RESOLUCIÓN JUS/226/2007, de 29 de enero, por la que se da publicidad a la Resolución de 24 de enero de 2007 de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor IRG.
Considerando que en fecha 24 de enero de 2007, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas ha adoptado la Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el señor IRG contra la calificación del registrador de la propiedad núm. 10 de Barcelona, señor José Ignacio Santos-Suárez Márquez, denegatoria de la cancelación registral de una condición resolutoria constituida para garantizar el pago aplazado de parte del precio fijado en escritura de compraventa;
De acuerdo con lo que dispone el artículo 5 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los Registradores de la Propiedad de Cataluña, y de acuerdo con lo que prevé el artículo 80 de la Ley 13/1989, de 14 de diciembre, de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad de Cataluña;
En uso de las competencias que tengo atribuidas,
Resuelvo:
Dar publicidad a la Resolución de 24 de enero de 2007 de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor IRG contra la calificación del registrador de la propiedad número 10 de Barcelona, señor José Ignacio Santos-Suárez Márquez, denegatoria de la cancelación registral de una condición resolutoria constituida para garantizar el pago aplazado de parte del precio fijado en escritura de compraventa, que se publica como anexo de esta Resolución.
Barcelona, 29 de enero de 2007
Xavier Muñoz i Puiggròs
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
RESOLUCIÓN
de 24 de enero de 2007, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor IRG contra la calificación del registrador de la propiedad núm. 10 de Barcelona, señor José Ignacio Santos-Suárez Márquez, denegatoria de la cancelación registral de una condición resolutoria constituida para garantizar el pago aplazado de parte del precio fijado en escritura de compraventa
Relación de hechos
I
El día 24 de octubre de 2006, el señor IRG presentó instancia dirigida al registrador de la propiedad número 10 de Barcelona donde manifestaba: 1) Que el día 14 de julio de 1978 compró una trigésima sexta parte indivisa de la finca situada en la avenida de Les Corts Catalanes números 1151-1155 de Barcelona; 2) Que la mencionada finca estaba gravada por una condición resolutoria a favor de Edificis Maresme, SA, en garantía del pago de la cantidad de 145.920 ptas., equivaliendo a 877 euros, que se correspondía con la parte aplazada del precio. Afirmaba, de paso, que le constaba que la deuda había sido pagada; 3) Que al amparo del artículo 82.5 de la Ley hipotecaria pedía la cancelación de la hipoteca [sic], porque había transcurrido en todo caso el plazo señalado por el Código civil español respecto a la posibilidad de ejercicio de la acción personal (artículo 1.964 del Código civil).
Concretamente, en la inscripción 19ª de la finca registral 8.370, copia de la cual ha sido aportada al expediente por el recurrente, consta textualmente, por lo que aquí interesa, que "[E]dificis Maresme, SA, [...] vende una trigésima sexta parte indivisa de esta finca, libre de arrendatarios, a los consortes RLZ, del comercio, y ICM, sin profesión especial, mayores de edad, casados en régimen de "gananciales" y de esta vecindad, que lo adquieren para la sociedad conyugal por el precio de 150.000 pesetas [901,52 euros] [...]. La parte vendedora reconoce haber recibido antes del acto 4.080 pesetas [24,52 euros] y el resto del precio, es decir 145.920 pesetas [877 euros], quedan aplazadas y se harán efectivas por la parte compradora en doce plazos de 12.160 pesetas [73,08 euros] cada uno, vencimientos 5 octubre 1975, 5 de enero, abril, julio y octubre de 1976; días 5 de enero, abril, julio y octubre de 1977; 5 de enero, abril, y julio de 1978, mediante la atención de sendas letras de cambio [...] aceptadas por la compradora. El precio empleado no devengará ningún tipo de interés. De acuerdo con el artículo 11 de la Ley hipotecaria y 59 del Reglamento, y sin perjuicio de la facultad de exigir el cumplimiento de la obligación que compete a la sociedad vendedora, se pacta que si la parte compradora no satisface el precio aplazado en la forma y en los plazos estipulados y, requerida notarialmente o judicial, no lo hace efectivo, junto con los gastos del requerimiento, dentro de los treinta días siguientes a la notificación, tendrá lugar de pleno derecho la resolución de esta compraventa, sin que la sociedad vendedora tenga que devolver ninguna de las cantidades recibidas a cuenta del precio, las cuales tendrán el carácter de arras penitenciales, siendo suficiente para verificar la nueva inscripción a favor de la sociedad vendedora o de sus causahabientes que se acompañe a su título copia con resultado negativo del mencionado requerimiento... La tenencia de las letras reseñadas y aceptadas como instrumento de pago por la parte compradora será título suficiente para que ésta pueda comparecer ante notario y firmar la carta de pago correspondiente a su importe. En virtud de esto se inscribe una participación indivisa de una trigésima sexta parte a favor de los consortes RLZ y ICM, sin atribución de cuotas y para su sociedad conyugal a título de compra sujeta a la expresada condición resolutoria; así resulta del Registro y de una escritura otorgada en esta ciudad a 30 de septiembre del año pasado (asentamiento 1097)...".
