20087 RESOLUCIÓN de 16 de septiembre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto par el Notario de Zaragoza don José Enrique Cortés Valdés, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 2, don Pedro Fernández-Boado y García Villamil, a inscribir la posposición de condición resolutoria pactada en una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Zaragoza, don José Enrique Cortés Valdés, contra la negativa del Registrador de la Pro piedad de dicha ciudad, número 2, don Pedro Fernández-Boado y García Villamil, a inscribir la posposición de condición resolutoria pactada en una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 21 de diciembre de 1995, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Zaragoza, don José Enrique Cortés Valdés, los esposos don Pablo Navarro Luzón y doña Cristina Gregorio Casamián hipotecan a favor del "Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima”, que acepta, una finca de su propiedad, finca registral número 51.372, inscrita en el Registro de la Propiedad de dicha ciudad, número 2, en garantía de la devolución del capital del préstamo, intereses, costas y gastos de ejecución que asciende a 15.050.000 pesetas. En dicha escritura la representación de la compañía mercantil “Cobasa, Sociedad Anónima, Inmobiliaria”, pospone a la hipoteca que se constituye la condición resolutoria establecida a su favor en garantía del precio aplazado más intereses, establecida en la escritura autorizada por el mismo Notario en la misma fecha, número anterior de protocolo.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Zaragoza, número 2, fue calificada con la siguiente nota: “Inscrito el precedente documento, en el tomo 2.376, libro 1.019 de sección primera, folio 221, finca número 46.813, inscripción tercera, excepto las estipulaciones de carácter obligacional, conforme a lo establecido en el artículo 51.6 R.H. y las que infringen los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de sus efectos civiles entre los contratantes. Se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 434.3ª. del Reglamento Hipotecario. Denegada la inscripción de la posposición de la condición resolutoria establecida en la cláusula 19ª. por su carácter obligacional conforme al artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario, ya que, como cláusula accesoria de un contrato de compraventa, no tiene rango propio, sin que pueda aplicarse a este supuesto el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, referido exclusivamente al derecho real de hipoteca, a lo que no puede asimilarse la condición resolutoria por aplicación del artículo 1.859 del Código Civil, todo ello sin perjuicio de los efectos civiles entre los contratantes. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en el plazo de cuatro meses, a contar desde esta fecha, en los términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio de acudir ante los Tribunales de Justicia para que declaren la validez e inscribibilidad del presente documento, a tenor de lo previsto en el primero de los preceptos citados.
Zaragoza, 15 de marzo de 1996. El Registrador. Fdo.: Pedro Fernández-Boado”.
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: A. Que en el derecho español la inscripción de las condiciones a que queda sometido el derecho inscrito viene reconocida en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, y se deriva su carácter real también de los artículos 1, 2 y 11 de la citada Ley y 76 y siguientes en cuanto a su cancelación. Que, según la doctrina, las condiciones han de aparecer en la inscripción en la forma que las partes las hayan establecido, pero habrá que calificar primero el pacto para ver si se trata de una condición en sentido verdadero, a fin de evitar que en el Registro ingresen estipulaciones contractuales al amparo de una interpretación amplia de la palabra condición. Que “a sensu contrario”, cabe citar la Resolución de 7 de julio de 1949. Que la registralidad de la condición resolutoria ha quedado admitida por numerosas Resoluciones como las de 5, 6, 7 y 19 de febrero de 1990; 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991, y 4 de mayo y 1, 4 y 5 de junio de 1992. Que, por tanto, si la condición resolutoria ha tenido acceso al Registro es como pacto real accesorio que garantiza el pago de un precio, cuando inscrita nace para los terceros y garantiza el cumplimiento de una obligación; y si ha tenido acceso al Registro es indudable que no escapara al principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria y que por ello ostentará y gozará de un rango, y su titular podrá cancelarla o disponer de ese rango en interés de otro. Que el rango es negociable en el derecho español a través de la permuta, la posposición y la reserva del mismo, por lo que conviene precisar: 1º. Que es evidente que la constancia registral con trascendencia real adquiere una autonomía y un rango como lo demuestra, por ejemplo, el que los derechos inscritos o anotados con posterioridad se cancelan en caso de ejercicio de la resolución. 