En el recurso gubernativo interpuesto por doña Carmen Bosca Moret, en representación de «Promociones Nou Temple S. L.», contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinarós, doña María Rosario Marín Padilla, a inscribir unas escrituras de compraventa y agrupación.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Vinaròs, don Manuel Manzanares Echeguren, el día 11 de Abril de 2003, bajo el número 554 de su protocolo, los consortes, don Pedro Ricart y doña Carmen Verdera, venden a la sociedad «Residencial Wandoska, S. A.», hoy «Nou Temple, S. L.», tres parcelas de terreno sitas en el término de Vinaròs, que se corresponden con otras tantas fincas registrales. Conforme al expositivo tercero de la presente escritura, se señala que «realmente los tres inmuebles descritos se forman una sola unidad con una sola referencia catastral, siendo su cabida actual según reciente medición de dos mil trescientos setenta y dos metros noventa decímetros cuadrados, por lo que existe un aumento de cabida de trescientos setenta y un metros catorce decímetros cuadrados, exceso de cabida que se declara en este acto -ya que se vende la unidad en su estado actual y con su superficie real-. La agrupación de las mismas se realiza en el número siguiente de protocolo. Acredita la nueva superficie mediante levantamiento topográfico, expedida por el Gabinete técnico Terra SCP, según documento, descriptivo y gráfico, de fecha marzo de dos mil tres, donde consta la ubicación y superficie actual, que se une a esta matriz para su reproducción en los traslados».
Por su parte, en la escritura autorizada por el antes citado Notario de Vinaròs, el mismo día, y bajo el número siguiente de su protocolo, la entidad compradora agrupa las tres fincas adquiridas «actualizando los linderos y cabida a la realidad».
Con posterioridad se presentaron en el Registro, dadas las notas de calificación, de fecha 14 de agosto de 2003, por las que se suspendía el exceso de cabida, «por falta gráfica y descriptiva de la finca, coincidente en todos sus extremos con la descripción de las mismas...», dos escrituras de aclaración, de fecha 8 de julio de 2004, por las que se acompaña a las respectivas escrituras de compraventa y agrupación certificación catastral gráfica y descriptiva acreditativas del exceso de cabida declarado.
II
Con fecha de 7 de octubre de 2004, fueron extendidas las siguientes nota de calificación: 1.º Por lo que se refiere a la escritura de compraventa y aclaración de la mima, se acuerda no practicar la inscripción del exceso de cabida, señalando, «Fundamentos de Derecho: Por existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, art. 298.3 del Reglamento Hipotecario, y 53. 8 de la Ley 13/96, de 30 de diciembre. En el presente caso uno de los linderos de la finca resultante de la agrupación resulta ser un camino vecinal y habiéndose presentado en el Registro certificación catastral gráfica y descriptiva referida a dicha finca (cuya falta se alegó como defecto en la nota extendida en esta escritura y precedente), -sin que consten en ella linderos claros y apreciándose en la gráfica una línea bien definida que parece el camino-, además de por comprobación en las bases cartográficas, de ellas parece deducirse que el exceso puede corresponder al camino vecinal que consta como linde -habiéndose presentado a control en este Registro instancia privada, al respecto con plano incorporado, por los titulares de fincas colindantes que, si bien no han tenido acceso al Registro a los efectos de producir ningún asiento registral, que motivó informe solicitado de la Registradora que suscribe en fecha dieciséis de julio de dos mil cuatro, sí puede estimarse como indicio de titularidad dudosa o controvertida-, lo que exige extremar la prudencia en la calificación, y la interpretación restrictiva de los artículos reguladores de la materia, existiendo dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, como se ha dicho, ya que según tienen declaradas reiteradamente las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, más que rectificación de un erróneo dato registral de cabida que no altere la realidad física de la finca, puede encubrir otra operación registral de inmatriculación, o agregación de otra porción de finca que afecte a otros condóminos y dada la importancia urbanística y económica de la zona. DGRN 12 y 26, 01-1955, 9-05-1961, 19-11 y 01-06-1998, 03-11-99, 2-02-00, 8-04-00, 12-07-2003, entre otras...». 2.º Por lo que se refiere a la escritura de agrupación y aclaración de la misma, se acuerda no practicar la inscripción del exceso de cabida, señalando: «Fundamentos de derecho: por falta de previa inscripción y por existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, arts 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria,. 298.3 del Reglamento Hipotecario, y 53.8 de la Ley 13/96, de 30 de diciembre. En el presente caso uno de los linderos de la finca resultante de la agrupación resulta ser un camino vecinal y habiéndose presentado en el Registro certificación catastral gráfica y descriptiva referida a dicha finca (cuya falta se alegó como defecto en la nota extendida en esta escritura y precedente), -sin que consten en ella linderos claros y apreciándose en la gráfica una línea bien definida que parece el camino-, además de por comprobación en las bases cartográficas, de ellas parece deducirse que el exceso puede corresponder al camino vecinal que consta como linde -habiéndose presentado a control en este Registro instancia privada, al respecto con plano incorporado, por los titulares de fincas colindantes que, si bien no han tenido acceso al Registro a los efectos de producir ningún asiento registral, que motivó informe solicitado de la Registradora que suscribe en fecha dieciséis de julio de dos mil cuatro, sí puede estimarse como indicio de titularidad dudosa o controvertida-, lo que exige extremar la prudencia en la calificación, y la interpretación restrictiva de los artículos reguladores de la materia, existiendo dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, como se ha dicho, ya que según tienen declaradas reiteradamente las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, más que rectificación de un erróneo dato registral de cabida que no altere la realidad física de la finca, puede encubrir otra operación registral de inmatriculación, o agregación de otra porción de finca que afecte a otros condóminos y dada la importancia urbanística y económica de la zona. DGRN 12 y 26, 01-1955, 9-05-1961, 19-11 y 01-06-1998, 03-11-99, 2-02-00, 8-04-00, 12-07-2003, entre otras...»