II
El día 31 de octubre de 2006, el registrador emitió calificación negativa con una fundamentación excesivamente parca, por no decir inexistente, y también bastante defectuosa en la forma, ya que sus lacónicos argumentos más bien resultan de la parte de la resolución dedicada a los Hechos, que de los Fundamentos de Derecho, donde textualmente se afirma: "[E]n el exponen se dice que la finca se encuentra afectada a una condición resolutoria a favor de Edificis Maresme, SA, en garantía del pago de la cantidad de 145.920 pesetas -877 euros; y se solicita la cancelación de la hipoteca -no existiendo hipoteca en la mencionada participación indivisa; la participación indivisa de la finca que se solicita la cancelación está gravada con la referida condición resolutoria -siendo la fecha del vencimiento del último plazo el día 5 de julio de 1978- por lo que no transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de la mencionada garantía".
III
El 14 de noviembre de 2006 el señor IR interpone recurso gubernativo contra esta calificación negativa (que causó el asentamiento 689 del Diario 90), donde alega que el vencimiento del último plazo del precio aplazado se produjo el 5 de julio de 1978 y, por lo tanto, como habían pasado más de veintiocho años, en aplicación del artículo 1964 del Código civil español -que fija un plazo de prescripción de quince años para las acciones personales- la acción había prescrito. El recurso lo presentó al Registro que calificó, para la Dirección General de los Registros y del Notariado.
IV
El 22 de noviembre el registrador emitió el preceptivo informe donde se extiende más sobre la lacónica y más bien implícita fundamentación jurídica de la nota de calificación, afirmando que: "[E]ntiendo que respecto del plazo de caducidad señalado en la legislación civil aplicable en materia de condiciones resolutorias puede ser el general de quince años del Código civil, a menos que la legislación civil de la respectiva comunidad autónoma haya fijado uno diferente. En Cataluña, aunque el artículo 344 de la Compilación señalaba, en general, el plazo de treinta años, el artículo 121-20 del Código civil de Cataluña, aprobado por Ley 29/2002, de 30 de diciembre, fija el plazo de 10 años, si bien hace falta tener en cuenta, respecto del cómputo, la disposición transitoria única de la mencionada Ley, porqué si el cómputo se inició de acuerdo con la legislación anterior, se aplica ésta, a menos que a partir de la entrada en vigor de la mencionada Ley, pasen los diez años de prescripción señalados en la nueva Ley. Para estos supuestos de la legislación anterior a Cataluña sobre condiciones resolutorias, el Acto resolutorio del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 17 de septiembre de 2002 entendió que el plazo de caducidad para estas condiciones era el de 30 años y no el de 15".
V
En fecha 23 de noviembre de 2006 el registrador remitió el expediente a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas para su resolución. El expediente incluye: 1) La instancia calificada, 2) Copia del asentamiento de inscripción, 3) La nota de calificación efectuada, 4) El escrito del recurso gubernativo y 5) El informe de la registradora.
VI
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión creada a estos efectos por la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
Competencia funcional para la resolución del presente recurso.
1.1 En la relación de hechos ha quedado expuesto que el interesado presentó el recurso en el Registro que calificó la instancia y que lo dirigió a la Dirección General de los Registros y del Notariado. El registrador ha entendido, sin embargo, que la competencia para resolver correspondía a esta Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas y por eso nos ha remitido el expediente.
1.2 Como ya dijimos en las resoluciones de 22 de mayo y de 7 de julio de 2006, a cuya fundamentación jurídica nos remitimos, el hecho de que el recurrente pretenda dirigir el recurso a la Dirección General de los Registros y del Notariado no vincula al registrador. Las reglas para la asignación de la competencia funcional en materia de recurso gubernativo las fija la ley de forma vinculante y se basan en si aquél se fundamenta o no en el derecho catalán.
