No hay verdadera y propia interrupción del tracto sucesivo ya que no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al actual propietario que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello.

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Carlos Marina Villanueva, en nombre de don Antonio Gilsanz Rico, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Cuéllar, doña Belén Merino Escobar, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio.

En expediente de dominio n.° 38/99, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia de Cuéllar, a instancia de don Antonio Gilsanz Rico, para la reanudación del tracto sucesivo de la finca registral 10.533 del término municipal de Fuentepelayo perteneciente al Registro de la Propiedad de Cuéllar, fue dictado auto con fecha 10 de octubre de 2000 en el que se declara justificado el dominio de don Antonio Gilsanz Rico sobre la finca referida, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio.

Presentado testimonio del citado Auto en el Registro de la Propiedad de Cuéllar fue calificado con la siguiente nota: «En Cuéllar a 30 de julio de 2002. Antecedentes de Hecho. Primero. -Con fecha de hoy se presenta en este Registro testimonio de auto judicial recaído en expediente de dominio 38/99 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia de Cuéllar, don Antonio Gilsanz Rico para la reanudación a su favor del tracto interrumpido de la finca registral 10.533 del término municipal de Fuentepelayo perteneciente a este Distrito Hipotecario. Segundo. En el día de la fecha el documento a que se refiere el apartado anterior ha sido calificado por el Registrador que suscribe en los siguientes términos: Fundamentos Jurídicos. Primero.-Conforme al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la calificación de los documentos la tramitación del Expediente de Dominio 38/1999 expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. En materia de calificación de expedientes de dominio resultan aplicables los artículos 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 272 a 277 de su Reglamento. Segundo.-En el presente caso, concurren las siguientes circunstancias que impiden dicha inscripción: 1. El presente expediente de reanudación de tracto sucesivo, carece en principio de causa o justificación, al no existir verdadera interrupción del tracto registral, según se deduce del contenido de los asientos del Registro y del testimonio del auto calificado, ya que la finca interesada consta inscrita en cuanto a una quinta parte indivisa de una cuarenta y nueve parte indivisa del total a favor del propio transmitente, y las restantes partes indivisas constan inscritas a favor de las mismas personas de las que el promotor alega haber adquirido directamente su dominio o bien de herederos de dicho titular registral en cuanto a las participaciones indivisas de Asunción y Emilio G.G. Tercera. Esta calificación será notificada en el plazo de diez días desde su fecha al presentante del documento y a la autoridad judicial que expide el documento calificado, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 2 de noviembre del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Parte Dispositiva. Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación; doña Belén Merino Espinar, Registrador titular del Registro de la Propiedad de Cuéllar, Acuerda: 1. Calificar el documento presentado y reseñado en el apartado de Antecedentes de Hechos en base a los Fundamentos de Derecho reseñados, de conformidad con el criterio reiterado en esta materia por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones entre otras de 12 de marzo de 1999, 9 de octubre de 2000 y 27 de julio de 2001; y en consecuencia, 2. Denegar la inscripción solicitada. Contra esta calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde su notificación, en la forma y por los trámites previstos en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. El Registrador. Fdo.: Belén Merino Espinar.

El Procurador de los Tribunales, don Carlos Marina Villanueva, en nombre de don Antonio Gilsanz Rico, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.° Que en cuanto al expediente de reanudación del tracto carece de causa, hay que señalar que la compraventa de la finca se realizó ante el Notario don Ignacio Zabala Cabello de Madrid, compareciendo únicamente doña María Gloria G. C., actuando como mandatario verbal de todos los vendedores (siendo 21 los propietarios o herederos), según se expresa en la propia escritura pública: así como don José M- H., que actúa como mandatario verbal del comprador don Antonio Gilsanz Rico. Que ante la imposibilidad de obtener la ratificación oportuna de los referidos mandantes verbales, es por lo que se entiende que la única posibilidad de inscribirla finca era acudiendo al oportuno expediente de dominio. 2.° Que se considera que el expediente de dominio es una potestad de cada individuo para acceder al Registro de la Propiedad, potes tad que se convierte en única opción para la posibilidad de acceso de la finca referida al Registro de la Propiedad por la imposibilidad material de obtener las ratificaciones referidas. Que la causa o justificación del expediente de dominio de reanudación del tracto fue valorada y enjuiciada por el Juzgado de Primera Instancia de Cuéllar a lo largo del Procedimiento donde nunca el Juzgado ni el Ministerio Fiscal advirtieron ninguna falta de causa ni de justificación para la pretensión solicitada. Que se considera que el Registrador se ha extralimitado en sus funciones en las referidas actuaciones. Que en cuanto al argumento de ser el mandante titular de una cuota, lo cual está asumido por el Juzgado, por lo que no es inconveniente para solicitar la reanudación del tracto sucesivo del resto de la Propiedad. Que se citan las Resoluciones de 22 de mayo de 1913, 24 de diciembre de 1917, 11 de febrero de 1956 y 20 de junio de 1990. Que se considera que ante la resolución del Juzgado no cabe otra opción que limitarse a cancelar las inscripciones contradictorias mencionadas y proceder a la inscripción a favor del actor de la totalidad de la finca. La salvaguardia del Registro se atribuye con exclusividad a los Jueces y Tribunales, nunca a los Registradores (Resoluciones de 3 de junio de 1992, 11 de abril de 1991 y 27 de febrero de 1977). Que hay que señalar lo que manifiesta la Resolución de 9 de octubre de 2000.

