Considerando que en fecha 22 de mayo de 2006, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas ha adoptado la Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona señor Ildefonso Sánchez Prat, contra la calificación del registrador de la propiedad número 11 de Barcelona, señor José Luis Valle Muñoz, denegatoria de la inscripción de una escritura que eleva a público un contrato privado de compraventa y modifica normas de la comunidad de propietarios.
De acuerdo con lo que dispone el artículo 5 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña y de acuerdo con lo que prevé el artículo 80 de la Ley 13/1989, de 14 de diciembre, de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad de Cataluña;
En uso de las competencias que tengo atribuidas,
Resuelvo:
Dar publicidad a la Resolución de 22 de mayo de 2006 de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona señor Ildefonso Sánchez Prat, contra la calificación del registrador de la propiedad número 11 de Barcelona, señor José Luis Valle Muñoz, denegatoria de la inscripción de una escritura que eleva a público un contrato privado de compraventa y modifica normas de la comunidad de propietarios, que se publica como anexo de esta Resolución.
Barcelona, 10 de julio de 2006
Xavier Muñoz i Puiggròs
Director general de Derecho
y de Entidades Jurídicas
Anexo
Resolución de 22 de mayo de 2006, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona señor Ildefonso Sánchez Prat, contra la calificación del registrador de la propiedad número 11 de Barcelona, señor José Luis Valle Muñoz, denegatoria de la inscripción de una escritura que eleva a público un contrato privado de compraventa y modifica normas de la comunidad de propietarios.
Relación de hechos
I
El 24 de noviembre de 2005, el notario de Barcelona, Ildefonso Sánchez Prat, autorizó una escritura en la que los hermanos ML y MCG, que declaran ser viuda y divorciado, respectivamente, y el señor JAIS elevaban a público el contrato privado por el que el dos primeros vendieron a este último la finca registral 60.702 del Registro número 11 de Barcelona y adicionaban un nuevo párrafo al artículo 3º de los estatutos de la comunidad de propietarios del inmueble donde se encuentra situada aquélla registral.
II
El 16 de diciembre 2005, la escritura fue presentada al Registro de la propiedad número 11 de Barcelona para su inscripción, causando el asentamiento de presentación número 513 del Diario 109. El 3 de enero de 2006 el registrador emitió nota de calificación en los términos siguientes:
"(S)e suspende la inscripción del presente documento por falta de consentimiento de los convivientes de los vendedores -si es el caso-, autorización judicial o manifestación de que el inmueble no tiene la condición de vivienda común y en tanto no se aporte certificado de la comunidad de propietarios autorizando la nueva norma estatutaria que se realiza en el título, y se eleve a público el mismo, bien por el presidente o por la persona que designe el propio acuerdo, pues la comunidad de propietarios es precisamente eso, de propietarios, no de titulares registrales, por lo que el acuerdo debe tomarse con la unanimidad que requiere el artículo 17 de la Ley de propiedad horizontal, y dicho acuerdo debe elevarse a público. La relación de propietarios actuales es algo que resta bajo la responsabilidad de los órganos de la comunidad, sin que los comparecientes, por mucho que sean titulares registrales puedan arrogarse por si mismos esta condición. Asimismo, corresponde a los órganos de la comunidad el cumplimiento de los requisitos legales en materia de citación, orden del día, asistencia y ejecutividad de los acuerdos. Por ello, debe acreditarse que el acuerdo es ejecutivo. Los defectos se consideran subsanables, sin que se haya practicado anotación preventiva por defecto subsanable por no haber sido solicitada. El primer defecto se considera que infringe una norma propia del derecho de Catalunya a los efectos de lo establecido en el artículo 2 de la Ley 4/2005, de 9 de abril, del Parlamento de esta Comunidad".
El registrador fundamenta la calificación negativa en que el artículo 11 de la Ley 10/1998, de 15 de julio, de uniones estables de pareja, no permite que el titular de la vivienda común pueda realizar ningún acto de enajenación, gravamen o en general de disposición que comprometa el uso sin el consentimiento del otro conviviente o, si falta, de la autorización judicial. Entiende que se tiene que aplicar el Auto del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de 2 de junio de 1999 y no la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de junio de 2004, porque ésta se refiere a una persona no domiciliada en Catalunya. Respecto de la modificación de los estatutos de la comunidad, entiende que el único documento que puede elevarse a público es el certificado del secretario con el visto bueno del presidente. En el pie de recurso, bajo la rúbrica medios de impugnación, la nota indica que, "(a)l fundamentarse, junto con otros motivos, en una infracción de normas de derecho catalán, de acuerdo con los artículos 1 y siguientes de la Ley 4/2005, de 8 de abril (...) cabría interponer recurso ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya, si efectivamente se recurre (solo o junto con otros) el defecto basado en la legislación de Catalunya...".
