Si se profundiza en el principio de tutela judicial efectiva, habrá de admitirse tal anotación cuando, de no hacerse, se produciría un supuesto de indefensión para el demandante, caso que ocurre cuando existe un título de transmisión o gravamen referente a la finca objeto de la demanda que aún no se halla inscrito, pero cuya inscripción podría traer como consecuencia la adquisición por un tercero de la finca repetida, y es tal el título cuya ineficacia se solicita en la demanda objeto de anotación. Ello no es contrario al principio de tracto sucesivo, pues tal principio exige el rechazo del documento sólo cuando el titular de la finca es una tercera persona.

En el recurso gubernativo interpuesto por doña Cristina Ruiz-Rico Vera, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad doña María Cristina Palma López, titular del Registro de la Propiedad de Almuñécar (Granada), a practicar una anotación preventiva de demanda.

En el Registro de la Propiedad de Almuñécar cierta finca resulta inscrita de la siguiente manera: el usufructo de la totalidad a favor de los cónyuges don Manuel R.R. y Emilia L.L.B., y en cuanto a la nuda propiedad, una mitad indivisa a favor de María Mercedes R.R.V., y la otra mitad indivisa a favor de la demandante y recurrente doña Cristina Ruiz-Rico Vera.

Con fecha 3 de abril de 2003 se celebró contrato privado de compraventa en que los titulares registrales vendieron la finca a los cónyuges doña María del Pilar V.C. y don Mariano C.L.; si bien una de las titulares registrales, la hoy recurrente doña Cristina Ruiz-Rico Vera, era en tal momento menor de edad, y actuó representada por su madre doña Mercedes V.P. Según la demandante, su madre utilizó una autorización judicial que no era válida, por referirse a otros bienes.

Con posterioridad los compradores pretendieron la elevación del contrato a documento público, y en el procedimiento judicial se declara el carácter anulable de la venta por faltar autorización judicial.

El 22 de julio de 2003 doña Cristina Ruiz-Rico Vera, una vez emancipada, interpuso demanda ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granada, en ejercicio de la acción de nulidad contractual contra los cónyuges compradores doña María del Pilar V.C y don Mariano C.L., y contra los vendedores doña María Mercedes R.V., doña Emilia L.L.B. (hoy viuda por fallecimiento del usufructuario don Manuel R.R.), y su madre doña Mercedes V.P.

Tramitado ante el Juzgado de primera Instancia número 4 de Granada Juicio de Pieza separada para la adopción de medidas cautelares n.º 818/2003 a instancia de doña Cristina Ruiz-Rico Vera, se decretó en Autos la inscripción en el Registro de la Propiedad de un mandamiento judicial de anotación preventiva de demanda sobre la finca, con la finalidad de permitir que cualquier tercero que entre en contacto con el Registro pueda conocer la existencia de un litigio en torno al inmueble, y que en caso de transmisión del mismo a terceros, éstos se vean afectados por la resolución que recaiga en el pleito principal.

Presentado el mandamiento en el citado Registro, la Registradora practica la anotación preventiva de demanda sólo respecto del usufructo vitalicio y respecto a la mitad indivisa de doña María Mercedes R.V., suspendiéndose la anotación respecto de la mitad indivisa en nuda propiedad de la recurrente doña Cristina Ruiz-Rico Vera, de acuerdo con la siguiente nota de calificación: Practicada la anotación de demanda a que se refiere el documento que precede, mandamiento del Juzgado 1.ª Instancia número 4 de Granada de veintinueve de octubre del año dos mil tres, pieza separada 818/2.003, asiento 835, Diario 33-, en el tomo 1.331, libro 627, folio 203, finca 10056 de Almuñécar, anotación A, en cuanto al usufructo vitalicio y en cuanto a la mitad indivisa en nuda propiedad de doña Maria Mercedes, suspendiéndose la anotación respecto a la mitad indivisa en nuda propiedad de doña Cristina, por no constar inscrita a nombre de los demandados, sino a nombre de la demandante, con incumplimiento del principio de tracto sucesivo, artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Cancelaciones por caducidad: ninguna notas de afección. Almuñécar a ocho de enero del año dos mil cuatro. La Registradora. Firma ilegible.

Doña Cristina Ruiz-Rico Vera interpuso recurso gubernativo frente a la calificación registral, con apoyo en el siguiente argumento: que el artículo 20 Ley Hipotecaria en su nuevo párrafo «No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la que se ha dirigido el procedimiento.» fue introducido por la L.O. 15/2003 de 25 de noviembre, y no entró en vigor hasta el 27 de noviembre de 2003 por lo que no es de aplicación al presente caso, ya que el documento que se trata de inscribir es un mandamiento judicial realizado por providencia de 29 de octubre de 2003.

El 5 de marzo de 2004 la Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Granada formuló alegaciones manifestando su conformidad con la calificación registral. El 10 de marzo de 2004 la Registradora emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 1, 20, 38, 40 y 42.1 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de esta Dirección General de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000, 5 de noviembre de 2001 y 31 de enero, 1 de febrero, 12 de marzo, 25 y 28 de septiembre de 2002 y 35 de marzo de 2004.

1. El único problema que plantea el presente recurso es el de si es posible la anotación preventiva de demanda sobre una parte de finca inscrita a favor de la demandante.

Los hechos que se describen en la demanda son los siguientes:

Aparece inscrita una finca en usufructo a favor de dos personas y en nuda propiedad y por mitades indivisas favor de otras dos.

En 2003 se procedió por los usufructuarios, la otra nudo-propietaria y la madre de la demandante, en representación de ésta (por ser menor de edad no emancipada) a realizar un contrato privado de compraventa de la finca a favor de un tercero y su esposa. Según la demandante, su madre utilizó una autorización judicial que no es válida, por referirse a otros bienes.

Con posterioridad, los compradores en el documento privado solicitan judicialmente la elevación a público del contrato de compraventa. En primera instancia se desestima la demanda; apelada la sentencia, se estima la demanda, aunque se reconoce, según la ahora demandante el carácter anulable del contrato por faltar la autorización judicial necesaria para la venta de bienes de menores. El contrato de compraventa no llega a inscribirse.

Termina la demanda de la cual se pide anotación solicitando la menor (ahora emancipada) la declaración de nulidad del contrato de compraventa, así como la anotación preventiva de tal demanda.

Presentados en el Registro mandamiento para la anotación, acompañado de copia de la demanda, la Registradora practica dicha anotación respecto a las partes correspondientes a los usufructuarios y a la nuda propiedad de la otra nudo-propietaria, suspendiendo dicha anotación respecto a la parte perteneciente a la demandante. La demandante recurre.

2. La demandante en el recurso hace distintas alegaciones sobre el párrafo final del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley Orgánica 15/2003, en el sentido de afirmar que no se hallaba vigente al tiempo de la calificación. Pero tal vigencia es indiferente a los efectos de este recurso pues el primer inciso de dicho párrafo no hace más que reflejar la doctrina general que deriva del principio de tracto sucesivo, para luego, en el segundo inciso, establecer la excepción, pues tal primer inciso deriva de toda la regulación del artículo 20 y, por tanto, su doctrina era aplicable aún antes de la expresada reforma.

3. La anotación preventiva de demanda debe practicarse siempre que se demande frente al titular registral y suspenderse o denegarse -según los casos- cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona. Ahora bien: distinto problema se plantea cuando el titular de la finca es el propio demandante, pues no es lógico que se anote una demanda en la que el titular registral es el propio demandante, y en este sentido, en diferentes ocasiones se ha estimado por este Centro Directivo que en dicho supuesto no cabe la anotación. Sin embargo, si se profundiza en el principio de tutela judicial efectiva, habrá de admitirse tal anotación cuando, de no hacerse, se produciría un supuesto de indefensión para el demandante, caso que ocurre cuando existe un título de transmisión o gravamen referente a la finca objeto de la demanda que aún no se halla inscrito, pero cuya inscripción podría traer como consecuencia la adquisición por un tercero de la finca repetida, y es tal el título cuya ineficacia se solicita en la demanda objeto de anotación. Ello no es contrario al principio de tracto sucesivo, pues tal principio exige el rechazo del documento sólo cuando el titular de la finca es una tercera persona.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 7 de junio de 2005.-La Directora general de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Almuñécar.