En el recurso gubernativo interpuesto por don Eladio Rodríguez Álvarez, en nombre de «Villa Paz S.L.», frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid n.º 11, don Julio Soler García, a practicar la cancelación de un derecho de opción de compra.
Hechos
I
En escritura de 17 de marzo de 2000 autorizada por el Notario de Madrid don Inocencio Figaredo de la Mora, la entidad «Villa Paz S.L.» otorgó a favor de Sigma Servicios Inmobiliarios una opción de compra sobre 35 fincas de su propiedad. Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 11 y tras interponerse recurso gubernativo contra la calificación registral, recayó Resolución de la DGRN el 25 de septiembre de 2003, y fue inscrita la opción de compra el 7 de noviembre del mismo año.
El 28 de marzo de 2000 la entidad «Villa Paz S.L.» interpuso querella contra Sigma Servicios Inmobiliarios y otros por diversos delitos derivados del otorgamiento de la referida escritura pública, que causó anotación preventiva en el Registro, de fecha 11 de noviembre de 2003, en la que consta prohibición judicial a Sigma Servicios Inmobiliarios para ejercer la opción de compra.
En escritura de 22 de mayo de 2000 autorizada por el Notario de Madrid don José Aristónico García Sánchez, Sigma Servicios Inmobiliarios requirió a «Villa Paz S.L.» para que compareciera ante Notario para otorgar escritura de compraventa de las fincas. El requerimiento dio lugar a un Acta otorgada por el mismo Notario el 12 de junio de 2000 en la que «Villa Paz S.L.» manifestó que no podía otorgar la compraventa dado que estaba prohibido judicialmente a Sigma Servicios Inmobiliarios el ejercicio de la opción.
II
El 3 de febrero de 2005, una vez transcurrido el plazo de 4 años para ejercitar la opción, «Villa Paz S.L.» presentó en el citado Registro una instancia solicitando la cancelación del asiento de opción de compra, que fue objeto de la siguiente calificación: «Nota de calificación de la instancia presentada por la sociedad «Villa Paz SL» de fecha dos de febrero de dos mil cinco.
Julio Soler García, Registrador de la Propiedad de Madrid número 11, a la vista de la citada instancia y del contenido de los libros del Registro de la Propiedad a mi cargo, una vez calificada, deniego la práctica de la cancelación solicitada en base a los hechos y fundamentos de derecho que siguen:
1.º Se trata de una instancia privada extendida al parecer por dos personas que dicen ser administradores de la sociedad «Villa Paz SL» sin acreditarse ni que las firmas corresponden a esas personas, al carecer de todo tipo de legitimación, ni la capacidad de dichas personas al decirse que son miembros del Consejo de Administración de esa sociedad sin acreditarlo.
2.º Dicha instancia se presentó el día tres de los corrientes, se retiró posteriormente y se reintegró el día dieciséis pasado.
3.º En dicho documento se solicita se cancele sobre dos fincas registrales un derecho de opción de compra inscrito en el Registro con el argumento de que no se ha ejercitado en plazo y que existe anotación prohibiendo el ejercicio de la opción que se dice no inscrita.
4.º Conviene señalar que la relación de los hechos en la instancia no es correcta pues en los apartados seis y siete se enumeran unos hechos que no se corresponden con la realidad, al menos en este Registro. La inscripción de la opciones realizó antes que la anotación prohibiendo su ejercicio; dicho derecho de opción no se inscribe cuando el plazo para su ejercicio había caducado, ni el documento se presentó un día antes de que caducara el derecho.
5.º En este Registro de la Propiedad la escritura en la que se otorga el derecho de opción de fecha diecisiete de marzo de dos mil, con subsanación de trece de agosto de dos mil dos, se presentó el trece de agosto de dos mil dos, -debe señalarse que el plazo para ejercitar la opción era de cuatro años-; dicha escritura fue objeto de calificación desestimatoria contra la que se interpuso recurso gubernativo resuelto por la Dirección General de los Registro y el Notariado el veinticinco de septiembre de dos mil tres, procediéndose a la inscripción el siete de noviembre de dos mil tres una vez presentada la instancia por parte de la beneficiaria de la opción, aceptando que se realizara la inscripción conforme con lo resuelto por la Dirección General.