III
El notario recurrente solicitó la calificación sustitutoria en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 19 bis y en el Real decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados a instar la intervención del registrador sustituto, calificación que correspondió, por turno, al registrador de la propiedad de Esplugues del Llobregat, Josep Maria Ferran Guitart, el cual confirmó la calificación inicial en cuanto al primero de los defectos alegados, pero no al segundo, que fue calificado positivamente y por tanto ya no ha sido objeto de recurso. Respecto del primer defecto considera plenamente ajustada a derecho la calificación del registrador sustituido, porque "(...) tanto la parte vendedora como la compradora son de vecindad civil catalana, por lo que a tenor del estado civil de los vendedores entran en juego las normas de la Ley 10/1998 de uniones estables de pareja que pueden afectar a la compraventa efectuada. Además, .sigue diciendo. este criterio fue plenamente confirmado por el Auto del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, de 2 de junio de 1999".
IV
El 27 de febrero de 2006, el notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra el único defecto mantenido por la calificación sustitutoria, recurso que presentó en el registro que la calificó, dirigido a la Dirección General de los Registros y del Notariado. En el primero de los fundamentos del recurso, el notario considera que la competencia para resolverlo corresponde a la Dirección General del Registros y del Notariado, basándose en que la cuestión principal que se plantea no comporta la interpretación de ningún precepto del derecho catalán, sino "(...) la procedencia o no de la exigencia para el acceso de la escritura al registro de la propiedad de la manifestación de los disponentes acerca de encontrarse o no con terceros en la situación prevista en el artículo 11 de la Ley 10/1998, de 15 de julio, de uniones estables de pareja, cuestión ésta ya resuelta en el sentido aquí propuesto por la citada Resolución de 18 de junio de 2004...". Considera que el registrador yerra cuando afirma que la sujeción al derecho catalán la determina el domicilio y no la vecindad civil, lo cual contradice .sigue diciendo. el artículo 14 del Código civil español y el artículo 1 de la propia Ley catalana. Sostiene también que el hecho de que el artículo 11 de la Ley de uniones estables de pareja no determine la nulidad ipso iure del acto, sino que cuente el plazo de impugnación a partir de que el conviviente haya tenido conocimiento o, en su defecto, desde la inscripción en el Registro de la propiedad, es incompatible con la pretendida prohibición que el acto de disposición pueda acceder al Registro.
Considera igualmente que el propio título calificado contiene suficientes datos para entender que la finca no constituye vivienda común, refiriéndose, más concretamente, a que: 1º) el hermano declara que vive en otro de los pisos de aquel mismo edificio y la hermana que vive en otra ciudad; 2º) el contrato privado es de 16 de octubre de 1998 y como que se hace constar que el comprador tomaba la posesión material de la vivienda, mediante la entrega de las llaves, considera inverosímil pensar que el hipotético conviviente no se hubiese dado cuenta durante más de seis años de que una persona desconocida ostentaba la posesión material del piso donde está viviendo. Recuerda que la calificación del registrador se ha de ceñir a los documentos presentados y que no puede presumir situaciones que no resultan de estos documentos.
Concluye que la situación convivencial de los disponentes es cuestión que en Catalunya afecta a ámbitos diferentes de los registrales y que su constancia en la escritura no es, de ninguna manera, requisito necesario para el acceso del título correspondiente al registro de la propiedad del contenido.
Refuerza los anteriores argumentos, alegando que es preciso aplicar la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, contenida en las resoluciones de 10 de noviembre de 1987 y de 27 de junio de 1994, que excluyen la necesidad de manifestación (en relación con el artículo 1320 del Código español y el artículo 91 del Reglamento hipotecario) en los casos de ventas de cuotas indivisas, entendiendo que los derechos del comunero sobre el uso de la vivienda no derivan del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo posterior. Se ampara aquí en el diferente tenor literal que en este punto tienen el art. 9 del Código de familia y el artículo 11 de la Ley 10/1998, de uniones estables de pareja, ya que este último, no contiene la expresión "aunque se refiera a cuotas indivisas".
