Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor Ricardo Cabanas Trejo, notario de Torredembarra, contra la calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, señor Victor-J. Prado Gascó, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda, por falta de visado del informe que acredita que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación.
RELACIÓN DE HECHOS
I
El 4 de enero de 2012, en escritura autorizada por el notario de Torredembarra, señor Ricardo Cabanas Trejo, Don J.O.E. vendió a Don A.G.F. una casa de su propiedad, inscrita en el Registro de la Propiedad de Torredembarra, en los tomos 47 y 678, libros 1 y 20 de la Riera de Gaià, folios 12 y 28, finca número 20, inscripciones 2ª, 3ª y 4ª. El comprador exoneró expresamente al transmitente de la obligación de entregarle la cédula de habitabilidad, dado que se trataba de una finca preexistente, que tenía que ser objeto de obras de rehabilitación que permitieran las condiciones de habitabilidad, lo cual se acreditaba mediante informe emitido por el técnico señora O.T.G. El notario autorizante manifestaba conocer y reputar legítima la firma de la autora del informe y también que, a pesar de no estar este visado, le constaba por conocimiento propio la condición de arquitecto colegiado de la firmante del mismo, así como su número de colegiado.
II
La escritura se presentó al Registro de la Propiedad de Torredembarra, siendo después retirada y devuelta el día 17 de enero de 2012, con número de asentamiento 924 del diario 60. Se efectuó nota de calificación suspensiva de la inscripción el día 1 de febrero de 2012, indicando como único defecto que el informe del técnico competente no se encontraba debidamente visado. Como fundamentos de derecho, el registrador alude al principio de calificación registral de los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 99 y ss. del Reglamento Hipotecario, al mandamiento legal de la cédula de habitabilidad de los artículos 132 y 135 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y 8 y 9 del Decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, y a la regulación que, en materia de visados, establecen los artículos 49 y 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el cual se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción al Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, así como también el artículo 31 del Real Decreto 327/2002, de 5 de abril, por el cual se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Arquitectos y su Consejo Superior.
III
Por escrito de fecha 2 de febrero de 2012, el notario autorizante de la escritura, señor Ricardo Cabanas Trejo, interpuso recurso gubernativo contra la calificación negativa, ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas. En primer lugar, el recurso examina la exigencia de visado con carácter general, remitiendo al artículo 13 de la Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios profesionales, según redacción dada por la Ley 25/2009, de 22 de diciembre; al artículo 31 Real Decreto 327/2002, de 5 de abril, mediante el cual se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Arquitectos y su Consejo Superior; al artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio; y a la resolución de 20 de septiembre de 2010, de la Secretaría de Estado de Cooperación Territorial, mediante la cual se publica el Acuerdo de la Subcomisión de Seguimiento Normativo, Prevención y Solución de Conflictos de la Comisión Bilateral Generalitat - Estado. En segundo lugar, el recurso se refiere al visado en el ámbito de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, refiriéndose al artículo 132.a) de la misma y al artículo 9.2 del Decreto 55/2009, de 7 de abril, y a las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero de 2011 y de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de 27 de noviembre de 2008 y de 31 de marzo de 2009, que exigen el visado del informe del técnico competente. Finalmente, en tercer lugar, el recurso defiende la admisión de otros medios de acreditación de la condición de técnico del firmante del informe, diferentes del visado, aludiendo al artículo 40 bis de la Ley 7/2006, de 31 de mayo, del ejercicio de profesiones tituladas y de los colegios profesionales, para concluir afirmando que la condición y habilitación profesional del técnico se desprende de la misma escritura cuya inscripción se deniega, y por esta razón el notario recurrente solicita la admisión del recurso y, si procede, la revocación de la calificación negativa. Con el recurso acompaña la impresión en soporte papel de la relación de Arquitectos Colegiados de la página web del Colegio de Arquitectos de Cataluña.
