RESOLUCIÓN ECO/663/2014, de 10 de marzo, por la que se hace público un Acuerdo de encargo de gestión del Instituto Catalán de Finanzas al Instituto Catalán del Suelo para la gestión y comercialización de activos inmobiliarios

En fecha 6 de febrero de 2014, se firmó un encargo de gestión del Instituto Catalán de Finanzas al Instituto Catalán del Suelo para la gestión y comercialización de activos Inmobiliarios, con el objeto de gestionar y comercializar el paquete de activos inmobiliarios propiedad del Instituto Catalán de Finanzas.

Vistas las previsiones de los artículos 10.3 y 112.2 de la Ley 26/2010, de 3 de agosto, de régimen jurídico y de procedimiento de las administraciones públicas de Cataluña.



Resuelvo:



Dar publicidad al Acuerdo de encargo de gestión del Instituto Catalán de Finanzas al Instituto Catalán del Suelo para la gestión y comercialización de activos Inmobiliarios, que se transcribe como anexo a esta resolución.



Barcelona, 10 de marzo de 2014



Josep-Ramon i Sanromà

Consejero delegado





Anexo

Acuerdo de de encargo de gestión del Instituto Catalán de Finanzas al Instituto Catalán del Suelo para la gestión y comercialización de activos Inmobiliarios.



Barcelona, 6 de febrero de 2014



Reunidos

De una parte, el señor Damià Calvet i Valera, director del Instituto Catalán del Suelo.

De otra parte, el señor Josep-Ramon Sanromà i Celma, consejero delegado del Instituto Catalán de Finanzas.



Intervienen

El primero, en nombre y representación del Instituto Catalán del Suelo (en adelante INCASÒL), entidad de derecho público de la Generalidad de Cataluña adscrita al Departamento de Territorio y Sostenibilidad y creada mediante la Ley 4/1980, de 16 de diciembre, en su calidad de director según el Acuerdo de Gobierno 5/2013 de 8 de enero, publicado en el DOGC núm. 6290 de 10 de enero de 2013, en uso de las facultades inherentes a su cargo y reconocidas en las sesiones del Consejo de Administración de 10 de octubre de 2005 y 14 de marzo de 2011.

El segundo en nombre y representación del Instituto Catalán de Finanzas (en adelante ICF), en su calidad de consejero delegado, de acuerdo con el Acuerdo de Gobierno GOV/25/2011, de 22 de febrero, publicado en el DOGC núm. 5825, de 24 de febrero de 2011, y de acuerdo con la facultad de representación del ICF que le corresponde por Ley al consejero delegado, según establece el artículo 22 del Decreto Legislativo 4/2002, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del Instituto Catalán de Finanzas de 14 de enero de 1985, según redacción dada por la Ley 5/2012, de 20 de marzo, de medidas para el 2012.



Los señores comparecientes se reconocen mutua y recíprocamente la capacidad legal necesaria para formalizar este acuerdo, por lo que, tal como actúan,



Exponen



I. Que el artículo 1 del Texto refundido de la Ley del Instituto Catalán de Finanzas, aprobado por el Decreto legislativo 4/2002, de 24 de diciembre, establece lo siguiente:

“(.....)

2. El Instituto Catalán de Finanzas, como instrumento principal de la política de crédito público de la Generalitat, disfruta de patrimonio y tesorería propia y actúa para el cumplimiento de sus funciones, con autonomía orgánica, financiera, patrimonial, funcional y de gestión, con plena independencia de las administraciones públicas y con sometimiento a esta Ley, el Estatuto de la Empresa pública catalana y al resto del ordenamiento jurídico, sin perjuicio de que en su actividad se ajuste a las normas de derecho privado que le son aplicables.

3. El Instituto Catalán de Finanzas puede, con plena independencia y sin otras autorizaciones que las de sus órganos de gobierno, adquirir, poseer, reivindicar, permutar, gravar o enajenar toda clase de bienes, concertar créditos, hacer contratos y convenios, y también obligar, interponer recursos y ejecutar las acciones establecidas por las leyes.

