En el recurso interpuesto por don David Moreno Pingarron, en representación de «Getafe Capital del Sur Sociedad Cooperativa Madrileña», contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 1 de Getafe, don Juan Sarmiento Ramos, a practicar una inmatriculación de finca en virtud de título público de adquisición.
Hechos
I
Mediante escritura de compraventa otorgada ante el Notario de Getafe, don Jesús Javier Huarte Montalvo, el 14 de junio de 2004, con número de protocolo 2523, doña Francisca Vergara Merlo, don Rafael Cervera Vergara y doña María Isabel Cervera Vergara, transmitieron a «Getafe Capital del Sur, Sociedad Cooperativa Madrileña», representada por don David Moreno Pingarron, la finca descrita como «Tierra, de labor o labradío secano, en término municipal de Getafe (Madrid), al paraje «La Cruz», de 14 áreas según título y catastro y según reciente medición de 1.594 metros cuadrados».
A dicha escritura se acompañaba, como título previo, escritura de adición de herencia otorgada ante el Notario de Getafe, don Eduardo Torralba Arranz, el 14 de mayo de 2004, con el número de protocolo 2294, por la que doña Francisca Vergara Merlo, don Rafael Cervera Vergara y doña M.ª Isabel Cervera Vergara, adicionaban a la escritura de herencia otorgada ante este mismo Notario el 26 de febrero de 1999, con el número 488 de protocolo, causada por el fallecimiento el 3 de junio de 1998 de don Rafael Cervera Serrano, cónyuge y padre de los otorgantes, la finca anteriormente descrita, manifestándose que pertenecía al causante, con carácter privativo, por herencia de su padre don Francisco Cervera Gómez, fallecido el día 25 de enero de 1946.
II
Presentadas las indicadas escrituras en el Registro de la Propiedad número 1 de Getafe, fueron calificadas de la siguiente forma: «Calificado nuevamente el presente documento en unión de escritura autorizada por el Sr. Torralba Arranz, el 14-4-2004 (en realidad 14-5-2004), que se aporta como antetítulo de los trasmitentes, se reitera la nota de suspensión de 9 de julio corriente. No puede entenderse justificada la previa adquisición por el trasmitente con la aportación de un antetítulo otorgado un mes antes (y que además es una adicción de herencia causada en 1998), pues: 1°) el 205 LH, exige la justificación fehaciente de la previa adquisición del derecho del trasmitente, y no solo la justificación por el trasmitente de que posee un título adquisitivo anterior, diferencia esta, que cobra ahora todo su vigor por cuanto el otorgamiento de este antetítulo es tan próximo en el tiempo al ahora calificado; 2°) por otra parte, a efectos del arto 205 LH, la escritura de partición de herencia solo puede admitirse como justificación de la adquisición del bien por los herederos adjudicatarios (Cfr. Art. 1068), cuando queda justificada la pertenencia del bien al causante. Creemos que este supuesto se pretende evitar por esta vía del otorgamiento casi inmediato de dos títulos traslativos sucesivos, la vía adecuada para la inmatriculación, cual es, el expediente de dominio, lo que de conformidad con el art. 6 Cc, debe conducir a la necesaria aplicación de la norma que se pretende eludir. Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo ante la DGRN en el plazo de un mes desde su recepción, conforme a los arts 324 y ss LH. Asimismo podrá solicitarse en el plazo de quince días la aplicación del cuadro de sustitución previsto en el art. 275 bis LH (cfr. art. 19 LH). En Getafe, a 20 de agosto de 2004. Fdo. Juan Sarmiento Ramos».