Finalmente, da a entender que el registrador, al excluir la competencia de la Dirección General de Registros y del Notariado para la resolución del presente recurso, pretende eludir la aplicación de la anteriormente citada Resolución de 18 de junio de 2004. Considera que esto puede provocar inseguridad jurídica y una vulneración de los deberes que la dependencia jerárquica y el respeto al carácter vinculante de las resoluciones de la mencionada Dirección General imponen al registrador en su condición de funcionario público. El notario solicita del registrador que le comunique la fecha de remisión del recurso a la Dirección General de los Registros y del Notariado o, si, contra el fuero competencial que él propone, lo acaba remitiendo a otro órgano, cuál haya sido éste, advirtiendo que se reserva las acciones y los recursos procedentes. Todo eso, de acuerdo con lo que dispone el artículo 35 a) de la Ley de régimen jurídico de las administraciones públicas y procedimiento administrativo común.
V
El 15 de marzo de 2006, el registrador de la propiedad emitió el informe preceptivo en el cual entra a rebatir, una por una, las alegaciones del notario, basándose, en esencia, en los argumentos de la nota de calificación, que se pueden sintetizar en los siguientes: los vendedores son dos personas que pueden haber constituido (cada una por su cuenta) una unión estable de pareja; ambos son de vecindad civil catalana; el objeto vendido es una vivienda; los vendedores no manifiestan nada sobre que la vivienda no tenga carácter convivencial con otra persona, manifestación que podría evitar el acceso al registro de un negocio anulable de acuerdo con los artículos 11 y 28 de la Ley de uniones estables de pareja; que la calificación registral, en el presente caso, pretende proteger el posible miembro de la unión estable de pareja que no ha sido parte en la venta. El informe acaba argumentando que el artículo 1 de la Ley 4/2004, de 8 de abril, reguladora de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Catalunya atribuye la competencia para la resolución del presente recurso a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, puesto que se fundamenta en una norma de derecho catalán, y que el hecho de que el notario dirija el recurso a la Dirección General de los Registros y del Notariado no tiene que impedir que el registrador lo presente ante el órgano que él considere competente, ya que, de acuerdo con el artículo 327 de la Ley hipotecaria, no es un mero receptor de la documentación, sino que es el responsable de la tramitación adecuada del procedimiento. Concluye que la expresión, remitiéndolo bajo su responsabilidad, utilizada por el apartado 7 del artículo 327 alcanza también la remisión al órgano que entienda competente, sin que eso cause ningún tipo de indefensión al recurrente, dada la especificidad procedimental que rige en Cataluña en materia de recurso contra las calificaciones negativas de los registradores.
El registrador remitió el expediente a esta Dirección General, el cual incluye: 1) El testimonio del título presentado 2) La nota de calificación 3) La nota de calificación del registrador sustituto 4) El recurso gubernativo 5) El informe.
VI
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión creada a tales efectos por la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Catalunya.
Fundamentos de derecho
Primero. Determinación de la competencia funcional para la resolución del presente recurso.
1.1 En la nota de calificación aquí impugnada, el registrador suspende la inscripción del título presentado por falta de consentimiento de los convivientes de los vendedores, si fuese el caso, o manifestación de que el inmueble no tiene la consideración de vivienda común, y lo fundamenta en el artículo 11 de la Ley 10/1998, de 15 de julio, de uniones estables de pareja (no menciona, en cambio, el artículo 28 de la misma Ley, que prevé un régimen idéntico para las parejas homosexuales). Por su parte, el notario recurrente considera que la cuestión principal que se plantea en el recurso no implica interpretación de ninguna norma de derecho catalán, sino que sólo se centra en si se tiene que exigir, o no, la manifestación de los disponentes respecto de encontrarse o no con terceras personas en la situación prevista en el artículo 11 de la Ley 10/1998, de 15 de julio para que la escritura pueda tener acceso al registro de la propiedad. De aquí concluye que la competencia para resolverlo corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado y por ello, precisamente, le dirige el recurso.
