La presente resolución trata de ajustar las actuaciones de los técnicos dependientes de la Dirección General de Tributos, cuando han de elaborar dictámenes valorando construcciones urbanas, a lo dispuesto en la letra c del apartado 3 del artículo 160 del Real Decreto 1065/2007, relativa a los dictámenes periciales sobre bienes inmuebles, y a los criterios que los Tribunales de Justicia y los tribunales económico administrativos han ido fijando en los últimos meses.
Consecuentemente, la resolución contiene tanto instrucciones dirigidas al personal dependiente de este centro directivo, como reglas técnicas de valoración. Ni unas ni otras tienen carácter reservado por lo que, en aras de una mayor transparencia, no existe ninguna limitación a su difusión o publicación.
El sistema de valoración de las construcciones que se establece en esta resolución es su pieza angular. En consonancia con lo ya dicho, el sistema está presidido por la idea de conseguir la mayor seguridad jurídica y un alto grado de transparencia de las actuaciones administrativas y sus métodos. Para ello, se liga el proceso de comprobación de valor de las construcciones a las bases que fundamentan las Normas Técnicas existentes al respecto en la normativa catastral. Tal apoyo se justifica en el rigor técnico de aquéllas y en la fuerza vinculante de las normas que las describen y aprueban.
Sin embargo, determinadas decisiones jurisprudenciales y administrativas exigen, y así se hace en la resolución, que la aplicación de las normas técnicas de valoración catastral de una construcción se ajuste cuando se trata de efectuar comprobaciones de valor en determinados hechos imponibles relativos a los impuestos cedidos a las CCAA. En este sentido es clave la STS de 9 de abril de 2012.
Los fundamentos técnicos y las remisiones normativas necesarias para la completa comprensión del sistema de valoración se detallan en el apartado sexto de esta resolución bajo el epígrafe de "Reglas técnicas de valoración de las construcciones". Sin embargo, para una más rápida comprensión del sistema, se describen en los apartados segundo a cuarto siguientes las fases en que podría desglosarse el procedimiento y su sentido.
Primero.- Ámbito de aplicación.
Lo dispuesto en esta resolución será aplicable, en el ámbito de los impuestos cedidos, a todos los técnicos que elaboren dictámenes sobre construcciones urbanas que hayan de servir como medio de comprobación de valor en expedientes tributarios cuya gestión sea competencia de la Comunidad Autónoma de Aragón.
Segundo.- Módulo unitario básico de construcción.
Para dar estricto cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 160.3.c del Real Decreto 1065/2007, en los dictámenes en que sea preciso valorar una construcción, se hará constar expresamente que el módulo unitario básico aplicado es el aprobado para cada área económica homogénea por la normativa catastral vigente a la fecha de devengo como módulo básico de la construcción (MBC) Con esta remisión a la normativa catastral, que incluye la descripción técnica del modo de obtención del MBC, se da cumplimiento a la triple exigencia reglamentaria de cita expresa del módulo unitario básico, indicación de su procedencia y modo de determinación.
Tercero.- Coeficientes aplicables.
Sobre el MBC se aplicarán los coeficientes de las reglas técnicas que figuran en el anexo y que, a juicio del técnico, resulten de aplicación teniendo en cuenta la tipología, categoría y antigüedad de la construcción, así como las características intrínsecas y extrínsecas.
Cuarto.- Costes y valor de la construcción.
Dado que la finalidad de esta resolución es posibilitar la comprobación de distintos tipos de bienes inmuebles, es preciso distinguir entre coste de ejecución, coste actual y valor de la construcción.
Conceptualmente, y siguiendo una teórica secuencia temporal, el coste de ejecución sería la referencia básica. Comprende los importes de todas aquellas partidas que han servido para la construcción del bien. Incluye también el beneficio del constructor porque es indudable que esta partida forma parte del coste de la obra para el promotor.
Sin embargo, a pesar de esa relevancia conceptual, no se contempla en las reglas técnicas un cálculo directo del coste de ejecución sino que se efectúa por relación al coste actual.
Tampoco es una referencia directa para ningún tipo de comprobación porque, conforme se analiza en el siguiente apartado, la jurisprudencia ha matizado su aplicación a determinados hechos imponibles.
El coste actual es el resultado de sumar al coste de ejecución los honorarios profesionales y los tributos que gravan la construcción.