2º. Que el rango puede determinar la posición jurídica de la condición resolutoria, de modo que pueda ocasionar la cancelación de derechos posteriores inscritos y, sin embargo, no pueda ser negocialmente alterado, conforme al artículo 1.255 del Código Civil. Que el caso objeto de este recurso es una auténtica pos posición de rango, por lo que por analogía y al amparo del artículo 4 del Código Civil, resultará aplicable el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, porque existe una identidad de razón que se aprecia entre el caso de la hipoteca y de la condición, que al aplicar por analogía el artículo 241 citado no se vulnera ni violenta ninguna norma jurídica. B. Que, por último, es imprescindible poner de manifiesto que a la tesis mantenida acerca de la posibilidad de posponer una condición resolutoria a una hipoteca constituida con posterioridad, es la misma que la amparada por las Resoluciones de 25 de octubre de 1979 y 23 de noviembre de 1993 que claramente admiten que la condición puede supeditarse a la hipoteca y, en consecuencia, es factible su posposición.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. Que la condición es un pacto accesorio de un contrato que garantiza el cumplimiento de una obligación: Que la condición supone una determinación accesoria de voluntad que afecta a la eficacia del contrato en la forma que establecen los artículos 1.113 y siguientes del Código Civil. Además, dicho Código como presupuesto ético del cumplimiento de las obligaciones recíprocas, afirma la existencia de un “conditio iuris” en los contratos bilaterales que por su eficacia y estructura, así como por su colocación sistemática, constituye una condición resolutoria tácita, independientemente que el evento condicional esté “in obligationem” y no “in conditionem”. Que, teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil, en la compraventa el precio constituye la contraprestación, y el impago del precio en la forma prevista en el contrato facultará al vendedor para resolver éste, conforme al artículo citado y concordantes, con los efectos del artículo 1.123 del Código Civil, según entiende la Resolución de 30 de junio de 1961. Que esta condición resolutoria tácita puede elevarse por las partes a condición resolutoria expresa. Que la condición resolutoria tiene el carácter de una obligación personal entre los contratantes, derivada del propio contrato de compraventa. Que hay que señalar lo que dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1991. Que no se está ante un “pacto real accesorio”, sino ante una obligación personal accesoria sólo ejercitable entre los contratantes. 2. Que hay que tener en cuenta: a) Que la condición resolutoria no se inscribe, en cuanto falta la adscripción aun titular registral (artículo 9.4 de la Ley Hipotecaria). Se inscribe la venta con la condición; b) que sólo tienen rango registral los derechos formalmente inscritos; e) que la trascendencia real es sólo, en este caso, oponible a terceros en virtud de “causas que constan el Registro” (artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria). Que, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, lo que se inscribe es el acto de mutación jurídico real inmobiliario que se constata en el Registro con todas las circunstancias de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. Lo que el Registro publica son las titularidades. Que resulta que las condiciones se reflejan en el Registro únicamente en cuanto sirvan para dar a conocer la limitación de la titularidad del adquirente. Las condiciones resolutorias no se inscriben sino que se transcriben, copiándose literalmente, ya que lo que se inscribe es el derecho del adquirente cuya titularidad y facultades limitan o delimitan, para que esas limitaciones puedan afectar o ser oponibles a terceros basados en los artículos 34 y 37 de la Ley Hipotecaria. La condición resolutoria, como dice el citado artículo 37, es una causa que consta explícitamente en el Registro, y lo que éste publica es la posibilidad de que la titularidad registral del comprador sea resuelta. Que es un error de perspectiva centrar la importancia del acceso de la condición resolutoria al Registro en la figura del vendedor, que desaparece como titular registral y al que sólo le resta el ejercicio de una acción civil resolutoria, cuando lo que el Registro publica como jurídicamente relevante es la limitación que afecta a la nueva titularidad registral. 