La Juez del Juzgado de Primera Instancia de Cuéllar, informó sobre la tramitación del Expediente de Dominio 38/1999.

La Registrador de la Propiedad informó: Que se deduce del auto calificado la falta de congruencia en el procedimiento seguido y los defectos que resultan de los asientos del Registro, que impiden la inscripción solicitada ya que en el presente supuesto no nos encontramos ante un supuesto de reanudación detracto interrumpido. Que no se puede admitirla invocación que el recurrente hace en su escrito del artículo 24 de la Constitución. Que procede mantener el criterio reiterado en esta materia por la Dirección General fundamentado en la Resoluciones de 4 de enero de 2002, 18 de marzo de 2000, 25 de febrero y 13 de abril de 1999, 10 de diciembre de 1998, entre otras, que defienden la excepcionalidad del expediente de dominio. Que en el presente supuesto no se trata de una interrupción de tracto sucesivo, ya que la finca consta inscrita y en cuanto a una quinta parte indivisa de una cuarenta y nueveava parte indivisa a favor del mismo promotor del expediente; en cuanto a treinta y cuatro cuarentanueveavas partes indivisas y cuatro quintas partes indivisas de otra cuarenta y nueveavas partes que constan inscritas a favor de las mismas personas de las que en el propio testimonio se alega trae causa el recurrente en virtud de la escritura de compraventa invocada como título de adquisición, tampoco hay interrupción de tracto registral alguno, al no existir transmisión intermedia alguna que suplir y debiéndose proceder a la inscripción del título de adquisición alegado con cumplimiento de todos los requisitos legales para ser válidos (Resoluciones de 7 de enero de 2000, 7 de julio de 1997, 1 de junio de 1996 y 5 de julio de 1991); y, por último, en cuanto a las catorce cuarenta y nueveavas partes indivisas inscritas a favor de don Emilio y doña Asunción G.G, personas de las que los vendedores traen causa directa como herederos, tampoco existe tracto registral interrumpido como ha establecido las Resoluciones de 4 de enero de 2002, 9 de octubre de 2000 y 18 de marzo de 2000. Que, por otra parte, al estar aparentemente documentados públicamente todas las transmisiones realizadas desde el titular registral hasta los propietarios actuales carecería de razón el expediente de reanudación detracto de carácter supletorio, pues la forma normal de reanudar el mismo será la presentación de la documentación correspondiente que previo el pago de los impuestos que corresponden podrá tener acceso al Registro (cfr. Resolución de 12 de marzo de 1999).

Vistos los artículos 3, 20, 40, 82, 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, 100 y 209.1 de su Reglamento y la Resolución de 18 de marzo de 2000.



1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inscribir el testimonio de un auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando el título del actor, propietario ya de una cuota indivisa, consiste en una escritura de compraventa por la que adquirió las cuotas restantes a los demás comuneros, algunos titulares registrales como él y otros, herederos de titulares ya fallecidos. La Registradora deniega la inscripción por entender que no hay verdadera y propia interrupción del tracto.



2. El defecto debe ser mantenido. Sean cuales fueren las causas que impidieron la inscripción del título del actor, hallándose la finca inscrita a nombre de las personas de quienes éste trae causa, no puede haber interrupción del tracto.



3. Alguna duda pueden plantear las cuotas inscritas a nombre de personas fallecidas en el momento de otorgar la escritura y que fueron transmitidas por sus herederos. Ahora bien, tal y como tiene declarado este Centro Directivo, no hay verdadera y propia interrupción del tracto sucesivo cuando el promotor del expediente ha adquirido de los herederos del titular registral (cfr. Resolución de 18 de marzo de 2000).



4. En conclusión, no hay verdadera y propia interrupción del tracto sucesivo ya que no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al actual propietario que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello.



Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el defecto y la nota de la Registradora.



Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.



Madrid, 15 de noviembre de 2003. -La Directora General, Ana López-Monís Gallego.



Sr. Registrador de la Propiedad de Cuéllar.