que el Registrador considere que no procede, tan sólo persigue el lograr el inmediato acceso al Registro acto o contrato en cuestión sin verse obstaculizado por defectos que afecten a pactos, estipulaciones o fincas concretas, pero no puede considerarse como renuncia a la inscripción de dichos pactos o estipulaciones ni a la posibilidad de recurrir frente a la calificación que los rechace, por lo que en tales casos, como ya señalara la Resolución de 19 de enero de 1996, no puede omitirse en la nota las razones de su exclusión. Pero es más, en un supuesto como el presente, en que la solicitud de inscripción lo es de todos los pactos contenidos en el negocio a calificar que tengan trascendencia real, la expresión en la nota de despacho de cuales no se han inscrito, sin mayores precisiones obre las razones de su exclusión, lleva implícita su calificación como carentes de aquella trascendencia, y tal calificación es perfectamente recurrible.
3. El primero de los defectos revocados, frente a lo que se alza el Registrador, es el que rechazaba la inscripción del último párrafo de la estipulación tercera del contrato. Reconocido al deudor el derecho a anticipar la cancelación de la deuda, posibilidad que encuentra cobijo en el artículo 1.127 del Código Civil, lo que no cabe es condicionarlo a que la cantidad pagada sea la que unilateralmente estime el acreedor que le es debida, pues con ello se infringe el principio consagrado en el artículo 1.256 del mismo Código que veda el dejar el cumplimiento de las obligaciones al arbitrio de una de las partes. Podrá el acreedor aceptar o no el pago según considere que el mismo alcanza o no a la totalidad de lo debido (cfr. artículo 1.169 del Código Civil), pero no impedir por su sola voluntad el ejercicio por el deudor del derecho que se le reconoce, con los consiguientes efectos extintivos de la deuda, acudiendo en su caso a la consignación, de ser el pago íntegro (cfr. artículos 1.156, 1.157 y 1.176 de dicho Código).
4. En segundo lugar se plantea el posible acceso al Registro del pacto por el que se obliga el deudor a asegurar la finca hipotecada, y con un doble alcance: Por un lado, su relación con aquél que atribuye al acreedor la facultad de resolver el contrato caso de incumplirse dicha obligación; y por otro, si cabe extender la garantía hipotecaria a las cantidades que el acreedor hubiera pagado por tal concepto. Desde ambos puntos de vista ha de admitirse la inscripción. Conforme reiteradamente ha señalado este Centro directivo (cfr. Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996), son admisibles como causas de vencimiento anticipado de la obligación de reintegrar el préstamo el impago de aquellas obligaciones que siguen a la cosa y que, como las primas del seguro, en cuanto crédito legalmente privilegiado (cfr. artículo 1.923.2º. del Código Civil), suponen un riesgo de detrimento potencial del bien hipotecado (artículo 1.129.3º. del mismo Código). Y en cuanto a su garantía hipotecaria, la misma doctrina (cfr. Resolución de 22 de julio de 1996, que confirma otras anteriores), ha admitido que los contratantes pueden extender la garantía hipotecaria a aquellos gastos extrajudiciales que, como las primas del seguro del bien hipotecado, están en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía, como aquí ha ocurrido, respetando, además, la exigencia que en aras del principio de especialidad impusieran las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, en el sentido de han de precisarse los concretos gastos extrajudiciales que se garantizan, como en este caso ocurre.
5. Es objeto de debate, igualmente, la validez del pacto por el que se conviene el vencimiento anticipado de la deuda para el caso de sufrir la finca hipotecada un siniestro que disminuya su valor en más de un veinte por ciento si no se repone la garantía. El hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario en ciertos casos, como una de las facultades de defensa y conservación del derecho real de garantía, la llamada acción de devastación, tendente a reprimir o reparar el menoscabo que pueda sufrir el bien sobre el que se ha constituido aquel derecho, no significa necesariamente que no pueda atribuírsele también convencionalmente la facultad de dar por vencido anticipadamente el crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas objetivas y lograr, a través de su inscripción registral, hacerla oponible a terceros. La doctrina de este Centro Directivo no solo ha admitido la modulación por vía de pacto del vencimiento anticipado que establece el artículo 1.129.3º. del Código Civil para concretar el grado de quebranto o pérdida de valor de los bienes que se configure como disminución de la garantía, sino también que a su amparo puedan establecerse como causas de vencimiento anticipado pérdidas o disminuciones del valor de los bienes producidas con independencia de la existencia o no de culpabilidad del deudor o propietario (cfr. Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 16 de marzo y 26 de diciembre de 1990), siempre que cumplan unas exigencias mínimas como la concreción de la disminución del valor que la determine (Cfr. Resolución de 8 de noviembre de 1993) y que la misma no quede al arbitrio de una de las partes (cfr. Resolución de 4 de julio de 1984).
6. Por último se plantea si procede, por ser necesario o no, el hacer constar la declaración de que la finca hipotecada ha sido valorada de conformidad con las exigencias de la normativa del mercado hipotecario. El artículo 5 de la Ley del Mercado Hipotecario -Ley 2/1981, de 25 de marzo- establece unos límites, fijados en un porcentaje sobre el valor de los inmuebles hipotecados en su garantía, al importe de los créditos que pueden servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios, por lo que entre los requisitos exigidos por el posterior artículo 7º. para su movilización se encuentra el de que hayan sido previamente tasados con los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
Esa tasación es pues un requisito previo a la emisión de los valores garantizados, pero no para la constitución previa de la hipoteca, aun cuando nada obsta a que se haya verificado en tal momento o incluso antes. Así resulta del artículo 26 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, que desarrolla aquella ley, donde se prevé que aun cuando inicialmente no existiese la proporción exigible entre el importe del crédito y el valor del bien hipotecado, puede procederse a una nueva valoración de éste de haberse producido una modificación de su valor en el mercado, y más en concreto, del artículo 28.2 donde se establece que de haberse practicado la tasación antes del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, la misma se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, si esa constancia viene reglamentariamente impuesta, lo es sobre la base de su acreditación mediante el certificado de los servicios correspondientes, según la propia norma establece, por lo que la simple manifestación de su existencia no acreditada con la incorporación a la escritura del correspondiente certificado, carece por sí sola de toda relevancia a efectos registrales.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso revocando el primero y último de los extremos del auto que han sido apelados, y desestimarlo, confirmando dicho auto, en cuanto a las restantes.
Madrid, 17 de junio de 2000. La Directora General de los Registros y del Notariado, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Asturias.
