En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Carboneras don Vicente Martorell García frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Vera don José Luis Lacruz Bescós, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El 24 de abril de 2002, ante el Notario de Carboneras, D. Vicente Martorell García, se otorgó escritura de compraventa de una vivienda sujeta al régimen de propiedad horizontal, sita en la citada localidad, por la que D.ª María P. G. y D. Salvador B. C. venden a D. Ricardo F. B., quien compra el pleno dominio de la citada finca y una plaza de garaje, subrogándose el comprador no sólo en las obligaciones derivadas de la hipoteca que grave la finca, sino también en la obligación personal con ella garantizada.
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Vera, fue calificada con la siguiente nota: «Pagado el impuesto el día 7 del actual, El Registrador de la Propiedad que suscribe previo examen y calificación del documento precedente de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario, ha resuelto calificar negativamente el precedente documento, por el siguiente defecto subsanable: Falta la declaración del transmitente de hallarse al corriente en el pago de los gastos de comunidad de propietarios, o expresar los que adeude con aportación de la certificación correspondiente; o la exoneración expresa por el adquirente.-No se toma anotación de suspensión, por no solicitarse. Con base a los siguientes hechos: El día 27 de abri1 último, fue presentada por fax en este registro, la escritura otorgada en Carboneras, el día 24 de abril de 2000, ante el Notario Don Vicente Martorell García, número 493 de su protocolo, presentada definitivamente y liquidada del impuesto el día 7 del actual, y de la misma no se desprende la circunstancia expuesta.-Fundamentos de derecho: único: Artículo 9.e) de la Ley sobre propiedad horizontal de 21 de julio de 1960.-Contra la anterior calificación puede interponerse recurso gubernativo ante la Dirección Genera l de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes, en la forma prevenida en los Artículos 324 y siguientes de la ley Hipotecaria.-Alternativamente podrá el interesado, conforme a lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, ejercitar su derecho a solicitar una calificación subsidiaria por el Registrador que corresponda según el cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria, pendiente aún de desarrollo reglamentario, en la forma y con los requisitos previstos en el citado precepto legal.-Vera, a 22 de mayo de 2002.-El Registrador. Fdo. José Luis Lacruz Bescós.».
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.º Que desde el punto de vista teleológico, la finalidad del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es exclusivamente proteger al adquirente de una vivienda o un local sujetos a dicho régimen, para lo cual impone al Notario una serie de cautelas que incumplidas por éste, no ha de agravar el Registrador la situación de aquél impidiéndole el acceso al Registro. 2.º Que tampoco desde una interpretación literal del precepto puede sostenerse el defecto, pues consecuentemente con su finalidad sólo habla de que «no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público», pero nada dice de la inscripción una vez autorizado aquél. 3.º Que por todo ello la Resolución de la Dirección General de 10 de enero de 1991 ya dijo que la omisión de tal declaración no impide la inscripción, pues no afecta a la eficacia de la transmisión ni se sanciona así expresamente.
IV
El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a este Centro Directivo mediante escritos de 1 y 2 de julio de 2002.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 1261 y 1300 del Código Civil, 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Resolución de 11 de diciembre de 2003.
1. Se plantea en el presente recurso el alcance a efectos registrales del incumplimiento de la obligación que al transmitente impone el artículo 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal de declarar, en el instrumento público de transmisión de una vivienda o local sujeto a su régimen, la situación en que se encuentre respecto de los gastos de comunidad, así como la de aportar en ese momento certificación sobre el estado de deudas, anudada a la prohibición de su autorización caso de faltar la misma salvo exoneración expresa por el adquirente. Tal cuestión ha sido abordado por este Centro directivo en Resolución de 11 de diciembre del pasado año.
2. Se señalaba entonces que el incumplimiento de tales obligaciones y prohibición no afecta a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de octubre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Vera.
