Para evitar la pérdida de preferencia que esta caducidad provoca cuando, por ser defectuoso el documento, no ha podido el mismo inscribirse y el interesado cree que no va a ser capaz de subsanar el defecto o defectos apreciados por el Registrador en los sesenta días de vigencia del asiento de presentación, existe la posibilidad de solicitar del mismo que practique la anotación preventiva de suspensión cuya vigencia de hasta ciento ochenta días proporciona tiempo suficiente para subsanar cualquier defecto (cfr. artículos 19, 42, 9.º, 65 a 67, 96 de la Ley Hipotecaria). Por lo tanto, si el último asiento de presentación del testimonio del auto de adjudicación se realizó en fecha en que la anotación preventiva de embargo había caducado y la finca se halla inscrita a nombre de persona distinta de aquella contra la que se dirigió el procedimiento ejecutivo, la adjudicación no puede inscribirse a menos que se acredite haber sido el titular registral parte en el procedimiento.

En el recurso interpuesto por doña Emilia Vargas Garbin en nombre y representación de la entidad S.A.T. Costa Almería contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Roquetas de Mar n.º 1, don Rafael Ignacio Castizo Romero, a inscribir el testimonio de un auto de adjudicación recaído en procedimiento ejecutivo.

El 2 de julio de 2001 se practicó en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva de embargo sobre la doceava parte de una finca tras haber sido acordada en un procedimiento ejecutivo. Posteriormente se inscribió en el Registro de la Propiedad la escritura por la que la titular registral vendía la doceava parte embargada a la entidad Frigo Speed Cargo, S.L. El 31 de julio de 2003, en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Vera, se acordó auto de adjudicación en el procedimiento que motivó la anotación preventiva de embargo tras la correspondiente cesión de la adjudicación a favor de la entidad S.A.T. Costa de Almería R.S.A.T.

El 1.º de octubre de 2003 se expidió testimonio de dicho auto. Tras sucesivas presentaciones en el Registro de la Propiedad, fue nuevamente presentado el 1.º de marzo de 2006 cuando mereció la siguiente calificación: «Hechos. I.-El precedente testimonio librado el 1 de octubre de 2003 por el Secretario del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 (sic) de Vera del auto dictado el 31 de julio de 2003 en el procedimiento de ejecución de títulos no judiciales número 69/2001 a instancia de Banco Bilbao Vizvaya Argentaria, S.A. contra T. L., S.L. y P., S.L. por el que, previa adjudicación al ejecutante de los bienes subastados, se aprueba la cesión de una doceava parte indivisa de la finca registral número 32.880 a favor de S.A.T. Costa de Almería R.S.A.T. El citado documento, acompañado de escrito haciendo constar el estado arrendaticio de la finca, suscrito por los administradores de la citada sociedad agraria el 25 de mayo de 2004, con firmas legitimadas, fue presentado a las 9 horas del día uno actual, según el asiento 1.496 del Diario 62. II.-La citada doceava parte indivisa de la finca 32.880 aparece inscrita a favor de Frigo Speed Cargo, S. L. Con CIF 882935495, que la adquirió por compra a T. L., S.L. mediante escritura otorgada en Madrid el 20 de julio de 2001 ante su Notario don José Emilio Canseco Canseco, número 456, según consta en su inscripción 7.ª al folio 165 del tomo 2003, libro 439 de Roquetas de Mar, practicada con fecha 26 de septiembre de 2001. III.-En virtud de mandamiento expedido el 23 de abril de 2001 por el Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Vera, dimanante del citado procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, se tomó anotación preventiva de embargo a favor de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. sobre una doceava parte indivisa de la finca 32.880 perteneciente entonces al demandado T. L., S.L. para garantizar el importe de las cantidades reclamadas, causando la anotación letra B al folio 164 del tomo 2003, libro 439 de Roquetas de Mar, practicada con fecha 2 de julio de 2001. (.) La citada anotación preventiva de embargo letra B fue cancelada por caducidad, conforme a los artículos 86 de la Ley Hipotecaria y 353.3 de su Reglamento, con fecha 23 de julio de 2005 por haberse expedido certificación de cargas para expediente administrativo de apremio. Fundamentos de Derecho. Artículos 20, 34, 86, 131 y 136 de la Ley Hipotecaria, 175 de su Reglamento, y 24 de la Constitución. Por los referidos hechos y fundamentos de derecho, en el día de hoy, DENIEGO la inscripción de la adjudicación porque la caducidad de la anotación preventiva opera ipso iure una vez agotado su plazo de cuatro años, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, por lo que, debiéndose tener en la anotación por inexistente, no puede inscribirse una enajenación realizada en nombre de quien no es ya titular registral, por exigencias del tracto sucesivo. No procede tomar anotación preventiva de suspensión por ser defecto insubsanable, artículo 65 de la Ley Hipotecaria. (.). Roquetas de Mar, 7 de marzo de 2006». Firma ilegible.