3. Que de los textos legales expuestos resulta un tratamiento registral de la condición resolutoria explícita bastante distinto del ofrecido por el recurrente, que más bien parece hacer tránsito a un derecho real de garantía análogo a una hipoteca. Que se establece entre los contratantes la disyuntiva legal entre “garantizar” el precio o “darle el carácter de condición resolutoria”. Que en el primer caso la hipoteca constituye un derecho real inscrito a nombre del vendedor y cuya acción ejecutiva nace del mismo, y en el segundo, el vendedor ejercita una acción civil contra el comprador que nace del contrato de compraventa, independientemente del reflejo registral de la condición resolutoria, que únicamente le añade, por disposición legal, el efecto de la oponibilidad. Que en este sentido la opción planteada por el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, es clara, terminante y excluyente. Los contratantes pueden elegir una u otra fórmula, pero no las dos al mismo tiempo. 4. La analogía, que como instrumento técnico supone llenar las lagunas de la Ley, regulada en el artículo 4.1 del Código Civil, que es diferente a la interpretación extensiva y exige unos presupuestos. Que en el tema de la condición resolutoria la posposición tiene un contenido negocial distinto que va más allá de la simple permuta o posposición de rango entre dos derechos reales inscritos. Que se discrepa de la admisibilidad de la posposición de la condición resolutoria con base en los siguientes argumentos: a) Porque no ingresa en el Registro como un derecho real inscribible a favor del titular y, por tanto, con rango propio que fuera posponible, por lo que le faltaría la “ratio legis” de la semejanza. b) Porque la que como disyuntiva establece el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, entre la hipoteca y la condición resolutoria explícita parece excluir la “identidad de razón” (artículo 4 del Código Civil). c) Por que a partir de lo expuesto, se cree fundada la opinión de que existe manifiestamente una voluntad contraria del legislador, al circunscribir el artículo 241 del Reglamento Hipotecario y la figura de la posposición a los derechos reales de hipoteca. Que, de ”lege data”, dada la naturaleza jurídica, efectos y acceso al Registro de la condición resolutoria, como pacto obligacional accesorio de la compraventa y dado que el contenido negocial que subyace en la posposición de la condición resolutoria, excede de la alteración de una posición registral formal, que es lo que significa la posposición de rango. Hay que concluir que la posposición únicamente opera entre los derechos reales de hipoteca en los términos del artículo 241 del Reglamento Hipotecario.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos alegados por el Registrador en su informe.
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Vistos los artículos 6.3 y 1.255 del Código Civil; 2, 10 y 11 de la Ley Hipotecaria, y la Resolución de este Centro Directivo de 25 de octubre de 1979:
1. El único problema a dilucidar en el presente recurso radica en si es inscribible el pacto, en una escritura de constitución de hipoteca, por el que, compareciendo además de los hipotecantes y el acreedor hipotecario, el que en su día vendió la finca a los actuales titulares estableciendo una condición resolutoria en garantía del precio aplazado consiente la posposición de su derecho a la hipoteca que se constituye.
2. Si bien, en nuestro derecho el rango registral no tiene un contenido tan autónomo como en otros ordenamientos jurídicos, la argumentación del Registrador consistente en que, siendo la condición resolutoria un pacto meramente personal, sólo ejercitable entre partes, no es posible su posposición, no puede mantenerse. En efecto, el artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que la condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado surte efectos frente a terceros. Esta eficacia supone que tal facultad del vendedor goza de un rango registral y surte efectos de garantizar el pago del precio aplazado, por lo que su ejercicio, si conservara su rango, traería consigo la cancelación de la hipoteca. Por ello, nada se opone a que se inscriba en el Registro el pacto mediante el cual se establece, con el consentimiento de todos los interesados que, en caso de resolución de la venta, si se da la condición, seguirá subsistiendo la hipoteca. Si no se admitiera tal pacto se restringiría notablemente el crédito hipotecario, pues se dificultaría en gran medida el acceso a tal crédito de los derechos sometidos a condición resolutoria.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, con revocación del auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 16 de septiembre de 1999.- El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.
