Partint de que el pagament del crèdit només s'extingeix l'obligació garantida, però no la hipoteca, la completa extinció -davant tercers- requerirà d'un acte especial de cancel·lació, cal dir que aquesta cancel·lació, necessària per a l'eficaç extinció de la hipoteca, no és automàtica, com n'hi hauria prou per la teoria de l'accessorietat, sinó una cancel·lació per a la qual es necessita un requisit més: la nova escriptura en la qual el creditor hipotecari presti el seu consentiment a la cancel·lació.