(.....)”



II. Que en el artículo 4 del citado Texto refundido de la Ley del Instituto Catalán de Finanzas se prevé lo siguiente:

“1. Para cumplir sus funciones, el Instituto Catalán de Finanzas puede utilizar instrumentos de derecho público y privado y firmar convenios de colaboración, conciertos y protocolos de actuación con la Administración pública y con cualquier ente o institución pública o privada.

(.....)

3. El Instituto Catalán de Finanzas, sin autorización administrativa previa, puede enajenar directamente los bienes inmuebles o muebles que haya adquirido en procedimientos judiciales seguidos en defensa de las prestaciones que tenga otorgadas a terceros e, incluso, los que adquieran en pago de deudas de que sea acreedor. Asimismo, puede adjudicar directamente contratos de explotación respecto de dichos bienes.”



III. Que el INCASÒL tiene como objetivo, de acuerdo con el artículo 1.5 de la Ley 4/1980, de 16 de diciembre, de creación de este Instituto, "la promoción de suelo urbanizado, el fomento de las actividades económicas y de la vivienda y la gestión de equipamientos públicos, todo ello con la finalidad de atender necesidades colectivas, remodelaciones urbanas, creación de espacios libres y zonas verdes, dotaciones y equipamientos".

En el artículo 3.1.s) del mismo texto legal establece que una de las funciones del INCASÒL es "Asesorar, prestar servicios de consultoría, apoyar y redactar instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y proyectos de edificación para otros sujetos públicos o privados, mediante la correspondiente contraprestación, y en cualquier ámbito territorial de actuación, respetando siempre la normativa sobre defensa de la competencia. Estos servicios con contraprestación no se pueden llevar a cabo respecto de aquellos instrumentos sobre los que el Departamento al que se encuentra adscrito al Instituto Catalán del Suelo tenga competencias de aprobación".



IV. Que el artículo 12 de la mencionada Ley 4/1980, de 16 de diciembre, prevé lo siguiente:

“(.....)

2. El Instituto Catalán del Suelo, en el desarrollo de sus funciones, tiene la condición de medio propio instrumental y de servicio técnico de la Administración de la Generalitat y de los entes, organismos y entidades que dependen o que están vinculados, y que tienen la consideración de poderes adjudicadores, a efectos de lo establecido en el artículo 4.1.n del Texto refundido de la Ley de contratos del sector público, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2011.

3. Las relaciones del Instituto Catalán del Suelo con los departamentos y los entes o entidades de los que es medio propio instrumental y servicio técnico no tienen naturaleza contractual y se articulan mediante encargos (.....).

4. El Instituto Catalán del Suelo está obligado a realizar, dentro del ámbito de las funciones establecidas en esta Ley, los encargos que le formulen los departamentos de la Administración de la Generalitat y los entes integrados en su sector público."



V. Que el artículo 10 de la Ley 26/2010, de 3 de agosto, de régimen jurídico y de procedimiento de las administraciones públicas de Cataluña, establece lo siguiente:

“1. La realización de actividades de carácter material, técnico o de servicios de la competencia de los órganos administrativos, organismos o entidades públicas puede ser encomendada a otros órganos, organismos o entidades públicas de la misma o de otra diferente, por razones de eficacia o cuando no se posean los medios técnicos idóneos para llevarla a cabo.

(.....)

3. El encargo de gestión entre los órganos, organismos o entidades públicas que pertenecen a la misma Administración deberá formalizarse en los términos que establece su normativa y, en su defecto, por acuerdo expreso de los órganos, organismos o entidades públicas que intervienen. El instrumento de formalización y la resolución del encargo de gestión se tendrán que publicar, para su eficacia, en el diario o boletín oficial.

4. Cada administración puede regular, por reglamento, los requisitos de los acuerdos a que se refiere el apartado 3, que incluirán, como mínimo, la mención expresa de la actividad o las actividades afectadas, el plazo de vigencia y la naturaleza y el alcance de la gestión encomendada.