III
Doña Carmen Bosca Moret, en representación de «Promociones Nou Temple, S. L.», interpone recurso gubernativo frente a la nota de calificación alegando los siguientes argumentos:
1. El exceso de cabida cuya constancia registral se suspendió en un primer momento, requiriéndose certificación catastral gráfica y descriptiva, es de nuevo negado, si bien esta vez se alegan dudas sobre la identidad de la finca y realidad del exceso, La Registradora modifica su primera calificación, sin que se hayan alterado las escrituras presentadas y tan sólo habiendo subsanado el defecto por ella misma advertido. Este cambio en la calificación se debe al escrito que presentaron determinados titulares registrales, en el que identificaron el exceso de cabida con un camino, de titularidad dudosa, aportando un plano catastral en el que no es posible identificar los inmuebles.
2. El Registro de la Propiedad no es lugar en el que se dilucidan dudas sobre la identidad de los inmuebles, dado que tales cuestiones deben ventilarse ante la jurisdicción civil. El Registrador se excede en sus competencias al señalar que el escrito puede estimarse como indicio de una titularidad dudosa o controvertida.
3. Si la Registradora en su primera calificación entendía que se cumplían los requisitos del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, a salvo la certificación catastral, no se entiende la negativa de ahora cuando se ha subsanado el defecto. Frente al escrito de alegaciones y el plano catastral que ciertos propietarios aportaron al Registro, los recurrentes aportaron certificación catastral gráfica y descriptiva, donde constan los metros, incluido el exceso de cabida y sin que se aprecien dudas en ninguno de sus lindes ni camino alguno en el plano incorporado a la misma.
4. En el presente supuesto concurren los requisitos del artículo 53.8 de la Ley 13/1996, dado que la identidad de la finca no es discutida y se ha aportado la correspondiente certificación gráfica y descriptiva del Catastro, donde constan los datos que figuran en las escrituras, cumpliéndose lo dispuesto en los artículos 298 Reglamento Hipotecario y 53.8 Ley 13/1996.
IV
Con fecha de 17 de diciembre de 2004, Doña María Rosario Marín Padilla, Registradora de la Propiedad de Vinarós, emitió el correspondiente informe remitiendo a esta Dirección General, toda la documentación relativa al presente recurso gubernativo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 20, 38 de la Ley Hipotecaria, 298.3 del Reglamento Hipotecario, 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de Diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 26 de enero de 1955, 1 de junio de 1998, 2 de junio de 1998, 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero de 2000, 2 de marzo de 2001, 17 de mayo de 2003 y 18 de febrero de 2005.
1. En el presente recurso se debate la negativa del Registrador a inscribir unas escrituras de compraventa de fincas, y posterior agrupación de las misma en las que se declara un exceso de cabida, justificado en un primer momento, mediante certificado técnico, posteriormente, por certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca agrupada, ante la negativa de la registradora al entender que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.
2. Conforme a señalado reiteradamente esta Dirección General, la registración de un exceso de cabida, «estrictu sensu», ha de configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, es decir, que la superficie que como exceso se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, cualquier pretensión de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tabularmente una nueva realidad física de la finca, que englobaría la originaria finca registral, y una superficie colindante adicional. El cauce apropiado para lograr tal resultado no es el de la constatación de un exceso de cabida, sino la inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación. Es por ello, que toda declaración y acceso al Registro de excesos de cabida de fincas inscritas precisa su acreditación, y, en todo caso, como resulta del propio tenor del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.
3. En el presente caso, no puede entenderse que haya cambio en el criterio de calificación. Simplemente se entendió que el exceso de cabida no resultaba acreditado por la documentación aportada, precisándose al efecto certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca de la que aquel resultase, conforme al artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario y al artículo 53.8 de la Ley 13/1996. Sin embargo, a la vista de la documentación aportada, de los asientos del Registro y las alegaciones particulares, tal exceso no es apreciado conforme a Derecho por la Registradora, al surgir dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad de aquél.
En este caso, las dudas son fundadas por haberse aportado al expediente documentación que permite cuestionarse si tal exceso de cabida responde o no a un error de medida o a la inclusión de terreros de titularidad discutida. En su caso, cabría acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario.
De este modo, y dado que la inexistencia de las dudas señaladas es presupuesto para la constatación del exceso de cabida en el Registro, como se desprende de los artículos señalados y de la propia naturaleza de aquellos, antes mencionada, no cabe sino mantener la calificación y defectos señalados por la Registradora.
En efecto, esta Dirección General se ha pronunciado en numerosas ocasiones acerca de las dudas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, como defecto impeditivo de la constancia en el Registro de un exceso de cabida. Así destacan las Resoluciones de 26 de enero de 1955, 1 de junio de 1998, 2 de junio de 1998, 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero de 2000, 2 de marzo de 2001, 17 de mayo de 2003. Conforme a las mismas, se deniega la constatación de todo exceso de cabida siempre que existan dudas fundadas para el Registrador sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, dudas que están justificadas en el expediente.
En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de junio de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sra. Registradora de la Propiedad de Vinarós.
