En el recurso interpuesto por don Juan Antonio Linares Jurado, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Benalmádena número 2, don Felipe Martínez del Mármol Albasini, a la inscripción de una escritura de resolución de un contrato de compraventa.
Hechos
I
Se presentó en el Registro de la Propiedad de Benalmádena número 2, provincia de Málaga, con fecha de 7 de Junio de 2006, escritura autorizada por el Notario que fue de Málaga, don Francisco José Torres Egea, de resolución de un contrato de compraventa. Dicho documento fue objeto de calificación negativa respecto de la finca descrita en el número tres, finca número 68, registral 23.600, por los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «Registro de la Propiedad de Benalmadena número 2. don Felipe Martínez del Mármol Albasini, Registrador de la Propiedad de Benalmádena n.º 2, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 5895/2006 del presente año, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos: I.-El documento de la presente calificación, autorizado por don Francisco Jose Torres Egea, Notario de residencia de Notario -sic-, el día quince de Marzo del año mil novecientos noventa y cuatro, con número de protocolo 587/1994, fue presentado por don -sic- José Manuel Corpas Bustamente, a las trece horas y quince minutos horas del día siete de Junio del año dos mil seis, asiento 723, a los únicos efectos de practicar la inscripción de las fincas descritas bajo los números 3) y 7), registrales 23.600 y 25.855-II. II.-En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han sido objeto de calificación desfavorable: Respecto a la finca descrita bajo el número 3), finca registral 23.600, no se practica la inscripción pues en la estipulación cuarta del documento calificado se indica que de la finca número 68, se han vendido algunas participaciones indivisas, consistentes en semanas, a terceras personas, por lo que respecta a esta finca la resolución se refiere exclusivamente a las restantes participaciones indivisas no transmitidas a terceros; sin que del resto del documento calificado resulta -sic- cual es la participación exacta y concreta objeto de la resolución. 1. A los anteriores hechos le son aplicables los siguientes Fundamentos de Derecho: I.-Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. II.-En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse en consideración. 1 Principio de especialidad o determinación registral. III.-De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado. En dicho caso, aún cuando se practique parcialmente la inscripción solicitada por le hecho de haberlo consentido así el presentante o interesado queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente, durante el plazo de sesenta días contados desde la práctica de la última de las notificaciones que deben ser realizadas. Prórroga durante la cual por aplicación del principio de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento anterior. No obstante de conformidad con la regla contenida en el artículo 433 del Reglamento Hipotecario el presentante o interesado pueden durante la vigencia del asiento de presentación, desistir parcialmente de la práctica de la inscripción. Y en dicho caso no siendo ya procedente la práctica de la inscripción parcial en relación con los pactos, cláusulas o extremos a que se refiere el desistimiento pierde su eficacia y debe ser cancelado el asiento de presentación del título presentado. Una pérdida de eficacia o cancelación que de esta forma permite de forma inmediata la práctica de la inscripción, si procede, de los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación de otro modo habrían quedado tácitamente prorrogados. En su virtud. Acuerdo: Inscribir parcialmente el documento objeto de la presenta calificación, suspendiendo la inscripción respecto de la finca descrita bajo el número 3), finca número 68, registral 23.600, expresamente consignada en el hecho II de la presente nota de calificación, por los defectos que igualmente se indican en el fundamento de derecho II de la misma nota, quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. En ejecución del anterior acuerdo y previa autorización expresa del presentante se ha practicado la inscripcion parcial del referido documento, con exclusión de los ya expresados pactos o partes concretas de los mismos, y en virtud de ello ha quedado inscrito el pleno dominio de la finca descrita bajo el número 7) a favor de la entidad «Playagolf S.A.», causando la inscripción 5.ª de compraventa, sobre la finca registral número 25855/II de Benalmadena, obrante al folio 35, del 538 del Archivo, libro 538. Al margen de dicha inscripción se han extendido notas de afección fiscal. No se acredita la referencia catastral de la finca. Con cargas o limitaciones distintas de las consignadas en el Título. 1) Con fecha 14 de Marzo de 2006, fue expedida certificación comprensiva de los extremos a que se refiere el artículo 688 de la L.E.C. ordenada en el mandamiento del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torremolinos, antiguo mixto número 6, donde bajo el número 589/2004 se sigue el procedimiento de reclamación derivada del crédito objeto de la inscripción 2.ª de hipoteca de la finca, cedida por las inscripciones 3.