En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Vicar, don Higinio Pi Guirado, con la negativa de la Registradora de la Propiedad de Gergal, doña Eva Palanca Fernández, a inscribir una escritura de modificación de un Proyecto de Compensación.
Hechos
I
El 3 de junio de 2002 se formalizó en escritura pública autorizada por don Higinio Pi Guirado, un Proyecto de Compensación de propietario único, de la unidad de ejecución. Posteriormente por escritura de compraventa autorizada por el mismo Notario del 31 de diciembre de 2002, el propietario único don Juan Antonio R. E. transmite alguna de las parcelas adjudicadas. En escritura de compraventa autorizada por el nombrado Notario, el 18 de marzo de 2003 el propietario único transmite una de las parcelas adjudicadas (finca 8.606) previa división de la misma en tres registrales independientes. Las escrituras anteriormente citadas fueron inscritas en el Registro de la Propiedad de Gergal.
Finalmente, por escritura de modificación de Proyecto de Compensación autorizada por el Notario de Vicar, don Higinio Pi Guirado, el 12 de agosto de 2003, se rectifican las tres escrituras antes referidas, así como los asientos registrales que dieron origen a dichos títulos.
II
Presentada la última escritura referida en el Registro de la Propiedad de Gergal, fue calificado con la siguiente nota: «Con referencia al documento presentado en esta, Oficina bajo el número de asiento antes citado ponemos en su conocimiento que no es posible su inscripción por adolecer de los siguientes defectos u omisiones: Para poder proceder a la rectificación de los asientos registrales es necesario la presentación de los mismos títulos ya inscritos (las tres Escrituras que se citan); y además es imprescindible que intervengan todas las partes que otorgaron dichos títulos, es decir, faltaría la ratificación de las rectificaciones por don Juan Antonio R. E. En la descripción, tras su rectificación, de la finca registral 8608, debe aparecer el aprovechamiento urbanístico rectificado, y no el anterior. Esta calificación puede ser recurrida ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o en su caso, ante el Órgano competente de la Comunidad Autónoma, en el plazo de un mes desde la fecha de la presente notificación. Esta notificación producirá la prórroga del asiento de presentación, de conformidad con la ley. Gergal a dieciocho de septiembre del año dos mil tres. La Registradora.-Fdo.: Eva Palancas Fernández».
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo, en lo referente a la ratificación de las rectificaciones por don Juan-Antonio R. E., y alegó: A) Argumentos de naturaleza civil.-Que la doctrina jurisprudencial reiterada proclama que el principio de relatividad de los contratos (artículos 1257 del Código Civil), se ha mitigado por la interpretación sostenida por el Tribunal Supremo que entiende que tanto los derechos y obligaciones que nacen de los contratos, se transmiten a los causahabientes por actos inter-vivos de alguna de las partes de aquéllos. Esto trae como consecuencia que los contratos puedan ser modificados por las mismas partes que los otorgaron y por aquéllos que traigan causa de las primitivas partes (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de febrero y 30 de junio de 1997 y 27 de marzo de 1984). B) Argumentos de carácter urbanístico.-Que en este caso, los adquirentes del titular inscrito, aceptan la modificación del Proyecto de Compensación, consistente en un aumento del aprovechamiento urbanístico y de los gastos de urbanización. Es una modificación posterior a la transmisión del dominio, consentida por los que tienen el deber urbanístico de urbanizar, artículos 51, 1-B, letra g y 53 in fine de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Que el propietario único se desligó de sus deberes urbanísticos al transmitir las parcelas a los comparecientes de la escritura de rectificación. Que lo anterior no resulta desvirtuado por la circunstancia que, el Ayuntamiento de Abla desconozca las transmisiones de las parcelas y siga tratando a los hermanos R. E. como propietarios, dado que al adquirir el dominio de las parcelas se subrogan ex lege, en el cumplimiento de los deberes urbanísticos que recaen sobre la finca transmitida, artículo 21-4 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones de fecha 13 de abril de 1998. C) Argumentos de carácter hipotecario.-Que no es necesario que ratifique las rectificaciones el anterior propietario único, en atención a que media el consentimiento de los titulares registrales actuales y porque tales rectificaciones son eficaces por sí mismas (Resolución de 19 de diciembre de 2002).
IV
La Registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 40 y 326 de la Ley Hipotecaria y 153 del Reglamento Notarial.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Se inscribe en el Registro un Proyecto de Compensación de propietario único otorgado por dicho propietario y el Ayuntamiento correspondiente.
Se presenta ahora escritura por la que, compareciendo el Ayuntamiento y los actuales titulares registrales de las fincas afectadas se modifican determinados aspectos urbanísticos consistentes en un aumento del aprovechamiento urbanístico y un aumento de los gastos de urbanización, pero la escritura de rectificación, en lugar de solicitar la modificación registral en las últimas inscripciones de dominio de cada una de las fincas, lo que hace en su otorgamiento es modificar todas las escrituras intermedias hasta llegar a los titulares actuales.
La Registradora suspende la inscripción, además de por otro defecto no recurrido, por exigir, el consentimiento del titular intermedio. El Notario recurre.
2. Hay que dejar sentado, en primer lugar, que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria impide a esta Dirección General entrar en cualesquiera otros defectos ajenos a la calificación.
3. Tiene razón la Registradora al afirmar que no puede rectificar las inscripciones intermedias -en paralelo con la rectificación de las escrituras que les sirvieron de título, que es lo único que se realiza en el documento presentado- sin consentimiento de todos los que en ellas eran titulares registrales -y que fueron los otorgantes de las referidas escrituras-. Cuestión distinta sería que se solicitara la rectificación de la última inscripción, pues para ello bastarían los consentimientos que en el documento presentado se prestan.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de enero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sra. Registradora de la Propiedad de Gergal.