(.....)

7. El régimen jurídico de la encomienda de gestión no es aplicable si el encargo tiene un objeto propio de un contrato incluido en el ámbito de aplicación de la legislación de contratos del sector público. De acuerdo con lo dispuesto en dicha legislación, el encargo sólo puede hacerse a organismos o entidades públicas que tengan la condición de medio propio de la administración, organismo o entidad pública.”



VI. Que el ICF ha devenido propietario de diferentes activos inmobiliarios, de tipología diversa, que eran, en origen, la garantía de las correspondientes operaciones de crédito, siendo la voluntad de esta entidad enajenarlos en las mejores condiciones posibles.



VII. Que el ICF ha decidido formular un encargo de gestión al INCASÒL, en la condición que éste ostenta de medio propio de la Administración de la Generalitat, de acuerdo con lo establecido en el artículo 12 de la Ley 4/1980 , de 16 de diciembre, de creación del Instituto Catalán del Suelo, para llevar a cabo los servicios de gestión y comercialización de los activos inmobiliarios mencionados en el apartado precedente, en atención a sus conocimientos y experiencia en la materia, y por disponer de la estructura y los recursos y medios necesarios.

El objetivo de este encargo de gestión es rentabilizar las operaciones de venta de estos activos inmobiliarios y optimizar los resultados, y todo ello en el plazo más corto posible.



VIII. El ICF entrega al INCASÒL la relación de activos de la que es propietario y se adjunta copia como anexo 1, formando parte integrante de este Acuerdo.

Una primera comprobación de estos activos por parte del INCASÒL, vía telemática en el Catastro, pone de manifiesto ciertas discrepancias en las superficies y por tanto la necesidad de regularizar la titularidad de algunos activos, así como la presencia de diversas situaciones de copropiedad (titularidades en común o proindiviso) y el hecho que sobre algunos inmuebles se haya celebrado un contrato de arrendamiento.



De conformidad con los anteriores antecedentes, los señores comparecientes, tal como actúan,



Acuerdan



Primero. Objeto del encargo

El ICF encarga al INCASÒL la realización de las tareas de gestión y comercialización del paquete de activos inmobiliarios mencionado en el Antecedente VIII anterior, así como de aquellos otros que el ICF aporte al INCASÒL para su comercialización, que deberán relacionarse en anexos que formarán parte de este Acuerdo, para rentabilizar al máximo las operaciones de venta que resulten, y el INCASÒL acepta el encargo realizado y se compromete a llevarlo a cabo con sujeción a lo convenido en el presente Acuerdo.



Segundo. Plan de acción para la gestión y la venta de activos

Para dar cumplimiento al objeto del encargo, el INCASÒL se compromete a desarrollar el siguiente plan de acción, llevando a cabo las gestiones y prestando en todo momento el asesoramiento técnico, comercial, jurídico y económico que sea necesario:

a) Identificación de los activos

A efectos de la comercialización de los activos, la documentación aportada por el ICF deberá ser jurídicamente contrastada. Los casos que ofrezcan divergencia entre la documentación aportada y la que figura en los registros públicos, serán objeto de una investigación que permita aportar los datos fiables que garanticen la seguridad jurídica de la transmisión del activo.

Este proceso incluye:

- Comprobación documental en el Catastro, Registro de la Propiedad y cualquier otro registro público. Regularización de los datos cuando sea necesario, y específicamente la actualización y adecuación de los datos registrales a la realidad jurídica existente.

- Investigación tributaria para conocer las tasas e impuestos que gravan los activos y, en su caso, su liquidación.

- Emplazamiento de los activos sobre la cartografía del Instituto Cartográfico de Cataluña (ICC) u otras cartografías públicas disponibles, si están fuera de Cataluña.

b) Proceso de comercialización

Como paso previo a la comercialización se llevará a cabo una valoración actualizada de los bienes inmuebles con criterios de mercado y, en el caso de los suelos, un estudio urbanístico que permita detectar estrategias de transformación (planeamiento, clasificación, usos...) para obtener la máxima rentabilidad en la enajenación del bien.