1.2 Por tratarse de una cuestión de pronunciamiento previo, es preciso determinar primer si el hecho de que el notario pretenda dirigir el recurso a la Dirección General de los Registros y del Notariado vincula al registrador. Ésta es una cuestión sobre la cual no hay normas específicas en el procedimiento registral y, por tanto, es preciso atenerse a los principios generales que regulan la tramitación de los recursos a la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común, concretamente al artículo 110.2, el cual establece que es la Administración y no el recurrente la que debe dar al recurso la tramitación que legalmente le corresponda de acuerdo con su contenido concreto y será el órgano al cual se haya remitido el expediente el que se tendrá que pronunciar, sea cual sea el criterio del registrador, sobre si realmente le corresponde esta competencia, sin perjuicio, obviamente, de lo que acabe resolviendo la autoridad judicial en el caso de que se impugne la resolución del órgano administrativo. El registrador no está vinculado por las indicaciones que haga el recurrente sobre la competencia para resolver, por lo que es ocioso decir, frente a las consideraciones hechas por el notario en este sentido, que la decisión de remitir el expediente a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas no implica ningún atentado a la seguridad jurídica, ni constituye una vulneración de los deberes que la dependencia jerárquica (artículo 259 de la Ley hipotecaria) y el respeto al carácter vinculante de las resoluciones de aquel centro directivo del Ministerio de Justicia imponen al registrador en su condición de funcionario público. Es más, podría darse el supuesto de que diferentes legitimados no coincidiesen en el órgano ante el cual han decidido interponer el recurso y entonces, de acuerdo con las mencionadas reglas procedimentales, corresponderá al registrador dar la tramitación legalmente adecuada. Tal y como dispone el artículo 12 de la Ley 30/1992, la competencia es irrenunciable y debe ejercerse precisamente por los órganos administrativos que la tengan atribuida como propia; en este caso la ley fija unas reglas vinculantes para la asignación de la competencia funcional en materia de recurso gubernativo, basadas en si se fundamenta o no en el derecho catalán, que nada tienen que ver con la dependencia jerárquica. Todo esto, quede bien claro, en el marco del principio de cooperación que es la esencia del modelo de organización territorial del Estado autonómico y que, como señala la exposición de motivos de la citada ley procedimental, se configura como un deber recíproco de apoyo y lealtad mutua.
1.3 Nos tenemos que centrar, pues, en si concurren o no los requisitos que conducen a la aplicación de la Ley catalana 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Catalunya. El punto de referencia debe ser, obviamente, el artículo 1 de la citada ley 4/2005, según el cual el objeto de la ley es establecer el régimen de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas de estos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Catalunya, siempre y cuando se fundamenten, de manera exclusiva o junto con otros motivos, en una infracción de las normas del derecho catalán, en cuyo caso el recurso se tiene que interponer ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, tal y como dispone el artículo 2 de la citada ley. Veamos, pues, si concurre aquel presupuesto.
1.4 El notario recurrente sostiene que la Ley 4/2005 no es de aplicación porque en este recurso la interpretación del derecho catalán no se plantea como cuestión principal. Al respecto tenemos que dejar claro que ni el artículo 20.1 e) del Estatuto de autonomía de Catalunya, ni el anteriormente citado artículo 1 de la Ley 4/2005 otorgan ningún tipo de relevancia al hecho de que la infracción del derecho catalán recaiga o no sobre la principal de las cuestiones que han sido objeto de recurso, sino que es suficiente que se fundamente (de manera exclusiva o no) en una infracción de normas de derecho catalán, y esto, como seguidamente veremos, es lo que sucede en el recurso que nos ocupa. En efecto, de una simple lectura de las alegaciones del recurrente se puede percibir el protagonismo que la Ley de uniones estables de pareja tiene en la fundamentación del recurso, aunque sólo sea porque sostiene que el registrador la ha aplicado errónea o indebidamente. Así, por ejemplo, a pesar de que el notario alega que el recurso no afecta la interpretación de ninguna norma de derecho catalán, sino que se centra en si se tiene que exigir o no la manifestación de los disponentes respecto de si se encuentran en la situación prevista en el artículo 11 de la Ley de uniones estables de pareja, en realidad viene a admitir la aplicación de esta Ley. Igualmente lo admite, cuando argumenta que el artículo 11 no exige la manifestación del vendedor respecto de la naturaleza común o no de la vivienda para que la escritura tenga acceso al Registro o que el hecho de que el apartado 2 no sancione con la nulidad el acto realizado sin los mencionados consentimiento o autorización, sino que fije un plazo de impugnación de cuatro años a contar desde la inscripción en el registro de la propiedad, implica que dicha norma catalana no prohíbe que estos actos accedan al registro. En fin, está claro que el objeto debatido se centra en si la manifestación de los vendedores prevista en el artículo 11 (y 28) de la Ley de uniones estables de pareja es un requisito para poder inscribir la enajenación o el gravamen de la vivienda y que esto, a pesar de su innegable trascendencia registral, afecta plenamente al derecho catalán.
