4588 RESOLUCIÓN de 10 febrero de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Carlos González Tabuyo, como Administrador Secretario de la Comunidad de Usuarios y Comerciantes “Mercadito Colombia”, calle Colombia, número 3, locales comerciales 1 y 2 de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 29 don Rafael Izquierdo Asensio, a diligenciar el Libro de Actas de dicha comunidad.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Carlos González Tabuyo, como Administrador Secretario de la Comunidad de Usuarios y Comerciantes «Mercadito Colombia», calle Colombia número 3, locales comerciales 1 y 2 de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 29 don Rafael Izquierdo Asensio, a diligenciar el Libro de Actas de dicha comunidad.
I
La Comunidad de Usuarios y Comerciantes «Mercadito Colombia», sita en Madrid, calle Colombia, número 3, locales comerciales 1 y 2, fue constituida por el conjunto de titulares de cada una de las diferentes secciones comerciales de alimentación que ocupan los citados locales por título arrendaticio, de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.
El 13 de mayo de 1999 se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 29 solicitud de igual fecha de legalización del Libro de Actas de dicha Comunidad, acompañada del acta de constitución de la misma, fue calificada con la siguiente nota: “Denegada la legalización del Libro de Actas de la Comunidad de Usuarios/Comerciantes de Mercadito Colombia, sita en la calle Colombia, número 3 de Madrid, solicitada en la precedente instancia, porque las fincas 9.226 y 9.227, que son respectivamente, local comercial en planta de sótano y local comercial en planta baja de la casa señalada con el número 3 de la calle Colombia, de Madrid, aparecen inscritas a los folios 33 y 39 del tomo 1.377, libro 225 de la sección 6ª. a nombre de determinada persona, con carácter ganancial, y conforme al artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, sólo procede diligenciar el Libro de Actas de la Junta de propietarios, desarrollándose en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, el cual establece que la diligencia procederá respecto de los Libros de Actas de las juntas "en las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios", supuesto que en este caso no concurre ya que se trata de una comunidad de usuarios/comerciantes. Contra la presente denegación cabe interponer recurso gubernativo directamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, dentro del plazo de quince días hábiles, mediante escrito presentado en este Registro de la Propiedad. Madrid, 17 de mayo de 1999.-El Registro de la Propiedad, firma ilegible”.
Don Carlos González Tabuyo, como Administrador Secretario de la Comunidad de Usuarios y Comerciantes «Mercadillo Colombia», calle Colombia, número 3, locales comerciales 1 y 2, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la expresada comunidad se ha constituido de conformidad con el deseo expreso de los propietarios del local, por acuerdo unánime del conjunto de titulares de cada una de las diferentes secciones comerciales de alimentación, y con el simple objetivo de distribuir los gastos comunes de imposible individualización y gestionar el funcionamiento interno del propio local, sus instalaciones y servicios. Que dicha comunidad y sus acuerdos afectan única y exclusivamente a los propios titulares. El local comercial es en su conjunto una unidad más de la propia comunidad en la que ésta se enclava, por lo que se trata de una «subcomunidad», que integrada en la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el local comercial, además, es una comunidad de facto. Que en el régimen de la propiedad horizontal inscrito que afecta a la finca no se cita ni se prohibe la posibilidad de constituir una subcomunidad sobre el local comercial y, del mismo modo, la Ley de Propiedad Horizontal vigente tampoco hace referencia expresa al caso referido ni se opone a su existencia. Que si en el Reglamento Hipotecario no se nombra expresamente este tipo de subcomunidad, tampoco se prohibe su existencia, y por el contrario, sí está previsto el uso del libro fichero de comunidades no inscritas. Que se vienen legalizando por los señores Registradores Libros de Actas de Comunidades de Propietarios que son casos parejos al que es objeto del presente recurso y también de comunidades que son usuarios de plazas de garaje. Que la Dirección General de los Registros y del Notariado ha resuelto recursos similares a favor de legalizar los Libros de Actas de Comunidades de Usuarios.
