En el recurso gubernativo interpuesto por el notario Don Joan Berná i Xirgo frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Mataró número 4 Don Matías Jiménez Rocha a inscribir determinadas cláusulas de una escritura de opción de compra.
Hechos
I
Mediante escritura de opción de compra formalizada el 1 de junio de 2004 ante el Notario recurrente, se concede un derecho real de opción de compra. En las cláusulas que el Registrador no inscribe se estipula que el ejercicio de la opción queda condicionado al hecho de que los optantes o, en su caso, herederos, sean arrendatarios de las fincas de referencia, lo cual se entenderá acreditado de no constar, al notario ante el que se ejercite la opción, ninguna manifestación expresa en contrario de los concedentes. Asimismo se prevé que el plazo para el ejercicio de la opción finalizará el día 1 de diciembre de 2005, transcurrido el cual, si no constara en el Registro de la Propiedad el ejercicio de la opción, quedará extinguido y podrá hacerse constar su extinción a instancia de los propietarios de las fincas.
II
Presentada copia de la referida escritura solicitando la inscripción en el Registro de Mataró número 4 fue calificada con la siguiente nota: Calificado el presente documento y previo examen de los antecedentes del Registro, el Registrador que suscribe suspende la inscripción solicitada, al amparo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, por observarse el siguiente defecto subsanable -Artículo 65 Ley Hipotecaria-: 1.) No se puede hacer constar el último párrafo del apartado 1.-(Concesión) del otorgando primero (opción) por ser contradictorio con el otorgando segundo en el que pactan el ejercicio unilateral del derecho de opción de compra por parte de los optantes y porque su aplicación puede dejar la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes contratantes -el concedente-, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil. 2.) Igualmente, no puede ser objeto de inscripción el último inciso del apartado 4.-(Plazo) del otorgamiento Primero (Concesión) relativo a la extinción del derecho de opción de compra por falta de constancia registral de su ejercicio, por ser posible su ejercicio extraregistralmente, de conformidad con la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resolución de fecha 27 de marzo de 2003). Puede inscribirse el resto del documento prestando el consentimiento expreso del presentante o interesado a la inscripción parial. Artículo 19 de la Ley Hipotecaria. La presente calificación puede ser recurrida en el plazo de un mes a contar desde la fecha de su notificación ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, mediante escrito dirigido a este Registro o cualquiera de las oficinas a que se refiere el párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador Sustituto. Con arreglo al Cuadro de Sustituciones aprobado por el Colegio de Registradores, a contar desde la notificación conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y las reglas contenidas en el Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto. Se prorroga la vigencia del asiento de presentación durante sesenta días, a contar desde la fecha de notificación, conforme a los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria y 97 del Reglamento Hipotecario. Mataró, a 4 de agosto de 2004. El Registrador. Firma ilegible.
III
Don Joan Berná i Xirgo, Notario del Ilustre Colegio de Cataluña, interpuso recurso gubernativo contra la nota de calificación con apoyo en los siguientes argumentos: Que el ejercicio de la opción se ha condicionado a una circunstancia cierta, el hecho de que los optantes o sus herederos sean arrendatarios de las fincas sobre las que recae la opción en el momento de su ejercicio, por lo que la condición es válida al actuar en el marco de una estipulación libre de los presupuestos para que sea posible la futura adquisición definitiva y ha sido acotada por ambas partes contratantes. Que en cuanto al plazo de ejercicio de la opción, se trata de un requisito imprescindible para la constitución del derecho y por otro lado el pacto de caducidad convencional del asiento relativo a la inscripción del derecho de opción está amparado por la libertad de contratación y porque la caducidad legal presunta opera en defecto de pacto, el cual no está prohibido por ninguna norma.
IV
El 17 de Septiembre de 2004 el Registrador informó y elevó el expediente a la Dirección General de Registros y Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1255 del Código Civil, 2.2.º y 9.2.º de la Ley Hipotecaria y los artículos 7, 9, 14 y 51.6.º del Reglamento Hipotecario.
1. Mediante escritura se constituye un derecho de opción de compra sobre tres fincas y entre las cláusulas que el Registrador no inscribe se estipula lo siguiente: Se condiciona el ejercicio de la opción de dos maneras: suspensivamente al hecho de que los optantes sean arrendatarios de las fincas en el momento de ejercitarse la opción (la posesión de las fincas se les entrega en el momento del otorgamiento) y resolutoriamente el derecho de opción al pago de su precio (prima) que queda aplazado en parte. Por fin se señala un plazo para su ejercicio y se pacta que transcurrido éste, si no constara en el Registro el ejercicio de la opción, quedará extinguido tal derecho y podrá hacerse constar su extinción a instancia de los propietarios de las fincas.
El Registrador alega que existe un doble negocio -arrendamiento y opción de compra-y que al no saberse los términos del primero queda indeterminado el ejercicio del segundo y en definitiva a voluntad de uno de los contratantes. De otro lado objeta en su nota que no puede ser objeto de inscripción el pacto relativo a «la extinción del derecho de opción por falta de constancia registral de su ejercicio por ser posible su ejercicio extrarregistralmente».
2. El recurso debe ser estimado. En nuestro derecho la libertad contractual permite a los contratantes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente con los únicos límites de ser contrarios a las leyes a la moral o al orden público. Y para su acceso al Registro debe predicarse lo mismo siempre que tengan carácter real o transcendencia real inmobiliaria. Y como nuestro ordenamiento permite la inscripción del derecho de opción así como el modo y condiciones del derecho que se inscriba, no se observa en la escritura calificada precepto alguno limitativo de la libertad de los contratantes, ni expresado por el Registrador en su nota, que haga que el negocio tal y como ha sido constituido choque contra ninguno de los principios hipotecarios ni adolezca de los requisitos que se exigen para que pueda tener acceso al Registro.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de mayo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Mataró número 4.
