Considerando que en fecha 10 de mayo de 2006, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas ha adoptado la Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por MAACV y DRM, en representación de la mercantil Hurocinco, SL, contra la calificación del registrador de la propiedad número 2 de Sabadell, denegatoria de la inscripción registral de un derecho real de opción de compra.
De acuerdo con lo que dispone el artículo 5 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña y de acuerdo con lo que prevé el artículo 80 de la Ley 13/1989, de 14 de diciembre, de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad de Cataluña;
En uso de las competencias que tengo atribuidas,
Resuelvo:
Dar publicidad a la Resolución de 10 de mayo de 2006 de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, en el recurso gubernativo interpuesto por MAACV y DRM, en representación de la mercantil Hurocinco, SL, contra la calificación del registrador de la propiedad número 2 de Sabadell, denegatoria de la inscripción registral de un derecho real de opción de compra, que se publica en el anexo de esta Resolución.
Barcelona, 7 de julio de 2006
Xavier Muñoz i Puiggròs
Director general de Derecho
y de Entidades Jurídicas
Anexo
Resolución de 10 de mayo de 2006, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por MAACV y DRM, en representación de la mercantil Hurocinco, SL, contra la calificación del registrador de la propiedad número 2 de Sabadell, denegatoria de la inscripción registral de un derecho real de opción de compra.
Relación de hechos
I
Mediante escritura otorgada en Barcelona a 28 de noviembre de 2005 ante el notario Raúl González Fuentes, los consortes PBC y M de la APM otorgan un derecho real de opción de compra a Hurocinco, SL, sobre un local comercial situado en Sabadell, finca registral 28.640 del Registro número 2, donde se pacta lo siguiente:
"(...) Ejercicio del derecho de opción y simultáneo otorgamiento de la escritura de compraventa en forma unilateral por la cesionaria/compradora: mediante comparecencia ante notario en el que se manifieste el ejercicio del meritado derecho con depósito simultáneo de la suma correspondiente al plazo a hacer efectivo en dicho acto conforme a las condiciones que más adelante se indican (170.000 euros) y a disposición incondicional a favor de los cedentes/vendedores. Para el supuesto de inasistencia de los vendedores a dicho acto y a continuación al de otorgamiento de la escritura de compraventa, los señores B y A apoderan ya desde este momento y en forma irrevocable y expresa a la sociedad Hurocinco, SL, para que, ejercido el derecho de opción en el plazo y forma convenida y efectuado el depósito indicado, pueda otorgar en forma unilateral en representación de dichos vendedores y en las condiciones pactadas en el presente instrumento la citada escritura pública de compraventa, y por ello con facultad expresa de autocontratación. Queda expresamente excluido del mencionado apoderamiento la facultad de retirar en nombre de los vendedores cualquier efectivo o efecto mercantil depositado según lo expuesto.
"Precio de compra: cuatrocientos veinticinco mil ochocientos sesenta euros con veintiocho céntimos (425.860,28 euros).
"Forma de pago del precio: a) en cuanto a 170.000 euros en el propio acto de ejercicio del derecho de opción, mediante depósito notarial a favor y disposición de los vendedores de talón nominativo conformado bancariamente por dicho importe. b) El resto de precio, es decir, la suma de 255.860,28 euros se abonará mediante entrega o depósito por la vendedora ante el propio notario autorizante de las llaves de la finca con su simultánea puesta a disposición a favor de la compradora y con manifestación expresa bajo su exclusiva responsabilidad de hallarse totalmente libre, vacua y expedita. A tales efectos la parte compradora, y simultáneamente al ejercicio de la opción y otorgamiento de la escritura pública de compraventa, procederá a depositar ante el notario autorizante talón nominativo conformado bancariamente a favor de los vendedores por el citado importe y para su entrega a los mismos en las condiciones expresadas. Dicho depósito tendrá el carácter de irrevocable, sin perjuicio de su caducidad...".
II
Que en fecha 20 de diciembre de 2005 se presentó en el Registro de la Propiedad número 2 de Sabadell la mencionada escritura, la cual fue calificada negativamente en fecha 28 de diciembre de 2005.
La calificación fue recurrida sólo en cuanto al defecto insubsanable, referido al ejercicio unilateral de compra, basándose en la infracción de los artículos 29, 31 y 32 de la Ley 22/2001 de 31 de diciembre de 2001, artículos 1461, 1462 y 1571 del Código civil, y 13 y 29 de la Ley de arrendamientos urbanos, en lo que afecta al ejercicio unilateral y en cuanto a la indemnización por daños y perjuicios por infracción de los artículos 1124, 1154 y 1256 del Código civil y 2 y 42 de la Ley hipotecaria.
III
La sociedad Hurocinco, SL, interpone recurso basándose en la diferente interpretación de los artículos referidos.
IV
El registrador del Registro de la Propiedad de Sabadell número 2 emite el informe basándose en los mismos argumentos que en la calificación negativa y lo eleva a esta Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
V
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asistida por la Comisión creada a tal efecto por la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña
Fundamentos de derecho
Primero
La regulación del derecho de opción en lo referente al ejercicio unilateral y en relación con posteriores arrendamientos tiene naturaleza imperativa.
