En el recurso gubernativo interpuesto por doña María Luisa Wahl Fernández, en nombre de inmobiliaria Mar Menuda, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar, nº. 2, don Nicolás Nogueroles Peiró, a diligenciar un Libro de Actas de una mancomunidad de propietarios.
I
Con fecha 3 de octubre de 2002, doña María Luisa Wahl Fernández, en calidad de Presidente de la Comunidad Mar Menuda, S. A., dirige una instancia del Registro de la Propiedad de Lloret de Mar, nº. 2, alegando lo siguiente: 1º. Que conforme a la disposición final 2ª. de la Ley 10/92, de 30 de abril, se practica la legalización del libro de actas que se acompaña, siendo el orden 1º. que consta de 75 folios debidamente enumerados. Asimismo se solicita se tome nota acreditativa de la legalización, al margen de la inscripción de división horizontal, que corresponde a la registral 1.175, al folio 148, del libro 41 de Tossa de Mar, tomo 971, por los motivos que a continuación se indican. 2º. Que el Plan Parcial de Ordenación fue aprobado definitivamente en el año 1976. 3º. En fecha 18 de febrero de 2002, se convoca a los Presidentes de las diferentes Comunidades de Propietarios a una reunión para el 23 de febrero de 2002, en las oficinas de la inmobiliaria Mar Menuda para tratar encargar a un profesional que busque unos estatutos y prepare todos los documentos administrativos para la macrocomunidad de Mar Menuda. Que la convocatoria se realiza siguiendo los trámites establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, la cual no fue impugnada por ningún propietario, ni tampoco el acta que se derivó de la misma. En el acta aprobada se refleja el consentimiento unánime de los propietarios o, en su caso, de los Presidentes, a las fincas que se relacionan de la urbanización Mar Menuda, cuyas direcciones se hacen constar. Además de las mencionadas fincas, que en título constitutivo de las mismas, se indica de manera expresa la inclusión de las referidas fincas en la urbanización promovida ante este Registro. 4º. Que se decide por unanimidad de los presentes constituirse en comunidad de propietarios de la urbanización Mar Menuda, eligiendo como presidente a doña Mª. Luisa Wahl Fernández y como secretario a don Liberto Alsina Pérez y proceder a la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar, correspondiente al Municipio de Tossa de Mar y legalizar el libro de actas de la comunidad. Por tanto se solicita al Registro se proceda a la legalización del libro de actas de la comunidad de propietarios de la urbanización Mar Menuda, de conformidad con lo exigido por la Ley.
Presentado el citado escrito en el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar, fue calificado con la siguiente nota: «Nota de calificación de instancia suscrita por doña Mª. Luisa Wahl Fernández, de fecha 3 de octubre de 2002. Presentada en el asiento 1.095 del diario 3, fecha de presentación el 7 de octubre de 2002: Acompañada de convocatoria fechada en Tossa de Mar el 18 de febrero de 2002, de acta de la reunión de fecha 23 de febrero de 2002, de reunión de fecha 13 de marzo de 2002, de acta de requerimiento otorgado por don Jesús Gómez Taboada, actuando como suplente de la Notaria de Tossa de Mar, por licencia ordinaria de su titular, don Javier Vinader Carracedo, el 29 de agosto de 2001, protocolo nº. 847, de fotocopia de comunidad del Ayuntamiento de Tossa de Mar, de fecha 28 de junio de 2001 y de fotocopias de facturas de los números 6 a 32 acreditativas de los gastos de la urbanización. Datos de la finca/s. Datos registrales: Tomo 971, Libro/Término 41 de Tossa de Mar, folios, 146, finca 1.175. Hechos. Primero: En el escrito de alegaciones de Mª. Luisa Wahl Fernández, se dice que: «En el acta aprobada se refleja en consentimiento unánime de los propietarios o, en su caso, de los presidentes correspondientes a las siguientes fincas de la urbanización Mar Menuda, cuyas direcciones son las siguientes: a) Avenida Mar Menuda 4, b) Avenida Mar Menuda 5, c) Avenida Mar Menuda 8, d) Avenida Mar Menuda 10, e) Avenida Mar Menuda 12, f) Avenida Mar Menuda 14, g) Avenida Mar Menuda 22, h) Avenida Mar Menuda 25, i) Avenida Mar Menuda 30, j) Avenida Mar Menuda 38, k) Avenida Mar Menuda 45, l) Avenida Mar Menuda 48, m) Avenida Mar Menuda 50, n) Avenida Mar Menuda 52, o) Manel Vila 12, p) Pintor Puig 2. Fincas representadas por: a) María Estrella Fernández Gomar, b) Jordi Casanova Espel, c) Liberto Alsina Pérez, d) Sergio Nogales García, e) María Luisa Wahl Fernández, f) Margarita Armengol Pellicar, g) Marta Montagut Bartoli, h) Francisca Martínez Bartoli. Constan dieciséis fincas relacionadas y sólo ocho representadas, sin relacionar cada representante o presidente con su firma o comunidad. Segundo: En el acta de la reunión de fecha 23 de febrero, que se acompaña como documento nº. 2, los