En el recurso interpuesto por don Carlos Saura Pérez, Abogado, en representación de doña Isabel Herrera Franco, doña Maria Isabel, don Jesús y doña Josefa Navarro Herrera, contra la negativa del Registrador de la Propiedad interino de Cartagena número 3, don Florentín Daniel Gil Serrano, a practicar la inscripción de una escritura pública de segregación y venta.
Hechos
I
Se presentó en el Registro de la Propiedad número 3 de Cartagena, con fecha 22 de febrero de dos mil seis, escritura pública de segregación y venta autorizada por el Notario don José Ignacio Gómez Valdivieso el 5 de diciembre de 1985. Este documento fue calificado negativamente con fecha 11 de marzo de 2006 en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «En relación con la escritura otorgada ante el Notario que fue de Fuente Álamo, don José Ignacio Gómez Valdivieso el día 5 de diciembre de 1985, número 468 de su protocolo, que, presentada en este Registro el día 22 de febrero de 2006, causó el asiento de presentación 3.164 del Diario 7, pongo en su conocimiento que no se ha practicado la inscripción solicitada por aparecer inscrita a nombre de tercera persona. Hechos.-En dicha escritura se transmite por compra una parcela segregada de la finca registral 32.097-bis, como de la propiedad de la parte vendedora, en pleno dominio. No obstante, del examen de los libros del Registro resulta que el resto actual de dicha finca está inscrito a favor de tercera persona, así como que, habiendo sido dicha finca objeto de sucesivas segregaciones, no aparece reservada, con arreglo al artículo 47-último párrafo del Reglamento Hipotecario, superficie alguna para el acceso de la escritura ahora presentada al Registro, no obstante la transmisión de la titularidad de la finca. Fundamentos de Derecho.-Vistos: el artículo 18 de la Ley Hipotecaria que establece la obligación del Registrador de calificar los títulos presentados a inscripción; el artículo 20.1 de la Ley Hipotecaria, del que resulta que para inscribir títulos por los que se transmiten o graven el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles debe constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados dichos títulos; y el 20.2, del que resulta que en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de aquella que otorgue la transmisión o gravamen, denegarán la inscripción solicitada. Resuelvo no practicar el asiento solicitado por aparecer la finca inscrita a nombre de tercera persona. Contra la presente calificación podrá recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes, o bien directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente en el plazo de dos meses a contar desde la notificación de la misma, presentado dicho recurso en el primer caso en este Registro de la Propiedad o en cualquier otro Registro, o en los Registros y Oficinas a que se refiere el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y el Procedimiento Administrativo Común (Artículo 19, bis y 324 y S.S. de la Ley Hipotecaria). Así mismo, podrá solicitar calificación sustitutoria en el plazo de quince días por el procedimiento y conforme al cuadro previsto en el Real Decreto 1.039/2003 de 1 de agosto de 2003, publicada esta última en el B.O.E. Cartagena, 11 de marzo de 2006. El Registrador interino. (firma ilegible).»
II
El 17 de junio de 2006 se vuelve a aportar el título calificado en unión de acta de manifestaciones otorgada el 1 de febrero de 2006 ante el Notario don José Antonio Lozano Olmos, certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento de Fuente Álamo el 10 de mayo de 206 relativa a la situación urbanística de la finca y certificaciones catastrales gráficas y descriptivas de fecha 26 de septiembre de 2005. Este documento fue calificado negativamente el 24 de junio de 2006 en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: « En relación con la escritura otorgada ante el Notario don José Ignacio Gómez Valdivieso, el día 5 de diciembre de 1985, número 468 de su protocolo, que, presentada en este Registro el día 22 de febrero de 2006, causó el asiento de presentación 3.164 del Diario 7, y devuelta, durante la vigencia de la prórroga del mismo, acompañada de los siguientes documentos: de Acta de manifestaciones otorgada en Fuente Álamo de Murcia, el 1 de febrero de 2006 ante el Notario don José Antonio Lozano Olmos, por la que los comparecientes manifiestan su acuerdo con el levantamiento topográfico realizado en la finca por el Arquitecto doña Ginesa Pagán García y muestran su conformidad con el deslinde; de certificación expedida el día 10 de mayo de 2006, por don Carlos Prieto Franco, Secretario del Ayuntamiento de Fuente Álamo de Murcia, acreditativa de la calificación urbanística de la finca; y dos Certificaciones Catastrales Descriptivas y Gráficas expedidas, ambas, el 26 de septiembre de 2005, por la Gerencia del Catastro de Cartagena, referentes a las parcelas 135 y 312 del polígono 16, paraje Corverica, de Fuente Álamo. De conformidad con la nota de calificación de este Registro, que precede, de fecha 11 de marzo de 2006, pongo en su conocimiento que los documentos ahora aportados y anteriormente relacionados, en nada hacen variar los contenidos de la anterior nota de calificación. Por lo que resuelvo no practicar el asiento solicitado por aparecer la finca matriz de donde se segrega la transmitida en el presente título inscrita a nombre de tercera persona. Contra la presente calificación podrá recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes, o bien directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente en el plazo de dos meses a contar desde la notificación de la misma, presentado dicho recurso en el primer caso en este Registro de la Propiedad o en cualquier otro Registro, o en los Registros y Oficinas a que se refiere el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y el Procedimiento Administrativo Común (artículo 19, bis y 324 y S.S. de la Ley Hipotecaria). Asimismo, podrá solicitar calificación sustitutoria en el plazo de quince días por el procedimiento y conforme al cuadro previsto en el Real Decreto 1.039/2003 de 1 de agosto de 2003, publicada esta última en el B.O.E. Cartagena, 24 de junio de 2006. El Registrador interino. (firma ilegible).» El 6 de julio de 2006 se solicitó por el presentante calificación sustitutoria, que correspondió al Registrador de la Propiedad interino de Cieza número 2, el cual dictó Resolución el 13 de julio de 2006, confirmando la calificación del Registrador sustituido.
