En el recurso gubernativo interpuesto por don Valentín Sánchez Martín y doña Estilita de San Daniel Fernández Morera, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Puerto del Rosario número 2 (Canarias), don Javier Gil Álvarez, a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva.
Hechos
I
En escritura autorizada el 16 de abril 2003, se pretende la ampliación de una obra nueva mediante el uso de un derecho de vuelo, dando lugar a un nuevo departamento, modificándose el edificio y el título constitutivo unilateralmente por los recurrentes.
El derecho de vuelo figura inscrito en el Registro de la propiedad a favor de los recurrentes, quienes «se reservan el derecho de proceder a la ampliación de nuevas plantas, haciéndolas suyas, sin necesidad de obtener el consentimiento de los propietarios del inmueble y de acuerdo con las Ordenanzas municipales. Cuando se construyan más plantas en uso del derecho de vuelo, los titulares del mismo podrán por sí solos formalizar la correspondiente escritura de declaración de obra nueva y división material de la finca, atribuyéndoles una cuota de participación en los elementos comunes en proporción a su superficie, redistribuyendo con el mismo criterio la cuota de las fincas existentes».
II
Presentada copia de dicha escritura en el citado registro, fue objeto de la siguiente calificación: Calificada la precedente escritura autorizada el dieciséis de abril de dos mil tres por el Notario de Puerto del Rosario D. Juan Carlos Gutiérrez López, con el número 1399 de su protocolo, presentada bajo el asiento 390, del Diario 20, se suspende la inscripción por los siguientes defectos subsanables: 1).-Al no constar en el Registro los criterios objetivos para la fijación de las nuevas cuotas conforme a lo dispuesto en el artículo 16 del Reglamento Hipotecario, será necesaria la modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal conforme dispone el artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal siendo necesario el consentimiento de todos los propietarios de las viviendas y locales del edificio. 2).-Ya utilizó el ejercicio del derecho de vuelo al construirse la planta segunda del Edificio, que es anterior a la planta tercera que ahora se pretende Registrar. (La planta segunda tiene licencia de primera ocupación de fecha 27 de noviembre de 1995 y en la precedente escritura para acreditar la construcción de la planta tercera se acredita un certificado de Antigua por el Ayuntamiento de Tuineje, en el que consta que la planta tiene una antigüedad del año 1994.) No constar en el Certificado concedido por el Ayuntamiento de Tuineje, la descripción del solar con la vivienda existente en el mismo, sobre la que se declara la obra, en términos coincidentes con la descripción que resulta del Registro, de conformidad con el Artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. No se toma anotación de suspensión, por no haberse solicitado. Contra esta calificación puede recurrirse ante la Dirección General de Los Registros y del Notariado en el plazo y forma que establece el artículo 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, con el derecho a la aplicación del cuadro de sustituciones para la intervención del Registrador sustituto a que se refieren los Artículos 5 y siguientes del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de Registrador Sustituto.-Puerto del Rosario a 29 de agosto de 2003.-El Registrador. Fdo. Javier Gil Álvarez.
III
Don Valentín Sánchez Martín y doña Estilita de San Daniel Fernández Morera interpusieron recurso gubernativo frente a la calificación que consta en el apartado anterior, con apoyo en los siguientes argumentos: que el derecho de vuelo faculta para construir más de una planta de obra, y se ha utilizando de acuerdo con las Ordenanzas municipales y las normas urbanísticas; y que el uso de este derecho de vuelo no puede estar sujeto al consentimiento de los ahora propietarios, porque éstos ya lo aceptaron tal y como resulta de la escritura primitiva de constitución del régimen de propiedad horizontal.
IV
El 12 de noviembre de 2003 el Registrador emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 8 de la Ley Hipotecaria y 16 de su Reglamento y 52 del Real Decreto 1093/1997, sobre inscripción de actos urbanísticos.
1. Situación registral de la finca:
Por la inscripción 3.ª de la finca se declara una obra nueva y se constituye la misma en régimen de propiedad horizontal. En la inscripción figura que los constituyentes del régimen «se reservan el derecho de proceder a la ampliación de nuevas plantas, haciéndolas suyas sin necesidad de obtener el consentimiento de los propietarios del inmueble y de acuerdo con las Ordenanzas Municipales. Cuando se construyan más plantas en uso del derecho de vuelo, los titulares del mismo podrán por sí solos formalizar la correspondiente escritura de Declaración de Obra Nueva y de División Material de la finca, atribuyéndoles una cuota de participación en los elementos comunes en proporción a su superficie, redistribuyendo con el mismo criterio la cuota de las fincas existentes». Figuran después transmitidos algunos elementos privativos.
Se presenta escritura por la que los titulares del derecho transcrito, en ejercicio del mismo, declaran la construcción de una nueva planta tercera, la cual constituye una nueva vivienda, modificando la descripción del total edificio y redistribuyen las cuotas de participación. El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) Al no constar en el Registro los criterios para la fijación de las nuevas cuotas es necesaria la modificación del título constitutivo por unanimidad de todos los propietarios; 2) ya se utilizó el derecho con anterioridad; 3) no consta en el Certificado del Ayuntamiento la descripción del solar en términos coincidentes con la que resulta del Registro. Los interesados recurren.
2. El primero de los defectos ha de ser revocado pues sí consta en el Registro el criterio de distribución de las cuotas que es la superficie de los distintos elementos privativos.
3. Igual camino ha de seguir el segundo de los defectos. El hecho de que se haya utilizado el derecho una vez no significa que el derecho esté agotado, sino que, dada su formulación, puede renacer cada vez que se amplíe la edificabilidad con arreglo a las Ordenanzas Municipales.
4. También debe ser revocado el tercero de los defectos. El hecho de que no exista una total coincidencia en la descripción del solar que figura en el Registro con la de la licencia municipal no es obstáculo para la inscripción si tal discordancia no produce duda alguna sobre la identidad de la finca, duda que el Registrador no plantea en ningún momento.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de mayo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Puerto del Rosario número 2.