1.5 Ésta no es una cuestión que se circunscriba exclusivamente al artículo 91 del Reglamento hipotecario sino que se concreta, más específicamente, en si para que el título pueda acceder al Registro de la Propiedad, los artículos 11 y 28 de la Ley de uniones estables de pareja exigen que el otro conviviente tenga que consentir los actos de enajenación o de gravamen de la vivienda común, o bien que el vendedor conviviente en unión estable de pareja manifieste que la vivienda no tiene este carácter. Entendemos que sí. Así lo avalan tanto la formulación literal de estos preceptos -ambos, no lo olvidemos, de redacción prácticamente calcada al del artículo 9 del Código de familia- como el hecho de que su aprobación vaya a ser muy posterior a la de la mencionada norma reglamentaria (Real Decreto 2388/1984, de 10 de octubre), o sea, ambos preceptos partieron de que aquella previsión registral era también aplicable a las familias no matrimoniales. Éste ha sido también el sentido del Auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, de 2 de junio de 2004, cuando afirma que "(t)odos estos preceptos orientan una proyección común: la protección de la vivienda que es sede de una familia o de la pareja a ella asimilada. No hay, por tanto, ningún tipo de razón o base para una regulación discriminatoria y, en el ámbito estrictamente registral en el que ahora nos movemos, es predicable la inscriptibilidad de los actos anulables, como son, según se ha visto, los dispositivos de la vivienda sin consentimiento del conviviente, precisamente en defensa de la presunción de validez de los actos ingresados en el registro y en defensa del tercero de buena fe...".
1.6 Por tanto, no podemos aplicar aquí el criterio que siguió la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de junio de 2004 y que, en esta parte, ha sido confirmado por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 35 de Barcelona, de 19 de abril de 2006, la cual sostiene que no era materia de derecho catalán y que la única perspectiva a adoptar era la puramente registral, de interpretación de los artículos 18 de la Ley hipotecaria y 91.1 de su Reglamento, porque en aquel caso concreto "(n)i del título presentado a calificación, ni del propio registro resultaba ningún punto de conexión con la Ley 10/1998, del Parlamento de Catalunya, pues se trataba de una persona, la vendedora, viuda, con supuesta vecindad civil común, y residente en Madrid, y una compradora, mercantil, domiciliada también en Madrid". Al contrario, en el caso objeto del presente recurso, el principio de la eficacia territorial del derecho civil de Catalunya (artículo 7.1 del Estatuto de autonomía y artículo 111.3 del Código civil de Catalunya), unido al hecho de que vendedores y compradores fuesen catalanes, justifica plenamente que la resolución se plantee desde la perspectiva de la aplicabilidad de nuestro derecho civil, concretamente de los tantas veces citados artículos 11 y 28 de la Ley de uniones estables de pareja. Esto, por sí solo, ya permitiría abogar la competencia de esta Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas y dejaría en un segundo plano la consideración que la mencionada sentencia de 19 de abril de 2006 hacía respecto del caso resuelto por la Dirección General de Registros y del Notariado, en relación a que era una cuestión que tenía un primordial carácter registral y de conflicto de leyes y, por ello, la competencia para conocer del recurso gubernativo tenía que corresponder a aquel órgano directivo. Ciertamente, como afirma aquella resolución, la materia ordenación de los registros, es competencia exclusiva del Estado (artículo 149.1.8a de la Constitución), pero está claro también que los artículos 11 y 28 de la norma catalana de la Ley de uniones estables de pareja no se pueden considerar como preceptos que cumplen aquella función ordenadora: una cosa es la ordenación de los registros y de los instrumentos públicos, entendida como la organización de la fe pública para todo el Estado, y otra la regulación de determinados derechos reales y la previsión de que unos concretos actos puedan acceder al Registro de la propiedad, siempre, claro está, que se ajusten a las condiciones de publicidad que, en el ejercicio de la competencia sobre ordenación de los registros, determine el legislador estatal. A todo eso debe añadirse, además, que en el caso objeto del presente recurso tampoco se plantea, al menos de lo que consta en el expediente, ninguna cuestión de conflicto de leyes. En fin, a pesar de que textualmente el art. 91 del Reglamento hipotecario sólo alude a los cónyuges, debe entenderse que su finalidad es permitir reflejar registralmente las prevenciones que el derecho sustantivo fija en orden a la protección del derecho al uso de la vivienda tanto del cónyuge como, en el derecho catalán, de quién convive en unión estable de pareja. Pero a esta conclusión no se llega a través de una aplicación analógica de esta norma reglamentaria a las parejas de hecho (lo cual implicaría que esta exigencia de manifestación rigiese para todo el Estado), sino porque en Catalunya hay una norma específica que lo prevé. En efecto, siendo cierto que el matrimonio y las uniones estables de pareja son dos realidades jurídicamente diferentes y que el principio de protección de la familia no implica la equiparación automática entre ambos modelos familiares (ved, en este sentido nuestra Resolución de 23 de noviembre de 2005) es indiscutible que, precisamente en relación a la disposición de la vivienda, el Parlamento de Catalunya los ha equiparado plenamente. Dicho en otras palabras, de acuerdo con el derecho vigente, la exigencia de la manifestación del carácter común o no de la vivienda por parte de quién vive en unión estable de pareja sólo deriva de la regulación que hay en el ordenamiento civil de Catalunya, no del derecho estatal (ni sustantivo ni registral).