El Registrador de la Propiedad de Madrid número 29, en defensa de su nota, informó que procede desestimar el recurso y confirmar la denegación, alegando: 1º. Que la cuestión planteada consiste en determinar si es posible extender la diligencia prevenida en los artículos 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y 415 del Reglamento Hipotecario en el Libro de Actas de una Comunidad de Usuarios que ocupan por título arrendaticio los locales comerciales en planta sótano y en planta baja de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y del que es propietario una persona ajena a la referida comunidad. 2º. Que los artículos 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y 415 del Reglamento Hipotecario regulan el diligenciamiento de los Libros de Actas que reflejan acuerdos de los propietarios en régimen de propiedad horizontal, tanto de comunidades como de subcomunidades; 3º. Que en este caso los integrantes de la comunidad no son propietarios y sí arrendatarios de los dos locales, reconociendo el propio recurrente que este tipo de subcomunidad no está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Reglamento Hipotecario. Que no parece que el centro directivo haya resuelto otros recursos similares a favor de legalizar los Libros de Actas de Comunidades de Usuarios, como afirma el recurrente que acompaña fotocopia de una Resolución de 8 de julio de 1993, no publicada en el «Boletín Oficial del Estado» ni en el anuario.
Vistos los artículos 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y 415 del Reglamento Hipotecario, 15.4 de la Ley de 15 de diciembre de 1998 sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.
1. Presentado un Libro de Actas de una comunidad de arrendatarios y comerciantes de un local comercial en planta sótano y otro en planta baja de un determinado edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, cuyo titular registral propietario es ajeno a dicha comunidad, el Registrador deniega su diligenciado por no estar prevista legalmente la extensión de dicha diligencia a tal clase de comunidad, reservada sólo a los acuerdos de los que son propietarios de comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios.
2. El artículo 415 del Reglamento Hipotecario, redactado de nuevo por el Real Decreto 1368/1992 de acuerdo con la reforma introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 10/1992, dispone que en “las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los Libros de Actas de las Juntas serán diligenciados” por los Registradores de la Propiedad con arreglo a las normas que el propio precepto reglamentario establece.
3. El ámbito de comunidades a que se refiere el artículo 415 Reglamento Hipotecario era más amplio que el señalado en los preceptos de rango legal entonces en vigor (el de la propiedad horizontal), manifestándose así en el Reglamento el criterio de extender la norma a todos los casos en que concurriera la misma “ratio juris”. Esta amplitud de criterio ha sido confirmada por disposiciones legales posteriores: Ley 8/1999, sobre Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios, y Ley 42/1998, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno. Interesa, ahora, destacar que conforme a esta última Ley, procede el diligenciado de los libros no sólo para las comunidades de propietarios sino también para determinado tipo de comunidades de arrendatarios caracterizadas porque los diversos titulares de los derechos de arrendamiento de cada uno de los locales integrantes de un conjunto inmobiliario tienen, como anejo inseparable, la participación en una comunidad (comunidad accesoria) de gestión y defensa de intereses comunes (cfr., especialmente, artículo 15.4 Ley 42/1998).
4. En esta misma línea debe entenderse que procede el diligenciado de los Libros de Actas por el Registrador para las comunidades de arrendatarios -estén o no inscritos los arrendamientos- si resulta de los respectivos contratos de arrendamiento: 1º. que cada arrendatario de local independiente pertenece, como tal, a una especial comunidad de disfrute y gestión de aquellos elementos, instalaciones y servicios que determinadamente estén adscritos con carácter común a los diversos locales arrendados, integrantes de una misma unidad inmobiliaria. Y 2º. Que esta comunidad ha de quedar sometida, al menos con carácter supletorio, en cuanto al funcionamiento de sus órganos, a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Para acreditar, a estos efectos, al Registrador estas circunstancias, deberá bastar la afirmación que de ellas se haga, bajo la responsabilidad del firmante, en la correspondiente instancia del diligenciado de los libros.
Esta Dirección General ha acordado revocar la nota del Registrador en los términos de los anteriores fundamentos y sin perjuicio de que el recurrente pueda obtener una nueva calificación de la instancia que contenga los requisitos antes mencionados.
Madrid, 10 de febrero de 2000. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid.
