RESOLUCIÓN de 20 de septiembre de 2002, de da Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Florencio Francisco Arranz Arranz, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Joaquín Fanjul de Antonio, en nombre de don Florencio Francisco Arranz Arranz, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación.
I
En autos de cognición número 00439/1996, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, a instancia de la comunidad de propietarios de la calle Santa María, de dicha ciudad, contra ignorados herederos de don Carmelo R. G. y doña Carmen I. G., don Gonzalo V. G. y doña Luisa H. P., sobre reclamación de cantidad, se dictó auto con fecha 19 de julio de 1999, en el que se aprueba el remate de la finca registral número 7.519 del Registro de la Propiedad de Madrid número 2, a favor de don Florencio Francisco Arranz Arranz, y con fecha 22 de diciembre de 1999, se dirigió mandamiento al Registrador de la Propiedad para que proceda a la inscripción de la finca a favor del adjudicatario.
Presentado en el Registro de la Propiedad de Madrid número 2 testimonio del auto de adjudicación antes citado y el mandamiento de 22 de diciembre de 1999, junto con otro de adicción de fecha 30 de octubre de 2001, fueron calificados: A) El testimonio del auto. «Testimonio expedido por el Secretario del Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, con fecha 14 de noviembre de 2001, del auto dictado el 19 de julio de 1999, presentado bajo el asiento 1.066 del diario 85, acompañado de adicción de fecha 30 de octubre de 2001. Suspendida la inscripción del precedente testimonio por observarse los siguientes defectos subsanables: 1º.-La anotación de embargo se tomó sobre la parte que a la viuda doña Carmen I. G., la pueda corresponder en la liquidación de la sociedad de gananciales en esta finca y sobre la parte que igualmente les corresponde en esta finca a los ignorados herederos de don Carmelo R. G. en la expresada liquidación, en virtud todo ello de mandamiento expedido por don Ángel Gago Peco, Magistrado Juez del Juzgado número 33, ante el Secretario, el 7 de octubre de 1997, adicionado con fechas 29 de octubre siguiente, y 1 de abril y 28 de mayo de 1998. Tratándose pues del embargo de unas cuotas abstractas en el totum ganancial y hereditario, es preciso que se adjudiquen previamente a la viuda y a los herederos las participaciones concretas correspondientes en la finca. 2.° No se manifiesta la existencia o no de arrendatarios de las fincas en la forma que determinan las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 y 20 de noviembre de 1987, y 5 de noviembre de 1993, para en su caso hacer las correspondientes notificaciones a los mismos. No es válida a estos efectos la manifestación que se hace en la adición porque el procedimiento no es el adecuado para manifestar la existencia o no de arrendatarios, aparte de resultar contradictorio con lo que al respecto se dice en el auto testimoniado. No se toma anotación preventiva por defecto subsanable por no haberse solicitado. Contra esta nota de calificación puede interponerse recurso gubernativo en los términos establecidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Madrid, 18 de diciembre de 2001. El Registrador, Francisco Borruel Otín».
B) Mandamiento: Mandamiento expedido por el Secretario del Juzgado de Primera Instancia número 33 de los de Madrid en Autos cognición 00439/1996, el 22 de diciembre de 1999, presentado de nuevo bajo el asiento 1.069 del diario 85. Se presenta en unión de testimonio de fecha 14 de noviembre de 2001 del auto dictado el 19 de julio de 1999 en el procedimiento 00439/1996. El mandamiento no tiene defectos pero no se procede a la cancelación ordenada porque teniendo defectos el antedicho testimonio, según nota de calificación puesta con esta fecha, se podrían producir efectos irreversibles para el adjudicatario. No se toma anotación preventiva por defecto subsanable por no haberse solicitado. Contra esta nota de calificación puede interponerse recurso gubernativo en los términos establecidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Madrid, 18 de diciembre de 2001. El Registrador, Francisco Borruel Otín».