Contra la anterior calificación recurrió doña Emilia Vargas Garbin en nombre y representación de S.A.T. Costa de Almería y alegó: 1) En la nota de calificación se argumenta como fundamento de la denegación que la anotación preventiva de embargo fue cancelada por caducidad operando ipso iure una vez agotado su plazo, no pudiendo inscribirse una enajenación realizada en nombre de quien ya no es titular registral, por exigencias del tracto sucesivo; 2) Dicha argumentación es contraria a derecho por no tener en cuenta los siguientes hechos: A) el testimonio del auto fue expedido el 1 de octubre de 2003, estando vigente la anotación de embargo que se ejecutaba, lo que conlleva que sea plenamente válida la transmisión de la propiedad y la cancelación de las inscripciones posteriores; B) no consta que el título tuviera algún defecto que haya impedido su inscripción durante la vigencia de los asientos de presentación; C) Consta que mi representada ha venido haciendo asientos de presentación desde el 16 de octubre de 2003; 3) Durante la vigencia de los distintos asientos de presentación y antes de que se produjera la caducidad del embargo letra B, por el Sr. Registrador no se inscribió el auto de adjudicación ni se practicó el asiento de suspensión; 4) Al momento de cancelar por caducidad el embargo letra B estaba vigente el asiento de presentación del auto de adjudicación; 5) Siendo la adquisición de Frigo Speed Cargo, S.L. de fecha posterior a la inscripción del embargo letra B y habiéndose presentado en el Registro el testimonio del auto de adjudicación antes de que se practicara la cancelación del embargo por caducidad, debió inscribirse la adjudicación o bien el pertinente asiento de suspensión por defectos subsanables por el plazo legalmente establecido y no dejar transcurrir el tiempo hasta que haya originado la denegación de la inscripción.

El 19 de junio de 2006, el Registrador emitió su informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 17, 19, 20, 24, 42, 65, 66, 67 y 96 de la Ley Hipotecaria.

1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inscribir el testimonio de un auto de adjudicación recaído en un procedimiento ejecutivo cuando el embargo fue debidamente anotado, la finca ha sido transmitida, con posterioridad a la anotación del embargo y, en el momento de presentarse dicho testimonio, la anotación preventiva de embargo se halla ya cancelada por caducidad. El Registrador deniega la inscripción. El recurrente alega que el testimonio fue sucesivamente presentado en el Registro de la Propiedad cuando la anotación estaba todavía vigente.

2. La presentación en el libro Diario del Registro de la Propiedad fija el momento al que han de retrotraerse los efectos de la inscripción que en su día se realice (cfr. artículo 24 de la Ley Hipotecaria). Sin embargo, una vez caducado el asiento de presentación sin haber sido inscrito el título y no obstante lo diligente que sea la nueva presentación del documento, la preferencia que el mismo había determinado se pierde y el título sólo gozará de la que resulte del nuevo asiento de presentación (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Para evitar la pérdida de preferencia que esta caducidad provoca cuando, por ser defectuoso el documento, no ha podido el mismo inscribirse y el interesado cree que no va a ser capaz de subsanar el defecto o defectos apreciados por el Registrador en los sesenta días de vigencia del asiento de presentación, existe la posibilidad de solicitar del mismo que practique la anotación preventiva de suspensión cuya vigencia de hasta ciento ochenta días proporciona tiempo suficiente para subsanar cualquier defecto (cfr. artículos 19, 42, 9.º, 65 a 67, 96 de la Ley Hipotecaria). Por lo tanto, si el último asiento de presentación del testimonio del auto de adjudicación se realizó en fecha en que la anotación preventiva de embargo había caducado y la finca se halla inscrita a nombre de persona distinta de aquella contra la que se dirigió el procedimiento ejecutivo, la adjudicación no puede inscribirse a menos que se acredite haber sido el titular registral parte en el procedimiento.

La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 11 de diciembre de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.