IV
En fecha 13 de febrero de 2012, el registrador de la propiedad de Torredembarra emite el preceptivo informe, reafirmándose en sus argumentos -a los cuales añade los que emanan de diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, con cita, en cuanto a éstas últimas, de las de 27 de noviembre de 2008 y de 31 de marzo de 2009- y ratificándose en la calificación negativa.
V
Por escrito de fecha 14 de febrero de 2012, el registrador remitió a esta Dirección General el correspondiente expediente, compuesto porlos siguientes documentos: nota de calificación negativa por parte del registrador de Torredembarra, el señor Victor-J. Prado Gascó; recurso del notario Sr. Cabanas, en el cual consta copia del documento objeto del presente recurso; informe -en catalán y en castellano- del registrador Sr. Prado, manteniendo la calificación. La fecha de entrada del expediente en el Registro de esta Dirección General fue el 21 de febrero de 2012
VI
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS
Primero. - La acreditación de la habitabilidad de una vivienda como requisito para inscribir la transmisión o cesión de su uso
1.1. El artículo 132 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho en la vivienda, regula los requisitos para transmitir o ceder su uso y establece que los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión, tienen que exigir el cumplimiento de las disposiciones de la Ley, especialmente la relativa a la cédula de habitabilidad vigente, cuyo documento se tiene que entregar a los adquirentes o a los usuarios. El precepto añade que sólo en los supuestos de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de manera expresa esta obligación de los transmitentes, siempre que por medio de un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación. Desarrollando esta idea, el artículo 9 del Decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, se ocupa específicamente del supuesto de exoneración de la obligación de entregar la cédula, y, después de reiterar en su apartado primero que “[l]as personas adquirentes de una vivienda pueden exonerar de manera expresa las transmitentes de la obligación de entregarles la cédula de habitabilidad sólo en caso de viviendas usadas o preexistentes que tengan que ser objeto de obras de rehabilitación que permitan el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad”, añade en el apartado segundo que, “[e]n caso de exoneración por realización de obras de rehabilitación, se tiene que entregar un informe, emitido por un técnico o técnica competente, que acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad, en cuanto al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que prevé este Decreto, después de la ejecución de las obras de rehabilitación”, para concluir que “[el]informe se tiene que acompañar de un certificado vigente, emitido por el ayuntamiento del término municipal donde se ubique la finca, en el cual se acredite que el uso de la vivienda está autorizado, de acuerdo con la normativa urbanística, y que la finca no está sometida en ningún expediente de protección de la legalidad urbanística”. De acuerdo con lo que se dispone en estos preceptos, el artículo 135 de la Ley 18/2007, al recoger los requisitos para la inscripción registral, señala que los registradores no pueden inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras que no hayan cumplido lo que establece el artículo 132 de la Ley.
1.2. Como ya dijimos en nuestra resolución de 31 de marzo de 2009 y reiteramos en la de 20 de abril de 2010, la normativa sobre habitabilidad, derivada del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, se tiene que entender como delimitadora de la función social de la propiedad [Fundamentos de Derecho 1.4 y 1.1, respectivamente] y tiene carácter imperativo, especialmente, con respecto a la necesidad de la aportación de la cédula de habitabilidad o del informe técnico supletorio [Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de 31 de marzo de 2009, FD 2.2]. Eso exige ser también especialmente esmerados en la apreciación y en la valoración de los requisitos que tienen que concurrir tanto en relación con la cédula de habitabilidad de la vivienda, como, si procede, en relación con el informe técnico sustitutivo que acredite que, una vez efectuadas las obras de rehabilitación de la vivienda, ésta podrá obtener la mencionada cédula.