ª y 4.ª 2) Con fecha 6 de Noviembre de 1977 fue expedida certificación de cargas de la finca, solicitada en el expediente de apremio número 28 28 92 00058112, seguido por la Unidad de Reclamación Ejecutiva 05 de la Tesorería general de la Seguridad Social, y en cuyo procedimiento se trabó embargo sobre la finca, según resulta de la anotación letra C, prorrogada por las anotaciones letras D y E. 3) Con fecha 1 de Marzo de 2006 fue expedida certificación de cargas de la finca solicitada en el expediente ejecutivo de apremio seguido en la Tesorería Municipal del Excelentísimo Ayuntamiento de Benalmádena, y en el cual se trabó embargo sobre la finca, según resulta de su anotación letra F. La inscripcion se ha practicado con la descripción que de la finca resulta del Registro. De acuerdo con la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal 15/1999 de 13 de Diciembre, el titular de los datos, por si o por su mandatario o representante, ha prestado su consentimiento inequívoco, y queda informado de los siguientes extremos: 1.-De la incorporación de sus datos a los siguientes ficheros objeto de tratamiento automatizado: a) «Registro de la Propiedad», del que es responsable este Registro de la Propiedad. El uso y fin del tratamiento es el previsto por la legislación vigente: «El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles» (artículo 1 de la Ley Hipotecaria); «Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» (artículo 32 de la Ley Hipotecaria); «El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos o anotados» (artículo 607 del Código Civil); «Los Registros serán públicos para quien tenga interés conocido en averiguar el estado de los inmuebles o derechos reales inscritos». (art. 221 de la Ley Hipotecaria). b) «BCIR-FLOTI» (Base Central de Datos de Índices Registrales / Fichero Localizador de Titularidades Inscritas), siendo responsable del fichero y del tratamiento de este Registro, y cuyo encargado del tratamiento y representante es el Colegio de Registradores. El uso y fin del tratamiento es permitir el establecimiento de sistemas de información por vía telemática,»... para facilitar la publicidad formal, por consulta del índice general informatizado... siempre que exista interés en el peticionario». (art. 398.c.2 del Reglamento Hipotecario). 2.-De que los Registros de la Propiedad están obligados a suministrar a la Dirección General del Catastro los siguientes datos: «la identidad de los titulares o adquirentes de los citados bienes inmuebles o derechos, número de identificación fiscal, y su domicilio; los datos de localización del inmueble, el número de finca registral y la referencia catastral que conste en el documento autorizado, o, en su caso, la no aportación por los otorgantes de dicha referencia» (Ley 13/1996 de 30 de Diciembre y art. 2.1. Orden de 23 de Febrero de 1999). 3. De lo establecido por el Apartado Sexto de la Instrucción de la DGRN, dependiente del Ministerio de Justicia, de 17-2-1998, en la que se especifica que «Las solicitudes de publicidad formal quedarán archivadas, de forma que siempre se pueda conocer la persona del solicitante, su domicilio y su documento nacional de identidad o número de identificación fiscal durante un periodo de tres años». 4.-De que la política de privacidad de los Registros de la Propiedad le aseguran el ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación, información de valoraciones y oposición en los términos establecidos en la legislación vigente, pudiendo utilizar para ello el medio de comunicación que habitualmente utilice con este Registro, y que el mismo ha adoptado los niveles de seguridad de protección de los Datos Personales legalmente requeridos, y ha instalado todos los medios y medidas técnicas y organizativas a su alcance para evitar la pérdida, mal uso, alteración acceso no autorizado y robo de los datos, cuyo secreto y confidencialidad garantiza. Notifíquese al presentante y funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días. Contra la presente nota de calificación cabe interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha de su notificación, el cual podrá presentarse en este Registro de la Propiedad, así como en cualquier otro Registro de la Propiedad, o en cualquiera de los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, o bien impugnarla directamente ante los Juzgados de la capital de la Provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, en el plazo de dos meses desde la notificación de la calificación, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 66 y 322 siguientes de la Ley Hipotecaria -redactado por la Ley 24/2001 y Ley 24/2005-. Además el interesado podrá instar la calificación sustitutoria, conforme a lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y el Real Decreto 1039/2003, de 1 de Agosto, en el plazo de quince días a contar desde dicha notificación, sin perjuicio del ejercicio de cualquier otro medio de impugnación que considere procedente. El contrato objeto del precedente documento queda sujeto a los efectos de la Ley 7/98 de 13 de Abril, sobre condiciones generales de contratación. Los asientos practicados quedan bajo la salvaguardia de los tribunales. No podrán inscribirse o anotarse ningún otro documento de igual o anterior fecha que se oponga o sea incompatible con el derecho inscrito; para inscribir o anotar cualquier otro de fecha posterior, el documento deberá ser otorgado por el titular registral o dictarse en virtud de procedimiento judicial en que dicho titular haya sido parte. No perjudicarán al titular registral los títulos que no consten inscritos o anotados con anterioridad. Salvo mala fe, el titular será mantenido en su adquisición aunque se resuelva o anule el derecho de su transmitente por causas que no consten en el mismo Registro. (Artículos 1, 17, 32, 34, 38, y 97 de la Ley Hipotecaria.) Benalmádena a veintidós de Junio del año dos mil seis. El Registrador. (Firma Ilegible)