El Procurador de los Tribunales, don Joaquín Fanjul de Antonio, en nombre y representación de don Francisco Morencio Arranz Arranz, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.° Que el embargo ha sido trabado sobre la finca registral 7.519 y así consta en el auto de adjudicación cuya inscripción se pretende. En primer lugar, el embargo supone la afección de unos bienes determinados al proceso de ejecución y el mismo existe desde que se decreta la Resolución judicial. Por tanto, la afección es una declaración de voluntad del titular del órgano jurisdiccional por la que se vincula un bien determinado a un proceso de ejecución. El embargo se acuerda mediante la correspondiente Resolución judicial que es un simple acto de comunicación en el que se ordena libramiento de certificaciones o testimonios o la práctica de cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la propiedad y otros (artículo 159.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). 2.° Que el embargo trabado tiene existencia autónoma y no precisa su anotación en el Registro de la Propiedad, y ésta tampoco es precisa para la realización forzosa del bien. En este sentido son claras la Resolución de 26 de mayo de 2000 y sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1968. 3.° Que el embargo trabado por el Juzgado, sobre la finca 7.519 esta plenamente ajustado a derecho, e inscribible en el Registro sin ningún género de dudas. Es obvio que el fallecimiento de uno de los titulares registrales casado en régimen de gananciales, no impide el embargo del bien inmueble de su propiedad, ni tampoco la anotación del mismo siempre que la demanda se haya dirigido contra el cónyuge vivo y los herederos indeterminados del otro, como ha ocurrido en este caso. Que el Registrador olvida el párrafo 3.° del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que conforme a la doctrina son inscribibles las enajenaciones forzosas derivadas de procedimientos ejecutivos seguidos contra los herederos para la efectividad de deudas del causante, siempre que los bienes perseguidos figuren inscritos a nombre de este, sin que pare ello sea necesaria la previa inscripción a favor de dichos herederos. Que en este caso no existe excepción alguna al principio de tracto sucesivo, ni siquiera de tracto abreviado, tratándose de herederos indeterminados, sino de una modalidad de aplicación de dicho principio, impuesta por necesidades practicadas de simplificación, así como razones de cierta lógica jurídica, siempre que concurra lo expuesto anteriormente, y en tal caso queda cumplido el tracto sucesivo y pueden inscribirse directamente del causante al comprador o adjudicatario los bienes ejecutados; o sea, sin inscripción intermedia a favor de los herederos. En este sentido se citan las Resoluciones de 9 de agosto de 1918; 18 de diciembre de 1942; 13 de junio de 1934; 13 de febrero de 1936; 18 de abril de 1913; 3 de abril; 2 de junio de 1914, y 17 de noviembre y 22 de diciembre de 1917. Que la finalidad del artículo 20 de la Ley Hipotecaria se cumple cuando, con la garantía que ofrecen las autoridades judiciales que entienden en los procesos de ejecución, son llamados a ellos en forma legal los herederos, o sea, los interesados todos en la masa hereditaria. Que para la Resolución del supuesto enjuiciado hay que tener presentes los artículos 38, párrafo 3.° de la Ley Hipotecaria y 144.4 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 3 de junio de 1896 y 11 de diciembre de 1991. 4.° Conclusiones. Que en el siguiente supuesto objeto del debate, el embargo se ha trabado sobre la finca registral número 7.519, así le consta al Registro en el Mandamiento de 7 de octubre de 1997 y el auto de adjudicación de 19 de julio de 1999, cuya inscripción se pretende. Dicho embargo es plenamente ajustado a Derecho. 5.° Que aún en el supuesto que el embargo hubiera sido trabado sobre la parte que al cónyuge sobreviviente le pueda corresponder sobre el piso en la liquidación de la sociedad de gananciales, y la parte que le pueda corresponder a los herederos en la misma, no es preciso la práctica previa de dichas operaciones, pues su resultado es intrascendente y no incide sobre la propiedad adquirida por el recurrente. 6.° Por último, señala el Registrador que no es suficiente la manifestación de la autoridad judicial que la finca, a día de hoy, se encuentra libre de arrendatarios. Se considera que siempre revertirán mayores garantías la manifestación del Juzgado que la del propio interesado.
