RESOLUCIÓN de 18 de septiembre de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Alfonso Manzanares Díaz contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Manzanares, daña María Belén Menéndez García, a inscribir una escritura de compraventa y otra de declaración de obra nueva en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por Don Alfonso Manzanares Díaz contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Manzanares, doña María Belén Menéndez García, a inscribir una escritura de compraventa y otra de declaración de otra nueva en virtud de apelación del recurrente.
I
El 10 de febrero de 1984, ante el Notario de la Solana, don Federico Segoviano Vicario, don Manuel D. L. vendió a don Alfonso Manzanares Díaz una tierra secano cereal en termino de Membrillo en el paraje del Centenillo o de los Barreros, llamado también el camino de San Miguel, de cinco áreas y setenta y cinco centiáreas, formada por segregación de la finca registral número 1998, inscrita al tomo 164, libro 34, folio 180, inscripción octava. Sobre la parcela que compró don Alfonso Manzanares Díaz, se otorga el 23 de abril de 1999, ante el Notario de la Solana doña María Cabello de Alba Merino, escritura de declaración de obra nueva, al haber construido aquel una casa.
Presentadas, las anteriores escrituras en el Registro de la Propiedad de Manzanares, fueron calificadas con la siguiente nota: “Que en vista del precedente escrito presentado por Don Alfonso Manzanares Díaz, por el que solicita se haga constar los motivos de la no inscripción de los documentos por él presentados, le manifiesto al igual que en su día se hizo verbalmente, lo siguiente: 1.° En cuanto al primer documento, escritura otorgada en Membrillo el día 10 de febrero de 1984, ante el Notario de La Solana, don Federico Segoviano Vicario, por la que don Manuel A. L., vende a don Alfonso Manzanares Díaz, una tierra en Membrilla, al sitio del Centenillo o de los Barreros, de 5 áreas y 75 centiáreas, formada por Segregación de la finca registral número 1.998, al tomo 164 del archivo, libro 34 de Membrilla, inscripción octava. Examinados los antecedentes del Registro, de la finca matriz citada registral número 1.998, se practicaron diecisiete segregaciones durante los años 1974 al 1990, quedando un resto de 86 áreas, 73 centiáreas y 28 decímetros cuadrados. Por el Ayuntamiento de Membrilla, se inició expediente de reparcelación de la Unidad de Ejecución 4, afectando al resto de finca matriz citado, expidiéndose por el Registrador de la Propiedad de Manzanares la certificación preceptiva con fecha 16 de enero de 1997. Terminado el referido expediente de reparcelación por el Ayuntamiento de Membrillo, el expresado resto de finca matriz fue aportado a la Unidad de Ejecución 4 quedando la finca extinguida recibiendo su titular don Manuel A. L., una finca nueva de las resultantes en el Proyecto de reparcelación urbanística, practicándose la inscripción con fecha 12 de abril de 1999. Presentada su escritura en este Registro con fecha 11 de Mayo de 1.999, bajo el asiento 4061 del Diario 97, fue calificada, denegándose la inscripción de la misma al estar la finca de la que se pretende practicar la segregación y posterior venta, extinguida, no estando por tanto en el momento de su presentación vigente referida finca registral 1.998. Dicha calificación le fue comunicada por deseo expreso verbalmente. 2.° Respecto del segundo documento presentado: escritura otorgada en Membrilla el 23 de abril de 1999, ante el Notario de La Solana, doña Marta Cabello de Alba Merino, por la que don Alfonso Manzanares Díaz, sobre el solar que compró por la escritura antes citada, declara haber construido sobre el mismo, una casa en la villa de Membrillo, en la calle Alfonso X El Sabio, número 99. Calificado el mismo, no procede su inscripción por falta de inscripción del título previo, la escritura antes citada. Dicha calificación al igual que la anterior le fue comunicada por deseo expreso, verbalmente. En su consecuencia el problema de la no inscripción de la primera escritura, es por no haber solicitado su inscripción en su momento, cuando se otorgó, entonces se hubiera practicado la segregación al igual que las otras diecisiete realizadas, no lo hizo entonces, y ahora al presentar la escritura, la finca ya no existe, y por tal motivo se le niega la inscripción. En cuanto al derecho que le asiste de recurrir la calificación efectuada por mí, de denegación de practicar la inscripción de referidas escrituras, puede hacerlo interponiendo recurso en la forma prevista en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario para su ejecución. Manzanares 30 de diciembre de 1999. Firma Ilegible”.
Don Alfonso Manzanares Díaz interpuso recurso gubernativo y alegó: Que la persona que transmitió la parcela segregada realizó la anotación de la venta al margen de la escritura de la finca matriz. Que el artículo 47 del Reglamento que desarrolla la Ley Hipotecaria dice que en las segregaciones, la finca nueva tendrá un número diferente, y que en el caso de no anotación en el Registro, en la nota al margen de la finca matriz, se expresará la superficie del resto. En este caso se procede a la extinción de la finca sin reservar el terreno segregado. Que se ha dejado sin inscribir una finca que existe, y que nadie reclama por estar claro quien es el titular, negándose el Registro a reconocer, dejando perdida la finca en unos terrenos que da en propiedad al Ayuntamiento de Membrilla.
El Registrador Interino en defensa de la nota informó a favor del mantenimiento de la calificación formulada por escrito de 30 de diciembre de 1999, por ser la extinción de la vida registral de la finca originaria, sobre la que pretendía el recurrente que se hiciera constar la segregación y venta y posterior obra nueva presentados, un obstáculo registral salvable practicar tales inscripciones, sin perjuicio de los cauces posibles, nunca exclusivamente regístrales, que permitirían su rectificación. Que se llega a esta conclusión tras invocar el principio de prioridad registral, invocar la mecánica registral prevista para las segregaciones y examinar la regulación prevista para los procedimientos reparcelación. Que, a juicio del Registrador, hasta el 16 de enero de 1997, fecha en que se hace constar registralmente la iniciación del expediente de reparcelación, podría haberse solicitado la inscripción denegada, ya que el Registro publicaba que la finca matriz tenía 53 áreas, 49 centiáreas y 28 decímetros cuadrados, pero que concluido el expediente, presentado el día 12 de marzo de 1999 en el Registro el acta notarial procedente, y firmada la inscripción de la nueva finca adjudicada al Sr. Arias Luna el 12 de abril de 1999, aparece el título incompatible que aún otorgado con posterioridad habrá de impedir el acceso al Registro de la escritura. Que, por otra parte no puede exigirse al Registrador la apertura de folio independiente a una parcela segregada, cuando la escritura a la que debe su existencia como finca independiente se halla en poder del nuevo propietario y éste no solicita su inscripción, destacando que el recurrente hace una reproducción parcial del art. 47 del Reglamento Hipotecario. Que una vez inscrita el acta de reparcelación, queda cerrado el registro a la escritura de segregación y venta, sobre la finca de origen.
El Notario de La Solana, doña María Cabello de Alba Merino informó en el sentido de que la escritura de declaración de obra nueva no adolece de defecto de redacción o autorización, y que la falta de inscripción de ésta en el Registro no deriva de fallo en su contenido, sino de una circunstancia ajena a la misma, cual es la falta de inscripción del título previo, circunstancia que expresamente se hizo constar en la misma Notario autorizante informó en sentido de estimar ajustada a derecho la nota de calificación del Registrador y que la preferencia del crédito lo es en favor del trabajador en garantía del salario correspondiente a los últimos treinta días pero no en beneficio de un tercero adquirente del bien ejecutado para realizar dicho crédito.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha desestimó el recurso interpuesto, confirmando la nota del Registrador, fundándose en los argumentos contenidos en su informe.
El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose, en esencia, en sus alegaciones.
Vistos los artículos 17 de la Ley Hipotecaria y 47 de su Reglamento, 310 de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, 102 y 103 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1975, 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y las Resoluciones de esta Dirección General de 23 y 24 de abril de 1997 y 28 de mayo de 1998;
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
De determinada finca se segrega y vende una porción. Dicha segregación no se inscribe.
Iniciado expediente de reparcelación, se incluye la finca total de la que se segregó en dicho expediente, adjudicando a su titular registral una finca distinta como resultado de dicha reparcelación, e inscribiéndose tal reparcelación.
Se presenta ahora en el Registro la primitiva escritura de segregación y venta que en su día no se inscribió.
La Registradora deniega la inscripción por hallarse la finca extinguida. El Tribunal Superior desestima el recurso.
2. A pesar de que, como regla, y como ha dicho este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de mayo de 1998), si se acredita la correspondencia entre la finca de origen y la resultante de la reparcelación, el principio de subrogación real (artículo 167 de la Ley del Suelo de 1992) implicará que se entienda realizado el negocio sobre la finca de resultado, tratándose de una segregación, la misma no puede tener acceso al Registro sin que los mismos otorgantes acuerden en qué forma y por qué sitio ha de practicarse ahora la segregación en la finca resultante de la reparcelación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Madrid, 18 de septiembre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha.