II
Don Juan Antonio Linares Jurado interpuso recurso contra la anterior calificación y alegó que constándole al Registrador los datos de las semanas que habían sido transmitidas, debería haber anotado la finca 23.600 a favor de Playagolf, S.L., a excepción de las semanas que resultan inscritas a favor de terceros, entendiendo que no puede admitirse el argumento del Registrador que entiende que de practicarse la inscripción se podría causar una indefensión a terceros, ya que entiende el recurrente que de existir realmente otros terceros propietarios de otras semanas se podría resolver fácilmente el problema modificando el asiento practicado una vez acreditada la realidad del título.
III
El Registrador emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo el día nueve de Agosto de 2006.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9 de la Ley Hipotecaria, 51 y 54 del Reglamento Hipotecario, artículo 1273 del Código Civil, así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de Junio de 1991, 6 de Noviembre de 1996 y 18 de Noviembre de 2002.
En el presente recurso se plantea la inscripción de una escritura de resolución de un contrato de compraventa, otorgada por vendedor y comprador, en la que se hace constar que con relación a determinada finca, dado que se han vendido algunas participaciones indivisas consistentes en semanas a terceras personas, la resolución se refiere exclusivamente a las restantes participaciones indivisas no transmitidas a terceros. El Registrador suspendió parcialmente la inscripción respecto de dicha finca registral, por ser contrario al principio de especialidad o determinación registral.
1. Uno de los principios estructurales de nuestro Derecho registral, es el de especialidad o determinación, que exige como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación y extensión del dominio, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. Este principio aparece consagrado en diversos preceptos de nuestro Ordenamiento Jurídico (artículos 9 y 112 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento al precisar todas las circunstancias que debe contener la inscripción; artículo 54 del Reglamento al exigir que las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisen la porción ideal de cada uno de los condueños con datos matemáticos que permitan conocerla de forma indubitada). Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y objetivos como en cuanto a su alcance y contenido, afirmándose en la Resolución de 21 de Junio de 1991, que una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción es la fijación o extensión del dominio, lo que falta cuando no está claramente determinada la cuota objeto de inscripción.
2. En el supuesto concreto la estipulación cuarta de la escritura de resolución de la compraventa indica que la misma tenga lugar respecto de las «participaciones indivisas no transmitidas a terceros». Lógicamente una estipulación así impide al Registrador una concreción de las participaciones objeto de resolución ya que de los libros del Registro solo resulta las participaciones indivisas que se han transmitido a terceros y que han sido objeto de inscripción, pero no el resto de participaciones transmitidas a terceros y que no han accedido al Registro, dado que la inscripción en nuestro derecho como regla general es voluntaria y no obligatoria; el Registrador por los libros del Registro no puede saber cuales han sido las participaciones que se han transmitidos a terceros. Cuestión distinta es que en el título se hubiese resuelto la venta tan sólo en cuanto a la totalidad del dominio que resulte inscrito a favor de la entidad y no las participaciones indivisas o semanas cuya transmisión constase en el Registro, en cuyo caso hubiese bastado una mera operación matemática para determinar que dominio ha sido objeto de transmisión a terceros y cual es objeto de la resolución.
3. Si admitiésemos una estipulación como la que se pretende su inscripción, no solo estaríamos vulnerando el principio de especialidad o determinación registral sino también el de rogación, y en general el de seguridad jurídica ya que todo aquel que consultase los pronunciamientos tabulares no podría conocer por los datos registrales cual es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito, dependiendo este conocimiento de datos extraregistrales como serían las participaciones transmitidas a terceros y que no han accedido al Registro.
Por todo lo expuesto esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de febrero de 2007. La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