Dado que la comercialización de los inmuebles no está sujeta a un proceso de concurrencia de ofertas, el INCASÒL plantea una estrategia múltiple que incluye:

- Definición del perfil comprador para cada activo en función de la clasificación urbanística, usos admitidos, precio y zona.

- Búsqueda proactiva de posibles compradores a través del Departamento Comercial del INCASÒL.

- Colaboración comercial con agentes de la propiedad y administradores de fincas de ámbito local.

- Oferta comercial de los activos en la web del INCASÒL.

- Incorporación de los inmuebles en el catálogo de ofertas de las ferias nacionales (Barcelona Meeting Point) e internacionales (ExpoReal a Munich y MIPIM en Cannes).

- Publicidad en prensa, medios digitales o cualquier otro soporte.

- Cualquier otra iniciativa de promoción o comercial, atendiendo a las características de determinados activos y mercados.

La actuación del INCASÒL comprenderá el asesoramiento y todas aquellas gestiones comerciales y promocionales que sean necesarias y la elaboración de la "Ficha de venta" para cada activo inmobiliario.

Las diferentes operaciones de venta requerirán la conformidad previa del ICF, mediante la aceptación de un breve informe elaborado por el INCASÒL sobre el acuerdo alcanzado con el comprador y las condiciones de venta.

El INCASÒL se encargará de la preparación de la documentación que sea necesaria para la transmisión del activo (contrato de arras, contrato privado de compraventa, escritura pública de compraventa,....), que en todo caso será suscrita por el ICF, y de llevar a cabo las gestiones que correspondan ante notario, registros públicos, organismos tributarios y de otros entes o autoridades.

c) Las situaciones de copropiedad (proindivisos)

La situación de copropiedad de algunos activos constituye un caso especial a efectos de su comercialización.

La legislación otorga unos derechos al resto de copropietarios que, en función del procedimiento de venta y la contraprestación a percibir, habrá que estudiar de forma particular.

En rasgos generales hay que mencionar que la legislación catalana contempla el derecho de tanteo y retracto con unas determinadas características y plazos.

En cualquier caso, cualquier acción comercial debe considerar a los copropietarios como clientes prioritarios.

d) Activos con alquileres vigentes

En cuanto a los bienes con un contrato de arrendamiento, el ICF se compromete a aportar dichos contratos para estudiar, en función del plazo de vigencia, la renta y otras condiciones, la mejor estrategia en cada caso.

e) Política de precios y financiación de las operaciones de venta

La valoración de los activos aportada por el INCASÒL se entenderá como precio de referencia, pero en ningún caso como precio final de venta. Este se fijará de común acuerdo en el seno de la Comisión de Seguimiento y deberá estar validado, en cualquier caso, por el ICF.

El INCASÒL pondrá a disposición de los futuros compradores de los activos procedentes del ICF las mismas condiciones de financiación que ofrece en las adjudicaciones de los activos propios, previa autorización según criterios y circuitos del ICF. Sin embargo, estos compradores podrán acogerse a la financiación que proponga el ICF o cualquier otra fórmula que se acuerde.

f) Gestión de los activos hasta su venta

La condición de propietario tiene asociados derechos y deberes y conlleva ciertos riesgos. En referencia a los activos inmobiliarios es recomendable establecer un protocolo de vigilancia y control para evitar situaciones irregulares.

El INCASÒL propondrá un plan de vigilancia y seguridad dirigido a conseguir la protección del patrimonio y la seguridad frente a terceros. Este plan se centrará en la prevención o resolución de la ocupación de los inmuebles, los actos de vandalismo y, especialmente en fincas rústicas, en la prevención de incendios. Incluirá la denuncia ante la autoridad y las actuaciones de emergencia. Asimismo, si es necesario y si la Propiedad lo determina, podrán asumir tareas de defensa jurídica, previa aceptación por aquella del presupuesto correspondiente.