1.7 Es preciso concluir, pues, que los artículos 11 y 18 de la Ley de uniones estables de pareja son también ley aplicable a los efectos de exigir la constancia registral de la cualidad familiar o no de la vivienda a que alude el artículo 91 del Reglamento hipotecario. Otra cuestión diferente, que trataremos en el siguiente fundamento de derecho, es si esta exigencia de manifestación y consiguiente constancia registral se limita a las personas que efectivamente integran una unión estable de pareja o se extiende también a cualquiera persona susceptible de integrarla, o sea una persona soltera, viuda o divorciada, por el mero hecho de serlo.
Segundo. La exigencia de manifestación, y la subsiguiente constancia registral, de que la vivienda no tiene la condición de común no es aplicable a situaciones meramente hipotéticas de convivencia en unión estable homosexual o heterosexual.
2.1 La calificación negativa de la escritura y su mantenimiento por el registrador sustituto se fundamenta en que los vendedores son dos personas de vecindad civil catalana que pueden haber constituido, cada uno por su cuenta, una unión estable de pareja sujeta a la Ley 10/1998. Tratándose de una mera hipótesis entendemos que el hecho de que ambos vendedores tengan vecindad civil catalana no puede ser, por sí solo, determinante y tiene que quedar al margen del debate que aquí se plantea. Una cosa es que para constituir una unión estable de pareja regida por la ley catalana al menos uno de los dos miembros tenga que tener vecindad civil en Catalunya y otra bien distinta que las previsiones de la citada ley se apliquen aunque no haya constancia de que el vendedor viva en unión estable de pareja, o sea, basándose en una mera hipótesis. Es más, si la susceptibilidad de constituir una unión estable de pareja fuese relevante, habría necesidad de exigir la manifestación a que aluden los artículos 11 y 28 de la Ley de uniones estables de pareja, aunque el vendedor no fuera catalán, en todas las demarcaciones registrales del Estado, ya que siempre habría la posibilidad de que estuviese conviviendo con otra persona de vecindad civil catalana y que la norma de conflicto llevase a la aplicación de aquella ley.
2.2 Para que resulten aplicables los mencionados preceptos de la Ley de uniones estables de pareja tienen que concurrir todos los requisitos que exige el artículo 1. No basta con la mera susceptibilidad de constituir una unión estable, ni el registrador tiene porque dudar de si el vendedor vive solo o convive en unión estable de pareja ni tiene que intervenir preventivamente para evitar un eventual fraude. O sea, el solo hecho de no estar casado, de ser viudo o divorciado no tiene que llevar necesariamente a la aplicación de estos preceptos ni de ningún otro de la misma ley. Así, pues, a pesar de que se pudiese pensar que con una actuación tan sencilla y poco gravosa por parte de los vendedores como es manifestar que la vivienda no tiene la condición de común se desvanecerían las dudas, lo cierto es que el registrador está vinculado por el principio de legalidad y no puede exigir aquella manifestación que la ley prevé para las uniones estables de pareja si no tiene constancia de si vive o no en pareja; y no basta con una representación meramente hipotética de que el vendedor puede constituir una unión estable porque es una persona soltera, viuda o divorciada. Se podría alegar, sin embargo, que el hecho de que el art. 159 del Reglamento notarial tan solo prevea que la escritura exprese si el compareciente es soltero, casado, viudo o divorciado y que no aluda, en cambio, a si convive en pareja estable podría suponer un obstáculo importante para que esta última condición personal pueda tener constancia registral, pero no olvidemos que siempre es posible una manifestación espontánea del interesado o bien a requerimiento del adquiriente. En este sentido, es preciso recordar nuestra Resolución de 23 de noviembre de 2005, donde afirmábamos que "(s)i el estado civil de los otorgantes se hace constar por lo que resulta de sus manifestaciones (artículo 363 del Reglamento del registro civil) lo mismo tiene que regir, aunque propiamente no sea un estado civil, cuando se trate de acreditar la condición de constituir una unión estable de pareja. O sea, es preciso entender que la manifestación hecha por los compradores, en la propia escritura de compraventa, de vivir en unión estable de pareja, es una afirmación solemne que sirve para acreditar aquella condición a los efectos del otorgamiento de la escritura y de su inscripción en el registro de la propiedad".