III
Don Carlos Saura Pérez, Abogado, en representación de Doña Isabel Herrera Franco, doña María Isabel, don Jesús y doña Josefa Navarro Herrera, interpuso recurso contra la anterior nota de calificación y alegó que el 22 de febrero de 2006 se presentó en el Registro de la Propiedad número tres de Cartagena, para su inscripción, escritura de segregación y venta, denegándose la práctica del asiento por aparecer la finca inscrita a nombre de tercera persona, concretamente a favor de la mercantil «Armilar Procam, S.L.». Esta calificación negativa fue reiterada por otra posterior, así como por el Registrador sustituto. Frente a estas calificaciones, el recurrente señaló que tal y como resulta de la inscripción 8.ª del historial registral de la finca, ésta fue vendida a «Corberica, S.A.» en el año 1975 cuando la misma tenía una extensión de 352 hectáreas. El 19 de julio de 1995, «Corberica, S.A.» vende la finca a «Monsiva, S.A.» cuya superficie, tras gran número de segregaciones, es de ciento veintitrés hectáreas, cincuenta y cinco áreas, veinte centiáreas, tal y como resulta de la inscripción décima de la finca. Por tanto, no es correcta la calificación del Registrador cuando dispone que la finca está inscrita a favor de tercera persona, ya que los recurrentes adquirieron la finca el 5 de diciembre de 1985 de quien entonces era el titular registral de la misma, esto es, de la sociedad «Corberica, S.A.», la cual les vende una superficie de siete hectáreas, cuarenta áreas. Cuando, el 3 de abril de 2003 se vende la finca a «Armilar Procam, S.L.», lo que queda de ella es una superficie de cincuenta y tres hectáreas, ochenta y cinco áreas y veinte centiáreas. Esta finca se transmite junto con otra, las cuales, tal y como resulta de la inscripción registral, están incluidas en el Plan Parcial Hacienda del Álamo por lo que constituyen suelo de naturaleza urbana o urbanizable, mientras que la finca de los recurrentes es una finca rústica no incluida en dicho plan, tal y como resulta de certificación catastral gráfica y descriptiva y cédula urbanística que se acompañan y de las que resulta que la finca de los recurrentes está clasificada como suelo no urbanizable. Asimismo se acompaña al recurso un Acta de manifestaciones relativa a deslinde y protocolización de fecha 1 de febrero de 2006, en la que la sociedad «Armilar Procam, S.L.» reconoce la propiedad de los recurrentes sobre la finca que pretenden inscribir. Por todo ello, don Carlos Saura Pérez, en su escrito de recurso, considera incorrecta la calificación del Registrador al invocar el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que el transmitente de la finca, esto es, la mercantil «Corberica, S.A.» tenía su derecho inscrito con carácter previo a la venta. Asimismo, el recurrente considera absurdo en este supuesto el ejercicio de la acción declarativa de dominio frente a «Armilar Procam, S.L.», tal y como sugiere el Registrador sustituto, ya que dicha sociedad tiene reconocida la propiedad de los recurrentes, por lo que no existe controversia. Por todo ello solicita a la Dirección General de los Registros y del Notariado la admisión del recurso interpuesto, revocando la nota de calificación del Registrador para poder practicar la inscripción solicitada.
IV
El Registrador titular emitió el informe el día 11 de agosto de 2006 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, 47 del Reglamento Hipotecario, Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de mayo de 1944 y 16 de noviembre de 2004.
En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de segregación y venta otorgada por quien fue titular registral, si bien en la actualidad es persona distinta de quien consta como titular en el Registro.
1. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de segregación y venta cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto. Asimismo, dado que la finca ha sido objeto de numerosas segregaciones, no aparece reservada superficie alguna, conforme al artículo 47 «in fine» del Reglamento Hipotecario, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.
En este sentido conviene tener en cuenta la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de mayo de 1944 que exige para inscribir una segregación faltando superficie en la matriz, que se proceda previamente a inscribir el exceso de cabida respecto de ésta última, inscripción que requiere en todo caso el consentimiento del titular de dicha finca. Lo que no es posible en ningún caso es proceder a la inscripción de un título de segregación y venta cuando el propietario que segregó determinó el resto y lo transmitió a tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, ya que en este caso lo procedente será identificar de forma adecuada la finca cuya inscripción se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso será necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los artículos 38, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria; o por el contrario se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, en cuyo caso será necesario proceder a la rectificación de los asientos ya practicados, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
En el mismo sentido se pronunció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de noviembre de 2004, de acuerdo con la cual no cabe inscribir una segregación retrasada, dado que ya constaba inscrita la finca matriz a nombre de persona distinta de la que segregó, pues en la escritura de compra de dicha finca matriz, no se consignó que estaba pendiente una segregación, por lo cual existe un obstáculo de tracto sucesivo, conforme a los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión en paralelo con los de tracto sucesivo y legitimación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de febrero de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