6.º Es cierto que existe una anotación prohibiendo el ejercicio de la opción de compra, pero no es menos cierto que se trata de una medida cautelar tomada en un procedimiento, lo que implica a juicio de este Registrador, que cautelarmente no se permite el ejercicio de ese derecho a expensas de lo que resulta del procedimiento principal que se está siguiendo pero no que se pueda ejercitar quedando sujeta su eficacia a las resultas del procedimiento.
7.º Este Registrador no puede cancelar la inscripción del derecho de opción pese a argumentarse lo contrario en la instancia en su apartado 7.º, pues en este Registro consta que por parte de la sociedad que tiene a su favor el posible ejercicio del derecho, se ha tratado de inscribir ese ejercicio, ya que se presentó bajo el asiento 1272 del Diario 32, instancia de once de febrero de dos mil cuatro, esto es, dentro del plazo de vigencia del ejercicio del derecho, en compañía de dos actas del protocolo del Notario de Madrid, Sr. García Sánchez, con los números 1562/00 y 1843/00, en las que la compañía manifiesta su voluntad de ejercitar el derecho conforme a lo pactado en la cláusula sexta de la escritura en la se concedía el derecho. No se practicó inscripción al estar vigente la medida cautelar, por lo que se suspendió la inscripción hasta ver el resultado del pleito, pero lo cierto es que se ha tratado, vigente el plazo de ejercicio del derecho, de poder perfeccionar la adquisición. No es por tanto un derecho caducado de ipso, pues se ha tratado de ejercitar, sino que no se ha podido inscribir por la medida cautelar existente.
8.º No se acepta el argumento de que de ejercitarse el derecho de opción concedido, se ejercitaría después de su caducidad de derecho material. La medida cautelar impone una suspensión del plazo de ejercicio de la opción, sujeto a la resolución definitiva que se adopte en el procedimiento, pues si admitiera que no es así, bastaría la adopción de una medida cautelar impidiendo el ejercicio temporal de un derecho sujeto a plazo para evitar el ejercicio de ese derecho, no quedando al perjudicado otra opción que la indemnización de perjuicios, pero no pudiendo ejercitar el derecho que le fue conferido en principio, por lo que su posición quedaría manifiestamente perjudicada. Debería por tanto esperarse a la finalización del procedimiento para ver si la medida cautelar se convierte en definitiva como consecuencia de la sentencia recaída, para determinar la posibilidad o no de ejercicio del derecho.
Por ello deniego la cancelación solicitada, prorrogando el asiento de presentación conforme a lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
A la vista de la calificación se podrá o bien pedir la calificación sustitutiva ante el Registrador a que corresponda, conforme a lo previsto en el Decreto 1039/2003 de uno de agosto, en el plazo de quince días o interponerse recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registro y el Notariado, en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la calificación conforme a los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, a 25 de febrero de 2005.-El Registrador: Fdo. Julio Soler García.»
III
Don Eladio Rodríguez Álvarez, en nombre de «Villa Paz S.L.» interpuso recurso gubernativo frente a la calificación que consta en el apartado anterior, con apoyo en los siguientes argumentos: I. Que no procede la aplicación del plazo de 4 años del artículo 177.1.º del Reglamento Hipotecario, pues no se trata de un plazo de vigencia del asiento que haya sido convenido por las partes. Además la caducidad se desprende del propio título inscrito y no de hechos extrarregistrales; II. Que las Resoluciones de la DGRN de 30 de julio de 1990, 27 de marzo de 2000 y 23 de abril de 2003 -que determinan que el plazo de 4 años se refiere a la caducidad del derecho, no del asiento, que no está sujeto a plazo alguno de caducidad ya que la opción puede ejercitarse extrarregistralmente-, no resultan de aplicación al presente supuesto, en el que el Registrador puede conocer por medios registrales que no se ha ejercitado la opción, dada la anotación preventiva en que se prohíbe el ejercicio de la misma, y dado que el optante ha prestado su consentimiento anticipado a la práctica de la caducidad, cumpliéndose lo dispuesto en el artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria al estar inscrita la cláusula siguiente «las opciones caducarán automáticamente, sin necesidad de intimación previa ni ninguna otra actividad por parte de la sociedad concedente, al concluir el quince de febrero de dos mil cuatro»; III. Que el derecho de opción no se ha ejercitado, ya que la declaración unilateral que se contiene en la escritura del Notario de Madrid don José Aristónico García Sánchez de 22 de mayo, no supone un ejercicio de la opción que perfeccione la compraventa, sino que tan solo se trata de un requerimiento a la otra parte contratante para que en plazo fijado se presentara ante contrato; IV. Que de acuerdo con los argumentos anteriores el plazo de ejercicio del derecho de opción ha caducado y por lo tanto se ha extinguido tal derecho.
IV
El 12 de abril de 2005 Sigma Servicios Inmobiliarios formuló escrito de alegaciones a través de su apoderado, a favor de la nota registral indicando que la opción se ejercitó pese a que el ejercicio no alcanzó plena eficacia por obstar a ello la medida cautelar antedicha, y que la caducidad de un derecho potestativo sólo tiene lugar cuando su ejercicio está expedito y no impedido por una medida imperativa de un juez penal, pues de lo contrario, la medida cautelar y provisional se convertiría en definitiva, irreversible e irrevocable.
El Registrador emitió su informe y el 18 de abril de 2005 elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 721 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 82 de la Ley Hipotecaria y 14 y 177 de su Reglamento.
1. Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia privada suscrita por los representantes de la sociedad titular de la finca solicitando la cancelación de una opción de compra una vez agotado el término que en su día se pactó para su ejercicio. Ha de tenerse en cuenta que: se anotó en el Registro una medida cautelar adoptada en procedimiento criminal por la cual se prohibía al optante ejercer la opción; y consta en el Libro diario presentada y suspendida la inscripción de un documento por virtud del cual el optante pretendía ejercer en plazo su derecho. El Registrador suspende la cancelación solicitada, entre otros motivos, porque la medida cautelar impone una suspensión del plazo para el ejercicio de la opción, sujeto a la resolución definitiva del procedimiento.
2. Dado que la autoridad judicial, como medida cautelar, ha prohibido al optante ejercer la opción y dado que la anotación preventiva que la publica estaba vigente en el momento de expirar el plazo para ejercerla, podría concluirse que el derecho de opción se ha extinguido y procede, por tanto, su cancelación sin necesidad de esperar a que transcurra el plazo de seguridad fijado por el artículo 177 del Reglamento Hipotecario.
3. El Registrador, sin embargo, en su calificación entiende que la medida cautelar no puede suponer la extinción del derecho por razón de seguir vigente la anotación que la publica cuando el plazo para el ejercicio se extingue, sino que, al contrario, la posibilidad de optar, en realidad, ha quedado en suspenso hasta que recaiga sentencia en el procedimiento y resuelva si el optante conserva o no su derecho. Por lo tanto, la opción no puede cancelarse mientras no haya sentencia firme que falle acerca de su eficacia; mucho más cuando del Registro resulta, porque en su día se presentó el documento que lo acreditaba, la intención del optante de ejercer la opción. El hecho de que la inscripción de este documento se suspendiera precisamente por estar vigente la anotación preventiva que prohibió al optante ejercer la opción, no impide que, con estos efectos limitados, pueda tenerlo en cuenta el Registrador a la hora de calificar la solicitud de cancelación que se le presenta.
4. El defecto tiene que ser mantenido. Por su propia naturaleza, una medida cautelar tiene por limitada finalidad «asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que se dictare» (cfr. artículo 721.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, por lo tanto, la prohibición acordada en el procedimiento, en su condición de cautelar, no puede convertirse en definitiva por el mero hecho del transcurso del tiempo, sino que ha de ser en todo caso provisional, quedando a expensas de lo que se declare en la futura sentencia acerca de la validez de la opción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el defecto de la nota del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de enero de 2006.-La Directora General. Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad número 11 de Madrid.
