En el recurso gubernativo interpuesto por don David Rodríguez Sánchez, en nombre de la Comunidad de Propietarios de la Avenida de la Constitución n.º 96 Torrejón de Ardoz (Madrid), frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, don Antonio Moro Serrano, a inscribir una escritura de elevación a público de los acuerdos adoptados en la Comunidad.
Hechos
I
En escritura de 28 de noviembre 2002 autorizada por el Notario de Zaragoza, don Joaquín Delibes Senna-Cheribbo, se elevó a público el acuerdo de la Comunidad de Propietarios de la Avenida de la Constitución n.º 96 Torrejón de Ardoz adoptado el 27 de junio de 2002, relativo a la modificación de los Estatutos por los que se rige la Comunidad. El acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes sin que éstos manifestaran en plazo discrepancia alguna.
II
Presentada la escritura en el citado Registro, fue objeto de la siguiente calificación: El Registrador de la Propiedad que suscribe, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, ha examinado y calificado el documento que precede y ha resuelto suspender la inscripción solicitada toda vez que de la Certificación expedida por el Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios, que se une a la escritura, no resulta el nombre y apellidos de los propietarios presentes y ausentes a efectos de su comprobación con los titulares registrales, de conformidad con lo establecido en el artículo 19 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y en la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la anterior. Contra esta nota cabe interponer recurso que se presentará en esta oficina para la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes computado desde la fecha de notificación de esta calificación. Torrejón de Ardoz, a 21 de febrero de 2003. El Registrador. Firma ilegible.
III
Don David Rodríguez Sánchez, en nombre de la Comunidad de Propietarios, interpuso recurso gubernativo frente a la calificación registral, con apoyo en los siguientes argumentos: que la cuestión está resuelta por la Resolución de 23 de mayo de 2001, de donde resulta que estamos ante un acto colectivo de la Junta de Propietarios, no pudiendo exigirse una lista de propietarios ausentes y presentes.
IV
El 17 de marzo de 2003 el notario formuló un escrito de alegaciones solicitando la revisión de la calificación registral. El 24 de marzo de 2003 el Registrador emitió su informe y elevó expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 397 del Código Civil, 2, 3 y 20 de la Ley Hipotecaria, 117 de su Reglamento, 3, 5, 8, 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 1994 y 9 de diciembre de 1997 y las Resoluciones de esta Dirección General de 15 de junio de 1973, 27 de junio de 1995, 19 de febrero y 13 de abril de 1999, 21 de septiembre y 5 de octubre de 2000, 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002 y 4 de marzo de 2004.
1. Se presenta en el Registro escritura por la que el Presidente y el Secretario de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal elevan a público el acuerdo tomado por unanimidad por la Junta para aprobar unos nuevos estatutos. El expresado acuerdo consta en la correspondiente certificación, que se incorpora. De la documentación aportada resulta que el mencionado acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes sin que se haya manifestado en plazo discrepancia alguna.
El Registrador suspende la inscripción por no constar los nombres y apellidos de los propietarios presentes y notificados al efecto de comprobar si son los mismos titulares registrales. Los otorgantes recurren.
2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos»), en materia de Propiedad Horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tiene el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la Junta como órgano y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público (mediante una adecuada interpretación de los artículos 3, 8 y 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal). Ciertamente, en este último caso, no podría inscribirse la modificación pretendida si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Pero la modificación estatutaria es un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificación, en este tipo de acuerdos, no puede extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de julio de 2005.-La Directora general, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad número 1 de Torrejón de Ardoz.