III
Mediante escrito de fecha 16 de septiembre de 2004, don David Moreno Pingarron, en representación de «Getafe Capital del Sur Sociedad Cooperativa Madrileña», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, exponiendo resumidamente: «Frente a la opinión del Registrador en orden a no entender justificada la previa adquisición por el transmitente con la aportación de un título previo, es necesario señalar que en la escritura de adición de herencia se incorpora de modo absolutamente fehaciente, certificado catastral descriptivo y gráfico de la Gerencia del Catastro de Madrid, en el que consta la titularidad de la finca a nombre del causante, don Rafael Cervera Serrano. Donde la Ley no establece diferencias, las señala, dicho sea con absoluto respeto, el señor Registrador de la Propiedad. Queda justificado que el transmitente, herederos del causante, poseían la titularidad de la finca a título de herencia, toda vez que el causante era propietario de la misma, como fehacientemente prueba el hecho de estar registrada esta titularidad del causante en los archivos públicos del Catastro. De conformidad al Art. 657 y 658 del Código Civil, donde se señala que los «los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte» y «la sucesión se defiere por la voluntad del hombre manifestada en testamento», la adquisición del derecho que se transmite se produce a los herederos testamentarios del causante, desde su fallecimiento, producido este el día 3 de junio de 1998, herencia aceptada, como queda dicho el 26 de febrero de 1999. Bien es verdad que la finca objeto de la venta se adiciona en fecha 14 de mayo de 2004, pero no es menos cierto que la herencia fue aceptada en febrero de 1999. Este extremo es admitido por el señor Registrador en la referencia que realiza al Art. 1068 del Código Civil, y añadimos que la pertenencia del bien al causante queda acreditada en la titularidad catastral del certificado de la Gerencia del Catastro que se incorpora a la adición de herencia. La descripción, superficie y linderos que se señalan en la escritura pública coinciden en todos sus extremos con la descripción catastral. No se trata de evitar otras vías para la imatriculación, se pretende la rigurosa aplicación del Art. 205 de la Ley Hipotecaria en consonancia con lo señalado en los Art. 298 a 302,376 Y 377 de Reglamento».
IV
Con fecha 18 de septiembre de 2004, don Juan Sarmiento Ramos, Registrador de la Propiedad de Getafe 1, emitió informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos, los artículos 199, 201, 205, 206 Y 207 de la Ley Hipotecaria; Sentencias del Tribunal Supremo, Sala p, de 20 de mayo de 1988 y 12 de febrero de 1996; Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3.ª, de 31 de enero de 2001; Resoluciones de esta Dirección General de 24 de mayo de 1983, 13 de septiembre de 2002, 26 de abril y 12 de mayo de 2003, 8, 17 Y 18 de febrero de 2004.
1. En el presente recurso, se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público, en el supuesto contemplado en el artículo 205 de la Ley hipotecaria, en relación con los artículos 199 b) de la misma Ley y 298.1 de su Reglamento, por entender el Registrador, que el antetítulo, escritura de adición de herencia otorgada un mes antes, no justifica adecuadamente la previa adquisición del transmitente, toda vez que: el Art. 205 de la Ley hipotecaria exige la justificación fehaciente de la previa adquisición del derecho por el transmitente y no solo la justificación por el transmitente de que posee un título adquisitivo anterior, diferencia, ésta, que cobra ahora todo su vigor por cuanto el otorgamiento de este antetítulo es tan próximo en el tiempo al ahora calificado; por otra parte, entiende el Registrador que a efectos del Art. 205 de la Ley hipotecaria, la escritura de partición de herencia sólo puede admitirse como justificación de la adquisición del bien por los herederos adjudicatario/s (Cfr. Art. 1068), cuando queda justificada la pertenencia del bien al causante.