Segundo. - Los requisitos del informe acreditativo que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación
2.1. En caso de que la vivienda que se transmite no sea de nueva construcción, el mismo artículo 132 Ley 18/2007 establece -cómo se acaba de apuntar- que los adquirentes pueden exonerar a los transmitents de la obligación de aportar y entregarles la cédula de habitabilidad, siempre que se acredite por medio de un informe emitido por un técnico competente, que la vivienda podrá obtener esta cédula una vez ejecutadas las obras de rehabilitación. La cuestión que se plantea en el presente recurso es la de los requisitos que tienen que concurrir en este informe y, en concreto, si es necesario que el mismo esté visado por el colegio profesional correspondiente al que pertenezca el técnico que lo emite. El registrador se decanta por la necesidad del visado y entiende que la omisión del mismo justifica la calificación negativa de la escritura; el notario autorizante de la misma y ahora recurrente sostiene la tesis contraria.
2.2. Los preceptos que se aluden en este informe no son demasiado expresivos y, ciertamente, no mencionan -al menos de forma expresa- la necesidad de ningún visado, cuando de ser preciso, podían y tenían que haberlo especificado. Con todo, también es cierto que estos preceptos requieren que el mencionado informe sea emitido por un “técnico competente” y eso apunta a la exigencia de acreditar la identidad y, sobre todo, la competencia del técnico que lo realiza. Por esta razón, ya en nuestra resolución de 27 de noviembre de 2008, aludíamos a esta doble exigencia y señalábamos que “[con] el visado del Colegio de aparejadores y arquitectos técnicos... se acredita la calificación profesional del técnico que emite el informe” y que “para acreditar la identidad del técnico hace falta que su firma sea legitimada notarialmente” [FD 3.4]. Este criterio lo reiteramos en nuestra resolución de 31 de marzo de 2009, afirmando que “el informe supletorio del técnico competente tiene que ser visado por el colegio respectivo para acreditar la condición de técnico de quien lo firma, y la firma tiene que ser legitimada notarialmente para acreditar la identidad de quien lo firma [FD 2.1].
2.3. De acuerdo con las resoluciones precedentes parecería procedente desestimar el recurso interpuesto. Ahora bien, en el presente caso, tenemos que convenir que si la legitimación de la firma del arquitecto acredita la identidad y el visado su condición de técnico, esta última condición también se tiene que poder acreditar de otra manera. El visado es el medio de prueba habitual para acreditar la competencia del técnico informante, pero nada impide que se pueda recurrir a otros medios de prueba de esta condición y en este caso, en la misma escritura, el notario afirma que le consta por conocimiento directo la condición de arquitecto del técnico y, además, justifica esta afirmación con la constancia del medio a través del cual ha obtenido este conocimiento directo, que es, precisamente, el de haber comprobado en otros documentos autorizados por él la condición de profesional. Esta afirmación de conocimiento directo queda bajo la expresa fe del notario, que en caso de no ser cierta la afirmación incurriría en delito de falsedad.
2. 4. - Por otra parte, con posterioridad a las resoluciones que hemos mencionado antes ha entrado en vigor el Decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad. El artículo 9 del Decreto prevé los supuestos de exoneración y reitera el requisito de informe emitido por técnico competente, pero sin exigir de manera expresa el visado. Además, la nueva normativa establece unas medidas de cautela adicionales, como son la obligación de acabar las obras de rehabilitación en un plazo de tres años y en todo caso antes de una nueva transmisión y la nota marginal.
2. 5. - Podemos convenir, pues, que la normativa vigente exige, en el caso que nos ocupa, que la escritura acredite la identidad del técnico, por medio de la legitimación notarial de la firma, aunque serían aceptables otros medios como la comparecencia del técnico ante notario, y su condición de técnico, que normalmente se acreditará con el visado colegial, pero que excepcionalmente se puede acreditar con otros medios, siendo la manifestación del notario que le consta personalmente esta condición, suficiente a estos efectos. La exigencia del visado en este informe, que no es un proyecto de obras y está destinado a tener una vigencia temporal, con exclusión de cualquier otra acreditación fehaciente del hecho que el técnico tiene la calificación adecuada parece, pues, un formalismo excesivamente rígido, poco compatible con la realidad social actual.
RESOLUCIÓN
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto siendo procedente, por lo tanto, la inscripción del documento.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Tarragona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 18 de abril de 2012
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