El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: Que se dió traslado del escrito de interposición del recurso y expediente del mismo al ilustrísimo señor Magistrado Juez de Primera Instancia número 33 de Madrid, para que formulase las alegaciones oportunas, sin que se hayan remitido hasta la fecha alegaciones a este Registro. Que las calificaciones que se recurren no fueron las únicas de los documentos expedidos en el procedimiento de cognición 00439/1996, pues hubo otras del año 2000. Que a continuación se pasa a examinar la situación registral de la finca en el momento de presentarse el testimonio del auto y mandamiento. Que la finca adjudicada 7.519 está inscrita por la inscripción segunda a favor de don Carmelo R. G., mayor de edad, casado con doña Carmen I. G., mayor de edad, por título de compra mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don Manuel Amorós Gozálbez, el 6 de julio de 1954. En virtud de mandamiento expedido por duplicado el 7 de octubre de 1997, por el Magistrado Juez del Juzgado número 33 de Madrid, adicionado con fecha 29 de octubre siguiente y 1 de abril y 28 de mayo de 1998, se tomó anotación preventiva de embargo sobre la parte que a la viuda doña Carmen I. G. la pueda corresponder en la liquidación de la sociedad de gananciales en esta finca, y sobre la parte que igualmente le corresponda en esta finca a los ignorados herederos de don Carmelo R. G., en la citada liquidación. Que en virtud del mandamiento de 1998, por el mismo Juzgado, se expidió certificación de dominio y cargas y para el referido mandamiento en la certificación se hacía constar lo anteriormente expuesto. Que, por tanto, la anotación de embargo no se tomó sobre la casa, sino sobre las participaciones anteriormente mencionadas. Aunque la doctrina aconseja que en esta situación no se lleve a cabo la subasta, el Juzgado lo hizo, pero subastando algo que previamente no había embargado. El Registrador ante esta situación lo único que puede hacer, como hizo por dos veces, es suspender, al objeto de cumplir el tracto, hasta que se acredite que la citada finca se adjudicó a las personas a las que se había embargado las participaciones indivisas. Que respecto a los arrendamientos sólo se hace constar, que según las Resolución citadas en la nota, el procedimiento de ejecución no es el adecuado para acreditar la existencia o no de inquilinos.
Vistos los artículos 1.024-2, 1.410 y 1.911 del Código Civil; 661 y 803 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; 20.4 y 5-3.° y 326 de la Ley Hipotecaria; 209.1.° del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987.
1. Inscrita una finca a favor de dos personas casadas ente sí en régimen de gananciales, se siguió juicio de cognición contra la mujer y los herederos ignorados del marido (habiéndose anotado en su día el embargo habido en dichos autos, en los términos en que se refleja en la nota de calificación) en el que en fase de ejecución de la sentencia se dictó auto de aprobación de remate de dicha finca, cuya inscripción es suspendida por ser preciso que se adjudique previamente a la viuda y a los herederos las participaciones concretas correspondientes en la finca.
2. Dada la concreción del recurso a las cuestiones planteadas por la nota impugnada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sólo puede ser examinado el defecto en los términos que ha sido formulado, esto es, si embargándose y ejecutándose un bien que según el Registro pertenece a un patrimonio en liquidación (la sociedad de gananciales disuelta por muerte de uno de los cónyuges) es preciso la previa liquidación de aquella sociedad con adjudicación del bien trabado a los demandados y ejecutados, en las porciones correspondientes.
3. El defecto no puede ser mantenido; nada se opone a la posibilidad de enajenar bienes de un patrimonio en liquidación, siempre que dicha enajenación sea realizada por todos los que conforme a la Ley y a las normas rectoras de aquél, ostentan las plenas facultades de gestión y representación del mismo (cfr. artículos 209.1.° del Reglamento Hipotecario, 803 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1.024-2 y 1.410 del Código Civil), y nada impide que durante la pendencia de la liquidación puedan hacerse efectivas sobre la masa particional en liquidación las deudas en ella invisceradas, dando lugar al embargo y rescate de bienes integrantes de aquella (cfr. artículo 1.911 del Código Civil) y, en tal caso, es obvio que las exigencias del tracto sucesivo, a efectos de inscribir el remate o adjudicación alcanzado, queda plenamente satisfecha, si en el procedimiento seguido fueran demandados y condenados todos los que según el Registro ostentaren la completa titularidad ola plena representación de esa masa patrimonial, sin necesidad de previa inscripción de unas adjudicaciones que ni se habían realizado ni se van ya a realizar, en lo que al bien ejecutado se refiere (cfr. artículos 20-4 y 20-5-3.° de la Ley Hipotecaria).
4. El segundo de los defectos tampoco puede ser mantenido; afirmado por el Juez ante que se siguió el procedimiento de ejecución, que el bien trabado y realizado no está arrendado, quedan satisfechas las exigencias que en base al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y a fin de garantizar el retracto arrendaticio de un eventual inquilino, según señalan las Resoluciones de este centro de 19 y 20 de noviembre de 1987, máxime si se tienen en cuenta las previsiones del artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente y la posibilidad misma prevista en las propias Resoluciones citada que la manifestación del arrendatario se formule en las propias actuaciones judiciales.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
Contra esta Resolución, los legalmente legitimados, pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de septiembre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid número 2.