asistentes no se identifican por su nombre y dos apellidos, ni consta a quien representan. Tercero: No consta que los presidentes hayan sido previamente autorizados por sus comunidades para adoptar dicho acuerdo. Cuarto: En la convocatoria de la reunión que se acompaña como documento primero no se expresa que la reunión convocada fuese para constituirse en comunidad, o en una agrupación de comunidad de propietarios, sino para «Encargar a un profesional que busque estatutos y prepare todos los documentos administrativos necesarios para la Mancomunidad de Mar Menuda». Quinto: En la alegación tercera se dice que la convocatoria se ha comunicado a los propietarios personalmente, mediante escrito de convocatoria y exposición previa de la misma en el tablón de anuncios (por el período de un mes), mientras que en la misma alegación se dice que se convoca a los presidentes y en la convocatoria que se acompaña, documento primero, resulta que sólo se ha convocado a los presidentes. Sexto: No consta comparecencia de los propietarios de las fincas que proceden de la originaria finca 1.175 de Tossa de Mar, y que no se han constituido comunidad con libro de acta diligenciado en el Registro; en caso de pretenderse que se integren en la agrupación de comunidades. Fundamentos de Derecho. Primero: Artículo 24 de la Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Expresa los requisitos para constituir una agrupación de comunidades, «... acuerdo de todos los presidentes, de las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios...». Segundo: Disposición transitoria 1, Ley 40/1960, de 21 de julio «La presente Ley se aplica a las comunidades de propietarios, cualesquiera que sea el momento en que fueron creadas». Tercero: Artículo 415 Reglamento Hipotecario. Ni de los datos del Registro ni de los documentos aportados, resulta la existencia de su régimen de complejo inmobiliario, sino la existencia de una pluralidad de comunidades, sin que de los documentos presentados resulte la agrupación de comunidades. Cuarto: Se deniega la legalización del libro de actas, por no cumplir lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, no acreditarse la existencia de su complejo inmobiliario o agrupación de comunidades, por ser incongruentes las alegaciones e insuficientes los documentos presentados. Contra esta nota puede interponerse recurso directamente ante la Dirección General, durante el plazo de quince días hábiles, artículo 415.6 del Reglamento Hipotecario. El plazo del asiento de presentación será objeto de prórroga por 60 días a partir de la última notificación. Lloret de Mar, a 25 de octubre de 2002. El Registrador. Firma ilegible.»
Doña Mª. Luisa Wahl Fernández, como representante legal de la inmobiliaria Mar Menuda, S.A., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, alegando que considera no ajustada a la normativa fijada por la Ley Hipotecaria y su Reglamento, ni con la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, se considera que es contraria a derecho.
El Registrador en defensa de la nota alegó: 1. Que en el Registro de la Propiedad en la inscripción tercera de la finca 1.175 del Municipio de Tossa de Mar consta que la finca fue objeto de un Plan Parcial de Ordenación, aprobado por la Comisión Provincial de Urbanismo y Arquitectura de Girona, con fecha 23 de marzo de 1972, se compone de diferentes zonas, no resultando del Registro. Que entre la finca número 1.175 del Municipio de Tossa de Mar y la 1.856 del mismo municipio, nacida por segregación de la primera, consta en el Registro la existencia de una servidumbre predial perpetua y recíproca. Esta servidumbre se establece también entre las distintas zonas. Por tanto, las relaciones jurídicas se regirán por lo dispuesto en los artículos 543 y 544 del Código Civil y por la Ley 22/2001, de 31 de diciembre. Que el resultado de las sucesivas segregaciones es que el resto de la finca matriz sigue siendo propiedad de la sociedad inmobiliaria «Mar Menuda, S.A.», y entre este resto se encuentran los terrenos dedicados a viales y zonas verdes. La sociedad inmobiliaria en su día alegó reservarse la propiedad y establecer relaciones de servidumbre. II. La Doctrina de la Dirección General.-Que la Dirección General desde el primer momento hizo depender la legalización del libro de actas de la existencia o no en el Registro de los datos suficientes sobre la existencia de la nueva entidad que se pretende legalizar. Esta es la tendencia presente en las Resoluciones de 15 de noviembre de 1994, 19, 20 y 21 de marzo de 1997. Que tanto se mantenga el criterio de las Resoluciones citadas con el de la de 20 de abril de 1999, en este caso, no procede el diligenciamiento. III. Objeto del recurso.