Es perfectamente admisible que una vez depositado el precio, o simultáneamente, se otorgue escritura de ejercicio unilateral .artículo 32 de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre. lo que comporta la tradictio ficta .artículo 277 de la Compilación. Ahora bien, en la escritura calificada se establece que el resto del precio, suma de 255.860,28 euros, se abonará mediante entrega o depósito por la vendedora de las llaves de la finca, lo que resulta incompatible con el ejercicio unilateral.
Es diferente la posesión a título de amo que la posesión material y así resulta de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de diciembre de 1978, que dice: "Considerando por tanto que, en principio, y si no existen obstáculos de ninguna otra índole, puede afirmarse que desde un punto de vista instrumental, y siempre y cuando el amo lo haya consentido al pactarse el contrato preliminar .como sucede en este recurso., el título definitivo del adquiriente en virtud de una opción de compra consumada por su declaración unilateral ha quedado integrado por la escritura de contrato de opción .otorgada como es obvio por ambas partes. y por la escritura de ejercicio de opción .otorgada unilateralmente por el adquiriente. ya que una vez autorizadas ambas, el valor traditorio de la escritura y el convenido por las partes produce la tradición adecuada para investir de dominio al adquirente".
Y la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de septiembre de 2005 reitera la doctrina de que la posesión material es diferente de la tradición instrumental. Ahora bien en la escritura calificada se establece la entrega de llaves, y el ejercicio bilateral y de común acuerdo del derecho de opción puede tener carácter novatorio; no sucede lo mismo que cuando se trata de ejercicio unilateral.
Segundo
En relación con los derechos incompatibles y los titulares de los derechos constituidos posteriormente al derecho de adquisición, el derecho de opción de naturaleza real provoca la extinción de los primeros y que el precio quede a disposición de los segundos conforme al artículo 29 de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, y esto es preciso considerarlo como de naturaleza imperativa. Los derechos incompatibles se cancelan como consecuencia de la inscripción del derecho de opción de naturaleza real dada su naturaleza.
Las cargas y gravámenes que se hayan constituido posteriormente se tienen que abonar, cuando llegue, con el importe del precio de la venta, ya que de otro modo se produciría un enriquecimiento injusto.
Tercero
En materia de arrendamientos y tratándose de un local comercial, al arrendamiento por el supuesto diferente de vivienda se le aplica el artículo 29 de la Ley de arrendamientos urbanos, que dispone: "Enajenación de la finca arrendada. El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendatario, salvo que se presenten en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley hipotecaria". Es por ello que si se trata de un arrendamiento inscrito posteriormente a la inscripción del derecho de opción podrá cancelarse por tratarse de un derecho incompatible .artículo 29 de la Ley catalana. y si se trata de un arrendamiento no inscrito pueden ejercitarse las correspondientes acciones para su desahucio, ya que en el arrendatario no se darían los supuestos del artículo 34 de la Ley hipotecaria.
Cuarto
En la escritura calificada se pactan indemnizaciones por daños y perjuicios que llegan incluso a la posibilidad de devolución del talón por importe de 255.860,28 euros. No es posible la inscripción de esta cláusula, sin perjuicio de que su validez se discuta en los tribunales de Justicia. A esta cláusula es aplicable la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con los artículos 1504 y 1154 del Código civil. Es el juez a quien le corresponde moderar las cláusulas penales, el artículo 1154 del Código civil se remite a la equidad, y el artículo 111.9 de la Ley 29/2002, de 30 diciembre, Primera Ley del Código civil de Cataluña, dispone: "La equidad se ha de tener en cuenta en la aplicación de las normas, si bien los tribunales sólo pueden fundamentar sus resoluciones exclusivamente en la equidad cuando la ley lo autoriza expresamente". Y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de septiembre de 1987, establece: "6. Como ya señaló la Resolución de 29 de diciembre de 1982, para que se pueda proceder a la reinscripción del inmueble a nombre del vendedor, tendrá que tenerse en cuenta por el Registrador, no sólo si se han cumplido los requisitos y formas que señala el artículo 59 del Reglamento hipotecario, sino también si se han realizado por el vendedor aquellas otras obligaciones derivadas de la propia cláusula pactada como podría ser en su caso la consignación, de acuerdo con el artículo 175.6ª del Reglamento hipotecario, del valor del bien vendido o del importe de los plazos, que con las deducciones, si proceden, tenga que ser vuelto, sin que se pueda disminuir nada partiendo de una posible cláusula penal cuando pueda tener aplicación la corrección judicial prescrita al artículo 1.154 del Código civil". Criterio que ratifican las resoluciones de 19 de enero de 1988. Es evidente que el registrador no puede ejercer la función jurisdiccional ya que admitir esta cláusula podría constituir un enriquecimiento injusto contrario a una posible sentencia judicial.
Resolución
Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del registrador.
Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden recorrer mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar donde esté situado el inmueble, en el plazo de dos meses des de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 3 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Barcelona, 10 de mayo de 2006
Xavier Muñoz i Puiggròs
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