1.3 En primer lugar, hace falta determinar, por lo tanto, si en el caso objeto de la presente resolución concurren los requisitos que llevan a la aplicación de la Ley catalana 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña. Obviamente, el punto de referencia tiene que ser el artículo 1 de la mencionada Ley, según el cual ésta tiene por objeto establecer el régimen de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas de éstos susceptibles de inscripción al Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, siempre que se fundamenten, de manera exclusiva o junto con otros motivos, en una infracción de las normas del derecho catalán, en cuyo caso el recurso se tiene que interponer ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas. Y resulta que aunque el recurso, textualmente, sólo menciona el artículo 82 párrafo 5º de la Ley hipotecaria y el artículo 1964 del Código civil español, no hay ningún tipo de duda que se sustenta en una infracción del derecho civil catalán. En efecto, la alegación que el recurrente hace del artículo 1964 CC español presupone necesariamente que la nota de calificación ha aplicado indebidamente las disposiciones del derecho civil de Cataluña que regulan la prescripción extintiva, más concretamente la Disposición Transitoria Única de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre. Primera ley del Código civil de Cataluña. Ésta es una cuestión sobre la cual, como veremos acto seguido, hay una consolidada doctrina registral, primero de la Presidencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña y ahora de este órgano directivo del Departamento de Justicia.
Segundo
Cancelación de la inscripción de la condición resolutoria por el transcurso del plazo de prescripción de la pretensión derivada de la obligación garantizada. El Código civil de Cataluña como derecho común a Cataluña.
2.1 El objeto del presente recurso, es decir, la determinación de si el plazo de prescripción al que se refiere el artículo 82.5 de la Ley hipotecaria es el fijado por el Derecho civil de Cataluña o por el Código civil español, es prácticamente idéntico al que se planteó en la Resolución de 28 de enero de 2006 y, por lo tanto, se tiene que resolver en términos muy parecidos.
2.2 El interesado fundamenta la solicitud de cancelación de la condición resolutoria en que ha transcurrido con creces el plazo de 15 años previsto por el artículo 1964 del Código civil español, porque desde el 5 de julio de 1978 (fecha del vencimiento del último plazo) hasta el momento de la solicitud han pasado más de veintiocho años. En la nota de calificación, el registrador se limita a corregir el error del recurrente (que hablaba de una inexistente hipoteca sobre la participación indivisa, en lugar de referirse a la condición resolutoria), a alegar, genéricamente, el artículo 18 de la Ley hipotecaria relativo al procedimiento de calificación y a hacer las oportunas indicaciones sobre los recursos que se pueden interponer. De hecho, la única cosa que dice en relación con el fondo (y lo dice, además, fuera de su ubicación pertinente en los fundamentos de derecho) es que "[s]iendo la fecha del vencimiento del último plazo el día 5 de julio de 1978, no ha transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de la mencionada garantía". Como fácilmente se puede observar, la nota no concreta cuál es esta legislación, aunque se intuye que se está refiriendo al derecho civil de Cataluña.
2.3 Aunque el recurrente no ha formulado ninguna objeción sobre la deficiente fundamentación jurídica de la nota de calificación, tenemos que hacer alguna precisión en relación con su contenido, más específicamente sobre la necesidad de que sea motivada. Como han puesto de relieve, entre otras, las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 10 de octubre y de 10 de noviembre de 2006, el objeto de las innovaciones introducidas en el procedimiento registral por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y la Ley de 24/2005, de 18 de noviembre, fue la aplicación a este procedimiento de las mínimas garantías que cualquier administrado tiene que disfrutar frente la Administración cuando se relaciona. Es en este sentido, que se modificó el artículo 19 bis párrafo segundo de la Ley hipotecaria con el fin de exigir la motivación de la calificación negativa, de forma que se hicieran constar íntegramente las causas suspensivas o denegatorias y su motivación jurídica ordenada en hechos y fundamentos de derecho. En fin, el legislador quiso aplicar a la calificación del registrador las mismas exigencias que recaen sobre cualesquiera órgano administrativo cuando dicta un acto de esta naturaleza, visto el indudable paralelismo que hay entre el mencionado artículo 19 bis de la Ley hipotecaria y el artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Claro está, además que la falta de motivación no puede quedar cubierta por una posterior argumentación en el Informe, ya que, como también ha declarado la mencionada Dirección General en múltiples resoluciones que, por su reiteración, podemos prescindir de citarlas, "[e]l contenido del informe del registrador se tiene que reducir a cuestiones de mero trámite, ya que ésta es su única finalidad, sin que quepa adicionar ningún tipo de argumento ni, todavía menos, incluir una especie de respuesta al recurso interpuesto". Por cuestiones de mero trámite hay que entender, según esta misma doctrina registral, aspectos como "[l]a fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir: por ejemplo, que el título fue retirado para ser enmendado o para el pago de los impuestos que gravan el acto o el negocio jurídico objeto de inscripción; fecha de la calificación del título y de notificación a los interesados, etc. Es decir, el contenido del informe del registrador no puede consistir en defender la nota de calificación a la vista del recurso, exponiendo nuevos argumentos, porque eso supondría privar al recurrente del conocimiento íntegro de las razones por las cuales el registrador decidió no practicar el asentamiento solicitado. En resumidas cuentas, el único momento procedimental en el qué el registrador tiene que exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión es en la calificación (artículo 19 bis de la Ley hipotecaria).