-Que la materia objeto del recurso es la nota de 25 de octubre de 2002 por los motivos que expone. Además, los documentos presentados resultan incongruentes y contradictorios, ni consta ni se manifiesta que las distintas juntas de propietarios hayan autorizado por mayoría a sus respectivos presidentes para adoptar el acuerdo de agrupación de comunidades. IV. Que en el presente caso, del Registro no resulta que los propietarios que pueden verse afectados hayan tenido conocimiento del régimen jurídico de agrupación de comunidades, porque no consta en el mismo. Que tampoco de los documentos aportados resulta que, los propietarios que en su día puedan verse perjudicados, hayan participado en el establecimiento del nuevo régimen jurídico. En consecuencia, dados los importantes efectos que en el orden procesal tienen las certificaciones del libro de actas, el Registrador no puede desconocer aquellos datos y circunstancias que consten el Registro. Que, por tanto, no procede hacer constar por nota al margen de la finca el diligenciamiento del libro de actas, por no constar el régimen en el Registro. V. Que interesados en este procedimiento administrativo son todos aquellos propietarios cuyas fincas proceden de la segregación de la finca 1.175 de Tossa de Mar. Que en el Registro se han recibido escritos de distintos propietarios de fincas segregadas manifestando su negativa a pertenecer a la Agrupación de Comunidades.
Vistos los artículos 5, 8, 13, 17 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 415 del Reglamento Hipotecario; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de abril y 30 de noviembre de 1999.
1. Se presenta en el Registro instancia para diligenciar un libro de Actas de una pretendida mancomunidad existente entre las diferentes fases o designas de una urbanización en ejecución de un plan parcial de ordenación descrito en la matriz sobre la que se pretende extender la nota de diligenciado. La técnica registral que se siguió fue la de segregación de las diferentes designas conectadas entre sí por diversas servidumbres de paso, agua, desagües, canalizaciones de fluido y electricidad, caminos, carreteras, pasos, escaleras, jardines y zonas verdes. Dichas servidumbres se constituyen sobre el resto después de segregarse la primera de ellas, y de ese resto arrancan las diferentes zonas o fases según el plan de ordenación. Cada fase se constituyó en comunidad de propietarios que legalizó en su día cada cual su Libro de Actas correspondiente.
La instancia se acompaña de un acta firmada por ocho personas, únicas asistentes a la misma, en que por su cuenta se constituyen en mancomunidad de propietarios, eligen Presidente y Secretario y acuerdan encargar la redacción de unos estatutos y someterlos a Junta General con posterioridad. No se acredita la representación de cada uno de los Presidentes de las comunidades, ni la cuota posible o futura de participación, ni la citación o convocatoria a cada uno de los partícipes ni su recepción.
2. Basándose la calificación del Registrador en los documentos presentados y en los asientos del Registro, la negativa al diligenciado debe ser confirmada. Aunque se atisba que a pesar de la técnica jurídico-registral empleada en las descripciones de la urbanización la índole de las servidumbres recíprocas pudieran generar ciertos gastos que afectarían a los propietarios que lo componen, no consta inscrito en el Registro ningún rastro de cotitularidad, derecho subjetivamente real, titularidad «ob rem» atribuida a cada uno de ellos que sirva de base a la vinculación jurídica de todos ellos por su parte a la contribución de tales gastos o al disfrute de los distintos elementos más que en función y con el régimen legal de las servidumbres. Con lo cual es congruente la lógica negativa del Registrador a extender sobre el asiento de la matriz la nota del diligenciado.
A mayor ahondamiento, lo mismo que el artículo 415 del Reglamento Hipotecario permite diligenciar libros de actas para comunidades de propietarios no inscritas por cualquier razón, llevando entonces la indicación al libro fichero prevenido al efecto, para que ello pueda efectuarse es necesario que la documentación presentada, aunque sea bajo la sola fe del Secretario de la Junta, reúna una serie de requisitos, siquiera mínimos, que cumplan de hecho las prescripciones que para la constitución de una supracomunidad exige la Ley de Propiedad Horizontal tales como convocatoria en forma, orden del día, asistentes y representados, cuotas de participación y quórum para tomar acuerdos que afecten a intereses específicos de las diferentes comunidades que en mancomunidad pretenden constituirse, requisitos que no se dan en el presente caso para que la diligencia -aunque fuera en un libro-fichero- pudiera realizarse.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de mayo de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar, 2.