El cálculo de este coste actual (CA) se hace aplicando al MBC determinados coeficientes. El CA es una magnitud relevante en este sistema de valoración porque en él se apoya tanto el cálculo del coste de ejecución como el del valor de las construcciones.
Finalmente, el valor de la construcción se define como su valor de reposición. Su cálculo resulta de aplicar al CA determinados coeficientes que no afectan específicamente al coste de un bien pero sí a su valor final.
Quinto.- Valor real de coste de la obra.
La normativa catastral considera como coste actual de la construcción tanto el estricto coste de ejecución, como los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y los tributos que gravan la construcción. Sin embargo, la actual interpretación jurisprudencial entiende que esas tres últimas partidas no forman parte del "valor real de coste de la obra nueva", que es el que conforma la base imponible en AJD de determinados hechos imponibles. Por tanto, para adaptar el sistema de determinación del valor catastral a las exigencias jurisprudenciales cuando se trate de comprobar la base imponible de las escrituras de declaración de obra nueva o de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, es preciso descontar del valor obtenido por aplicación de lo dispuesto en los dos apartados anteriores, las tres partidas citadas.
Del mismo modo, en la valoración de coste de la obra no se tienen en cuenta las expectativas urbanísticas ni la situación del mercado inmobiliario.
A tal efecto, las reglas técnicas incluidas en esta resolución contienen la fórmula que realiza el ajuste pertinente.
Sexto.- Reglas técnicas de valoración de las construcciones.
Las reglas a que han de ajustarse los dictámenes que fundamenten la comprobación de valor a efectos de los impuestos cedidos son las siguientes:
Regla 1. Ámbito de aplicación.
Las presentes reglas técnicas de valoración de las construcciones y el cuadro de coeficientes para determinar los valores de las construcciones se aplicarán en la Comunidad Autónoma de Aragón en el ámbito de los tributos cedidos por el Estado a la misma, para determinar el valor de las construcciones, ya sea para cuantificar la base imponible en aquellos hechos imponibles en los que el valor de las mismas forme parte de aquella, como para determinar el valor del suelo, cuando se utilice el método del valor residual.
Regla 2. Definiciones.
1) A los efectos de las presentes reglas, tendrán la consideración de construcciones las definidas en la Norma 5 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
2) Valor de las construcciones.
La asignación de un área económica homogénea de las definidas en la Norma 15 del Real Decreto 1020/1993, lleva inherente la asignación de un módulo básico de construcción (MBC), definido en euros/metro cuadrado, al que se le aplicará el coeficiente que corresponda del cuadro que se menciona en la Norma 20 del citado Real Decreto, resultando un valor en euros/metro cuadrado para cada tipo y categoría de construcción.
El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el valor unitario obtenido a partir de la definición del punto anterior y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones definidos en la Norma 13 del Real Decreto 1020/1993 que le fueran de aplicación.
Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 % de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 %.
Regla 3. Valoración de las construcciones.
1) Para valorar las construcciones se utiliza el valor de reposición (Vc) de las mismas, calculado a partir del Coste Actual (CA), pero teniendo en cuenta su uso efectivo, clase, modalidad, categoría y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad y estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 del Real Decreto 1020/1993 que le fueran de aplicación.
2) Se entiende por Coste Actual (CA) el resultado de sumar al Coste de Ejecución (CE), incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y el importe de los tributos que gravan la construcción.
3) Para determinar el Coste actual (CA) de la construcción se emplea la siguiente fórmula:
CA = Σ[(MBC x Coeficiente de TipologÃa y CategorÃa s/uso x Coeficiente de Antigüedad x Coeficiente de Conservación) x Superficie construida s/ uso]
Siendo:
a) MBC= Módulo Básico de Construcción en euros/metro cuadrado construido. A tal efecto se aplicará el MBC correspondiente al área económica homogénea que tiene asignada en la respectiva ponencia de valores catastrales. A los efectos de fijar el valor del MBC se aplicarán los valores publicados para el mismo en la disposición u orden Ministerial que esté vigente a la fecha de devengo que se tomará como año base.
b) Coeficiente de Tipología y Categoría. Se aplicarán tanto las normas como los coeficientes del valor de las construcciones que establecen las Normas 20 del Real Decreto 1020/1993. Se incorpora como anexo I el cuadro de coeficientes con las distintas tipologías constructivas y categorías de la construcción.
c) Coeficiente de Antigüedad. El valor asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta los distintos usos efectivos y la calidad constructiva Se aplicarán los coeficientes de depreciación que establece la Norma 13 del Real Decreto 1020/1993. Se incorpora como anexo II la Tabla de coeficientes correctores por antigüedad para los distintos usos y categorías.
d) Coeficiente de Conservación. Se aplicarán los siguientes coeficientes:
a) Normal: Construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes. Coeficiente: 1,00.
b) Regular: Construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. Coeficiente: 0,85
c) Deficiente: Construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. Coeficiente: 0,50
d) Ruinoso: Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina. Coeficiente: 0,00
Hay que entender el estado de conservación por su referencia a la antigüedad de la construcción. Así cuando se dice que una construcción tiene un estado de conservación normal, se entiende que es normal para la antigüedad que tiene la misma.
4) A los efectos de determinar la base imponible en las declaraciones de obra nueva el valor del coste de las mismas será el coste de ejecución de la obra (CE), en el que no estarán incluidos los beneficios de contrata, ni los honorarios profesionales, ni los tributos que gravan la construcción. Para ello se tendrá en cuenta lo siguiente:
CA = (1+B) CE + H*(1+B) CE + T* CE
B = Beneficio de contrata, que será el 6 por 100, porcentaje establecido en el artículo 131 del Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.
H = Honorarios profesionales, que se estiman en un 10 por 100 del Coste de ejecución, incluido beneficio de contrata.
T = Tributos que gravan la construcción, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), cuyo tipo más habitual es el 4 por 100 y Licencia de Obras, que con carácter general oscila alrededor del 1 por 100, por lo que el porcentaje aplicable se estima en el 5 por 100.
B, H y T se expresarán referidos a la unidad, por lo que:
CE = CA /1,216
5) En la superficie construida se incluirá, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes que lleve asociada la construcción, salvo en locales comerciales, en los que no se computará la superficie de los elementos comunes.
Para calcular el valor de la construcción de locales se considerarán sin acondicionar. Y si se trata de naves industriales no se tendrán en cuenta los elementos específicos de la actividad que en los mismos se realice, salvo excepción justificada por el técnico.
6) Para determinar el Valor de reposición (Vc) de la construcción se emplea la siguiente fórmula:
Vc = CA x [Coeficiente A x Coeficiente B x Coeficiente C x Coeficiente D]
Siendo:
- Coeficiente A) Depreciación funcional o inadecuación.
En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados se podrá aplicar un coeficiente de 0,80.
- Coeficiente B) Fincas afectadas por cargas singulares.
En caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, se podrán aplicar los siguientes coeficientes, en función del grado de protección:
- Protección integral (la naturaleza de la intervención posible es la de conservación; se permiten obras de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos): 0,70.
- Protección estructural (la naturaleza de la intervención posible es la de cambio de uso o redistribución): 0,80.
- Protección ambiental (la naturaleza de la intervención posible es la de renovación por vaciado o sustitución interior incluso la reproducción formal del cerramiento exterior): 0,90.
Este coeficiente no será de aplicación en caso de que se permita su demolición total, aun cuando se impongan a la nueva construcción condiciones tales como acabados exteriores, ritmos de huecos u otras similares.
- Coeficiente C) Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco.
Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, se podrá aplicar el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
- Coeficiente D) Apreciación o depreciación económica.
Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso según tipologías o usos de edificación.
Este coeficiente podrá ser aplicado, siempre y cuando esté incluido en la correspondiente ponencia de valores, para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo. Será compatible con cualquier otro que fuera de aplicación a la finca considerada.
Las cuantías correspondientes, podrán ser las siguientes:
1. Situaciones de apreciación: 1,80 >= N > 1,00.
2. Situaciones de depreciación: 1 > N >= 0,50.
- Cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados en éste apartado, sólo se podrá aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes A) y D) que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se optará por el que represente mayor disminución del valor.
Regla 4. Módulos Básicos de Construcción (M.B.C.).
El Módulo Básico de Construcción (M.B.C.) base es el establecido, para cada área económica homogénea (MBC1, MBC2, MBC3, MBC4, MBC5, MBC6 y MBC7), por la normativa catastral vigente a la fecha de devengo, de acuerdo a las tablas del anexo III.
Séptimo.- Entrada en vigor.
La presente resolución entrará en vigor el 1 de enero de 2013.