Si la defensa o protección de cualquiera de estos activos requiriera una actuación que supusiera gasto (obras, medidas de protección, etc.), Esta iría a cargo del ICF y el INCASÒL le presentaría un presupuesto detallado para su aprobación o enmienda.

g) Comisión de seguimiento

Acuerdan las partes la constitución de una Comisión de seguimiento, formada por representantes de ambas entidades, a fin de hacer el seguimiento de la ejecución de este encargo de gestión y debatir todas aquellas cuestiones que puedan surgir. La Comisión se reunirá una vez al mes.



Tercero. Exclusividad de la prestación

Para la comercialización de activos inmobiliarios de cualquier tipología, que sean propiedad del ICF, se establece una cláusula de exclusividad a favor del INCASÒL. El alcance de esta cláusula afecta a todas las operaciones de venta, independientemente de cuál sea la procedencia del comprador.



Cuarto. Contraprestación

Para la gestión y comercialización de los activos inmobiliarios del ICF, se propone una retribución basada en el éxito comercial de cada operación. Los honorarios se facturarán por venta cerrada y se tomará como referencia para la facturación los siguientes porcentajes y metas:

- A la firma del contrato de arras, se cobrará el importe resultante de aplicar a las arras el porcentaje que corresponda según el precio total de venta.

- El resto del importe se cobrará a la firma del contrato privado o escritura pública de compraventa.

El cálculo de los honorarios se realizará de la forma siguiente:

- Si el valor de venta del activo es inferior a 200.000,00 euros, se aplicará un porcentaje fijo del 5% sobre el valor de venta, con un mínimo de 1.000,00 euros. Excepcionalmente, por la venta de las fincas correspondientes a los parkings de Viladecans y Badalona relacionados en el anexo 1, la comisión máxima a percibir por el INCASÒL, por cada una de las plazas, será de 500,00 euros.

- Si el valor de venta del activo está comprendido entre 200.000,00 euros y 1.000.000,00 euros, se aplicará un escalado de porcentajes decreciente sobre este valor, de acuerdo con la fórmula siguiente:



Porcentaje = 2,341 x^-0,314



Siendo x el valor de venda del activo.

- Si el valor de venta del activo es superior a 1.000.000,00 euros, los honorarios resultarán de aplicar un porcentaje del 3,1% sobre dicho valor.

Se pacta expresamente que no habrá ningún tipo de comisión por la venta de los activos fruto de las gestiones ya iniciadas por ICF. Estos activos se relacionan en el anexo 2.

Cualquier gasto asociado a la promoción correspondiente a vallas y lonas publicitarias serán a cargo del ICF, y éste deberá hacer frente previa presentación por el INCASÒL del presupuesto o el documento acreditativo que corresponda, para su aprobación por parte de el ICF.

Todos aquellos importes en concepto de tributos, honorarios de notarías y otras instancias, necesarios para la venta del activo, serán a cargo del ICF.



Quinto. Plazo de vigencia

El presente Acuerdo, que entrará en vigor con su firma, tendrá una vigencia de 1 año, prorrogable por periodos iguales de un año, previo acuerdo de las partes, a instancias del ICF.



Sexto. Publicidad de este Acuerdo

Se dará publicidad a este Acuerdo de encomienda de gestión mediante el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, de acuerdo con lo previsto en el artículo 10.3 de la Ley 26/2010, de 3 de agosto, de régimen jurídico y de procedimiento de las administraciones públicas de Cataluña.



Séptimo. Naturaleza del Acuerdo y legislación aplicable

Este Acuerdo tiene naturaleza administrativa y su interpretación y desarrollo se rige por el ordenamiento jurídico administrativo, con expresa sumisión de las partes a la Jurisdicción Contencioso Administrativa.



Y, en prueba de conformidad, los comparecientes firman este documento por duplicado ejemplar, en el lugar y fecha que constan en el encabezamiento.



Por el Instituto Catalán del Suelo

Damià Calvet i Valera



Por el Instituto Catalán de Finanzas

Josep-Ramon Sanromà i Celma