2. La inmatriculación mediante título público de adquisición, prevista en los artículos 199 b) Y 205 de la Ley hipotecaria, fue desarrollada por el artículo 298 del Reglamento hipotecario, cuya redacción actual corresponde al Real Decreto 1867/1998 de 4 de septiembre, por el que se modificaron determinados artículos del Reglamento hipotecario de 14 de febrero de 1947, con la finalidad, en esta materia, como advierte su propia Exposición de Motivos, de buscar una mejor coordinación del artículo 298 del Reglamento con el artículo 205 de la Ley, si bien la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 33, de 31 de enero de 2001, anuló, entre otros, los párrafos tercero y cuarto del apartado 1 de ese artículo 298. El artículo 298 del Reglamento hipotecario en su apartado 1.1 admite expresamente la inmatriculación mediante título público de adquisición, «siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente». No se precisa dilucidar, en el presente expediente, el problema sobre si la fehaciencia del documento, que acredita la adquisición previa por el transmitente, se refiere a la fecha del mismo, o al total documento (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 Sala 33), por cuanto siendo el título del transmitente una Escritura Pública, ésta goza de fe pública conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado, cumpliendo en su plenitud con la exigencia de titulación pública del artículo 3 de la Ley hipotecaria, el concepto de documento auténtico del artículo 34 de su Reglamento, y produciendo los efectos en el proceso que determina el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento civil.
3. La prueba en que se basa la calificación registral se caracteriza por su rigidez y por su carácter incompleto. La rigidez se manifiesta en que la prueba es básicamente documental, de tal modo que la calificación ha de realizarse por lo que resulta de los títulos presentados y de los asientos del Registro. No cabe discutir la fuerza probatoria de un documento legalmente suficiente. Y se dice que la prueba es incompleta porque no todos los requisitos exigidos para la validez de un negocio de trascendencia real han de acreditarse de forma auténtica (vecindad civil, soltería, etc.), como tampoco deba acreditarse de manera auténtica la causa de los negocios jurídicos, lo cual no quiere decir que no deba manifestarse. No debe prejuzgarse que en este supuesto, como dice el Registrador, se pretenda evitar, por esta vía del otorgamiento casi inmediato de dos títulos traslativos sucesivos, la inmatriculación mediante expediente de dominio, lo que conduciría, de conformidad con el artículo 6 del Código civil a la necesaria aplicación de la norma que se pretende eludir. De los documentos presentados a calificación no puede deducirse que se haya realizado en fraude de ley. El hecho de que el título previo haya sido otorgado un mes antes que el título inmatriculador no es suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado. El propio legislador es consciente de que la inmatriculación por título público, conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no goza de iguales garantías que la que se verifica mediante la tramitación del correspondiente expediente de dominio del artículo 199, a) de la misma Ley. Precisamente por ello, el artículo 207 de la Ley hipotecaria determina que las inscripciones de inmatriculación practicadas en virtud de título público de adquisición o mediante certificación del artículo 206 no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha, limitación no aplicable a las inmatriculaciones practicadas en virtud de expediente de dominio. Y también por eso se justifican las garantías complementarias, como la publicación de edictos, que prevé el artículo 298 del Reglamento hipotecario.
4. Prescindiendo del carácter atributivo, declarativo o especificativo de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo al heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados, y respecto de la situación de comunidad hereditaria, la partición pone fin a ésta, con naturaleza y eficacia determinativa al subrogar la cuota indivisa de cada comunero por bienes concretos y determinados. También es preciso señalar que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por sucesión testada e intestada, como expresamente señala el artículo 609 del Código civil. Consecuentemente, la sucesión testada e intestada es un modo de adquirir la propiedad. Ciertamente los herederos podrían no ser los verdaderos propietarios de la finca que venden y cuya inmatriculación se pretende. Pero ese mismo riesgo, con carácter general, existiría si su título de adquisición no hubiese sido el de herencia, salvo en los supuestos excepcionales de adquisición originaria. Ese es un riesgo implícito en todo proceso de inmatriculación, si bien más acentuado si se realiza por el medio previsto en el artículo 20 de la Ley hipotecaria, de ahí los recelos del Registrador. Pero el indicado riesgo, de que es consciente el legislador, no es suficiente para excluir por si solo su aplicación, cuando concurren todos los requisitos legales, como ocurre en el presente caso.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de marzo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Getafe número 1.
