No habiéndose probado ante el Registrador que la sociedad panameña esté incluida en una de las excepciones que excusan la aplicación del doble acuerdo exigido por el Registrador, no puede resolverse más que en sentido desestimatorio del recurso, pero haciendo constar que puede el recurrente volver a presentar la documentación en el Registro, acompañándola de la pertinente acreditación de la vigencia del expresado artículo 69.

Por escritura otorgada, ante el Notario de Santa Coloma de Farners, don Ricardo Vilas de Escauriaza, la entidad mercantil, de nacionalidad panameña, B.W., S.A., representada por doña Dagmar C. M., vendió a la entidad Servicios Turísticos La Selva, S.L., representada por don Juan Aceña Puig, una porción de terreno sito en Tossa de Mar, finca registral 1.172, del Registro de la Propiedad de Lloret de Mar.

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar fue calificada con la siguiente nota: «Examinado el documento que antecede se devuelve al presentante sin practicarse operación alguna por observarse los siguientes defectos: 1.0) llegibilidad de la reproducción el la copia de la escritura sujeta a calificación, de los pertinentes del poder protocolizado con la matriz. 2.°) Falta de representación del apoderado del transmitente. Porque del documento presentado no resulta cumplido de el doble requisito, indispensable para que una sociedad panameña pueda transmitir sus bienes inmuebles, del doble acuerdo, denominados en Panamá documentos intracorporativos. El primero consistente en una resolución de la Junta de Directores (equivalente a nuestro Consejo de Administración) acordando la venta del inmueble, y determinando la persona o personas que han de representar a la sociedad en el acto de la transmisión, y segundo consistente en un acuerdo de la Junta de Accionistas, autorizando la venta en cuestión. Sin que se haya contradicho éste aserto por medio del correspondiente certificado de Ley expedido por la autoridad competente Panameña, del que se desprenda que la sociedad transmitente está exenta de ellos. Es el segundo defecto insubsanable por lo que se deniega la inscripción sin que proceda anotación preventiva de suspensión. Contra ésta nota de calificación se puede interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, mediante le presentación del escrito de recurso ante esta propia oficina en el plazo de tres meses a partir de la fecha de la calificación. Lloret de Mar 17 de julio de 2000. El Registrador de la Propiedad,. Firma ilegible.

Don Juan Aceña Puig, en nombre y representación, como Administrador único, de la entidad Servicios Turísticos La Selva, S.L., interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que con respecto a la ilegibilidad de la escritura de poder, el recurrente no es responsable de realizar el documento lo cual, es exclusiva responsabilidad del Notario autorizante y no puede dejar ineficaz la calificación que hace del documento original que se le ha presentado, que ha considerado válido y suficiente para otorgar la escritura, y que bajo su responsabilidad ha testimoniado para su unión a la matriz y a las copias. Que teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 51, regla 9, d) del Reglamento Hipotecario, resulta que el asiento anterior es la compra que la sociedad B. W., S. A. hizo de la finca en cuestión, y la representante intervenía con el mismo poder con el que interviene en el documento que ahora es objeto de calificación negativa, por lo que resulta contradictorio que constando las circunstancias de la persona jurídica y del poder de la persona física que en su nombre interviene en otro asiento, y coincidiendo las mismas en el documento que se pretende inscribir, el Registrador no observara defectos para la inscripción de ese documento y ahora en el que se pretende inscribir si las observe. Que por lo que respecta al segundo de los defectos, el cual se le atribuye el carácter de insubsanable, la escritura se presentó en 1996 y hasta el 22 de diciembre de 1999, no se emitió la nota de calificación. En dicha nota de calificación se señalan dos defectos, falta nombrar la escritura de constitución de la sociedad B. W., S.A. y falta de legibilidad de la primera hoja del poder, por lo tanto el defecto insubsanable de falta de cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación panameña, se constata en la segunda nota de calificación representando un gravísimo perjuicio el que no pueda inscribir la transmisión a su favor, por lo que se debe actuar conforme establece el artículo 127 del Reglamento Hipotecario. Que con arreglo al derecho panameño, los requisitos que señala el Registrador en su nota de calificación, no son exigibles cuando la persona que actúa en nombre de la sociedad vendedora tiene poderes generales para realizar toda clase de actos y negocios (artículos 68 y 69 de la ley Panameña de Sociedades Anónimas). Que la entidad transmitente está disuelta y es imposible obtener un acuerdo de ratificación.