2.3 Como que en el supuesto objeto del presente recurso -si no damos valor al hecho de que en el documento privado que se eleva a público ya se evidencian circunstancias indicativas de que la vivienda en cuestión no tiene carácter común (como lo sería, por ejemplo, el hecho de que uno de los vendedores manifieste que vive en el mismo edificio pero en un piso diferente y el otro vendedor que vive, incluso, en otra ciudad)- lo único que consta es que uno de los vendedores era divorciado y el otro viudo, es preciso atenerse a lo que dispone el artículo 18 de la Ley hipotecaria, o sea, el registrador tiene que calificar, bajo su responsabilidad, la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de estas y de los asentamientos del registro, sin que pueda ir más allá. Así pues, si alguna presunción tiene que regir debe ser la que se deriva del artículo 17 bis 2 letra b de la Ley del notariado (añadido por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre), según el cual los documentos notariales gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo que dispone la ley.
2.4 Para exigir la mencionada manifestación como requisito para inscribir, seria necesario que al menos uno de los vendedores hubiese manifestado que vivía en pareja o que en el registro constase el carácter de vivienda común o familiar de la finca vendida. Nada de eso ha sucedido en el presente caso, por lo que es preciso entender que ninguno de ellos convive en unión estable de pareja y, por tanto, que no es preciso manifestar que la vivienda no tiene carácter común. En contra, se podría argumentar que esta interpretación deja desprotegida la persona que convive en unión estable de pareja con el vendedor, caso obviamente que exista, porque, extinguida la unión estable de pareja, se podría ver privada del derecho de uso de la vivienda, que a pesar de que no se contiene en la ley, ha sido reconocido jurisprudencialmente. Ésta, sin embargo, es una situación que debe recibir el mismo tratamiento que se da a la ocultación del carácter familiar del hogar no manifestado en el matrimonio: es un acto anulable, sin perjuicio de lo que dispone el artículo 34 de la Ley hipotecaria respecto del tercero subadquirente de buena fe y a título oneroso. O sea, al igual que, por ejemplo, en el ámbito del Código civil español no se pide a una persona casada que, en la escritura de venta, declara que es soltera, viuda o divorciada que manifieste que la vivienda no es familiar (Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 6 de marzo de 2004), en el ámbito del derecho catalán tampoco se le puede exigir que manifieste que no es la vivienda común de una hipotética unión estable de pareja. Exigir esta manifestación por la mera susceptibilidad de constituir una unión estable llevaría a que, excepción hecha que el vendedor fuese una persona casada pero separada judicialmente (y aún en este caso las sospechas del registrador llevarían a hacérselo acreditar documentalmente) cualquier enajenación o gravamen de una vivienda tendría que ir acompañada de esta manifestación, lo cual no se ajusta a la legislación vigente, que lo limita a los matrimonios y a las uniones estables de pareja efectivamente constituidas. Todo esto, claro está, sin perjuicio de que la actuación del vendedor pueda ser tipificada como estafa, de acuerdo con el artículo 251 del Código penal y de que el disponente tenga que responder por los daños y perjuicios causados por esta omisión.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación del registrador, siendo por tanto procedente la inscripción solicitada.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, en contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación al artículo 3 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Catalunya.
Barcelona, 22 de mayo de 2006
Xavier Muñoz Puiggròs
Director General de Derecho y de Entidades Jurídicas