2.4 Sin embargo, volviendo al caso que nos ocupa, aunque la excesiva parquedad de la fundamentación jurídica (y, como decíamos, también su incorrecta ubicación en la relación de hechos) permitiera concluir que es insuficiente y, a partir de aquí, se pudiera proceder de oficio a su anulación y consiguiente devolución del expediente al registrador que calificó, para que lo volviera a hacer nuevamente cumpliendo con la mencionada exigencia de motivación, lo cierto es que, tal como viene admitiendo la Dirección General de los Registros y del Notariado, en aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, se puede decidir sobre el fondo del recurso si, como pasa en el presente caso, la integridad del expediente así lo permite; todo eso, con el fin de evitar una dilación innecesaria, con el consiguiente perjuicio al interesado.
2.5 Entrando ya en la cuestión de fondo, esta Dirección General no tiene ninguna duda -como tampoco antes la tuvo la Presidencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (por ejemplo, en los autos de 4 de diciembre de 2001 y de 17 de septiembre de 2002)- sobre que hay que aplicar el derecho civil catalán a la prescripción de las pretensiones relativas a obligaciones garantizadas con condición resolutoria, así que damos por reproducidos aquí los argumentos que ya alegamos en nuestra Resolución de 28 de enero de 2006, antes comentada, sobre el carácter de derecho común que tienen las disposiciones del Código civil de Cataluña o, lo que viene a ser lo mismo, sobre que el derecho civil catalán es el derecho primeramente o preferentemente aplicable a Cataluña (artículo 110.2 del Estatuto y artículos 111-4 y 111-5 Código civil de Cataluña). Allí recordábamos, precisamente, que la sentencia de Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 había avalado esta interpretación, anulando, entre otros, el párrafo 2 del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, en la redacción que le había dado el Real decreto 1867/1998 de 4 de septiembre, que permitía cancelar los asentamientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía del precio aplazado cuando hubieran pasado quince años de la fecha en que, según el Registro, la prestación se hubiera tenido que satisfacer en su totalidad. Y lo anuló, precisamente, porque aquella norma reglamentaria había obviado el plazo de treinta años que regía tanto en Cataluña como en Navarra. Es por eso que la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, añadió un nuevo apartado al artículo 82 de la Ley hipotecaria (éste sí plenamente respetuoso con el derecho civil catalán) que se remite, genéricamente, a la legislación civil aplicable para la prescripción de la pretensión derivada de la mencionada garantía; y, en el presente caso, esta legislación civil no puede ser otra que la catalana, porque es el derecho común a Cataluña. Determinada la sujeción de esta materia al derecho civil de Cataluña, corresponde, acto seguido, entrar específicamente en las cuestiones de derecho transitorio que aquí se plantean.
Tercero
Las cuestiones de derecho transitorio.
3.1 La disposición transitoria única de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, fija la regla según la cual sus normas se aplican a las pretensiones nacidas y todavía no ejercidas con anterioridad al 1 de enero de 2004 (fecha de la entrada en vigor de la Primera ley del Código civil de Cataluña), y prevé unas reglas de derecho transitorio que, en materia de plazos, optan por el plazo más breve (entre el nuevo y el derogado) o, en todo caso, por lo que venza antes.
3.2 Claro está que la pretensión derivada de la obligación garantizada con condición resolutoria objeto del presente recurso nació antes de que entrara en vigor el Código civil de Cataluña, ya que la totalidad del precio tenía que estar satisfecha el 5 de julio de 1978. Así que, como que el plazo de prescripción previsto en la regulación anterior (los 30 años del artículo 344 de la Compilación), a pesar de ser más largo que el fijado por el artículo 121-20 del Código (10 años que empezarían a contar desde el 1 de enero de 2004), se agota antes que éste, la prescripción de cuya pretensión deriva la garantía que nos ocupa se consumará una vez haya transcurrido el plazo establecido por la regulación anterior, es decir el 5 de julio de 2009 (30+1) de acuerdo, respecto al año de garantía adicional, con el artículo 82 de la Ley hipotecaria. La conclusión es, pues, que, para proceder a la cancelación de la inscripción de la condición resolutoria, la legislación civil aplicable a la prescripción de la pretensión que deriva de la obligación garantizada es el artículo 344 de la Compilación, sin perjuicio, obviamente, que se pueda proceder antes a cancelarla por una vía diferente a la de la caducidad del asentamiento por prescripción.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del registrador.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante del Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, contados a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 3 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Barcelona, 24 de enero de 2007
Xavier Muñoz i Puiggròs
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