El Notario autorizante de la escritura don Ricardo Vilas de Escauriaza informó en el sentido de que las pocas palabras ilegibles del poder no afectan sustancialmente a la esencia del mismo y que el poder es suficiente para transmitir la propiedad de la finca conforme a derecho.

El Registrador de la Propiedad en defensa de su informe alegó lo siguiente: Que de la documentación presentada no resulta que don Juan Aceña Puig sea el representante del recurrente, Servicios Turísticos La Selva S.L., por lo que falta la legitimación activa indispensable para recurrir. Que el poder transcrito en la escritura cuya denegación ha dado lugar al recurso ha de ser legible en su totalidad, única forma de poder ser calificado. Que el poder ha de ser objeto nuevamente de calificación, al realizarse un acto nuevo y distinto del que fue realizado anteriormente, sin que la calificación anterior condicione de ninguna manera la calificación actual. Que no se puede tener en cuenta el documento hoy presentado con el recurso «ex novo», y que no fue objeto en su día de calificación. Que el poder es insuficiente al no haberse producido los dos acuerdos intracomunitarios que requiere la Legislación Panameña para la enajenación de bienes por las sociedades anónimas (Ley panameña 32 de 1927 de 26 de febrero y decreto 130 de 1948 de 3 de junio). Que todo ello ha de entenderse, tal y como se explica en la nota de calificación, sin perjuicio de que por medio de un certificado de ley, expedido por funcionario competente, se pueda determinar que la legislación aplicable es otra de la expuesta, en cuyo caso los documentos deberían ser nuevamente objeto de calificación.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña desestimó el recurso interpuesto manteniendo en su integridad la nota de calificación.

Don Juan Aceña Puig, en nombre y representación, como Administrador único, de la entidad Servicios Turísticos La Selva S.L., apeló el auto presidencia, mantenido, en esencia, sus alegaciones.

Vistos los artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 36 del Reglamento Hipotecario.



1. Se presenta en el Registro escritura por la que una sociedad panameña, a través de su apoderado, vende una finca. El Registrador deniega la inscripción por los defectos que resultan de la nota de calificación que se transcribe en los hechos. El representante de la entidad compradora recurre. El Presidente del Tribunal de Justicia desestima el recurso, apelando el recurrente el Auto Presidencial.



2. En cuanto al defecto consistente en la ilegibilidad del poder, el cual se incorporó a la matriz, testimoniándose en la copia presentada, es de mantenimiento incontestable. Si el Registrador tiene que calificar dicho poder, es indudable que el documento debe ser legible, siendo cierto, como dice el Registrador, que

la primera página de dicho documento, tal y como aparece en el documento presentado, plantea grandes dificultades para su lectura.



3. En cuanto al segundo de los defectos, alega el recurrente en su apelación que, si bien es cierto que el artículo 68 de la Ley panameña de Sociedades Anónimas de 1927 dispone lo mismo que alega el Registrador, el artículo 69 de dicha Ley establece excepciones entre las que se encuentra el supuesto por el que actúa el representante de la sociedad vendedora.

En nuestro Derecho el que alega una legislación extranjera debe probarla. No habiéndose probado ante el Registrador que la sociedad panameña esté incluida en una de las excepciones que excusan la aplicación del doble acuerdo exigido por el Registrador, no puede resolverse más que en sentido desestimatorio del recurso, pero haciendo constar que puede el recurrente volver a presentar la documentación en el Registro, acompañándola de la pertinente acreditación de la vigencia del expresado artículo 69.



Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamento.



Madrid, 19 de febrero de 2004.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.



Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña