En el recurso gubernativo interpuesto por don José Martín García y don José Manuel Martín Lara, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Valverde del Camino, hoy de Morón de la Frontera, y accidental Número Diez de Sevilla, doña Reyes Muñiz Grijalvo, a inscribir una escritura de disolución de comunidad.
Hechos
I
El 13 de enero de 2004, mediante escritura autorizada por el Notario de Sevilla, don José Luis Ferrero Hormigo, don José Martín García y don José Manuel Martín Lara otorgaron escritura de disolución de la comunidad que ostentaban ambos en nuda propiedad sobre un piso sito en Sevilla, adjudicando la nuda propiedad de toda la finca a don José Manuel Martín Lara.
II
El 10 de mayo de 2004, mediante escritura autorizada por el mismo Notario, don José Martín García y don José Manuel Martín Lara otorgaron escritura de aclaración de la anterior, en la que don José Martín García hacía constar que le correspondía con anterioridad a la disolución de comunidad, el usufructo de la totalidad de la finca, el cual le seguía correspondiendo tras la disolución y en tal concepto manifestaba expresamente su conformidad a la disolución de comunidad realizada.
III
Presentadas copias de las anteriores escrituras en el Registro de la Propiedad número Diez de Sevilla, fue suspendida la inscripción por la señora Registradora mediante nota de calificación de fecha 13 de septiembre de 2004, en la cual, tras exponer los hechos y recalcar que no existe situación de comunidad en cuanto a la nuda propiedad sino que el único que tiene una participación en nuda propiedad es el señor Martín Lara, ostentando el señor Martín García el usufructo vitalicio de parte de la finca y el pleno dominio de otras participaciones, se recogían los correspondientes Fundamentos de Derecho, en los cuales, tras plasmar el artículo 18.1 de la Ley Hipotecaria hacía constar: «No existe una situación de comunidad sobre la nuda propiedad de la finca, que permita liquidar únicamente dicho derecho (artículo 392, párrafo 1.º del Código Civil); sin embargo, sí existe una situación de comunidad sobre la totalidad de la finca, de manera que si lo que se pretende es disolver o modificar dicha comunidad, es preciso que queden perfectamente determinados qué derechos y en qué proporciones corresponderán a cada uno de los comuneros (principio de especialidad y artículo 21 de la Ley Hipotecaria)».
IV
Don José Martín García y don José Manuel Martín Lara interpusieron recurso gubernativo, presentado el día 24 de noviembre de 2004, alegando: que eran dueños de la referida finca en cuanto a 7,3625 % en nuda propiedad don José Manuel Martín Lara de cuyo porcentaje correspondía el usufructo vitalicio a don José Martín García y en cuanto al restante 92,6375 % correspondía en pleno dominio a don José Martín García; que don José Manuel Martín Lara y don José Martín García eran propietarios, pero el primero tenía su participación gravada con usufructo y el segundo no y por vía de reserva surge el derecho de usufructo de don José Martín García en cuanto a la participación del 92,6375 %; que al pasar don José Manuel Martín Lara a ostentar íntegra la nuda propiedad, es evidente que don José Martín García pasa a ser usufructuario por vía de reserva de ese porcentaje del 92,6375 % que añadido al 7,3625 % que ya tenía con anterioridad lo convierte por vía de reserva y simultáneamente con la disolución de comunidad en usufructuario vitalicio de la totalidad del bien; que si en vez de disolver el condominio don José Martín García hubiese vendido o donado la nuda propiedad de un 92,6375 % a don José Manuel Martín Lara sería válida la operación con el mismo resultado práctico pero con un mayor coste; que sobre la finca existe una comunidad pero sólo en cuanto a la nuda propiedad pues el derecho de disfrute sobre la finca corresponde en su totalidad a don José Manuel Martín Lara; que se ha cumplido el principio de especialidad ya que se ha atribuido la nuda propiedad en su totalidad a don José Manuel Martín Lara y la totalidad del usufructo pertenece a don José Martín García, según se aclara por ambos otorgantes en la escritura de 10 de mayo de 2004.
V
La Registradora de la Propiedad emitió su informe con fecha 30 de noviembre de 2004.
VI
El Notario autorizante de las escrituras calificadas informó con fecha 3 de diciembre de 2004, haciendo constar: que existía una comunidad de derechos sobre la finca que se califica como comunidad de la nuda propiedad, comunidad ordinaria regida por los artículos 392 y siguientes del Código Civil que no altera el que uno de los condóminos tenga afectada su titularidad dominical por la existencia de un usufructo que precisamente detenta el otro condueño, y que si existe una situación de comunidad de derechos ¿por qué no pueden disolverla voluntariamente quedando uno sólo con el carácter de tal nudo propietario en base a los artículos 404, 406 y 1.062 del Código Civil?; que el comunero que tenía el pleno dominio podía haber vendido o dispuesto por cualquier otro título válido en derecho, de la nuda propiedad de su cuota a un tercero reservándose el usufructo, luego puede convenir con el otro comunero la asignación a éste, conforme a los artículos antes citados, de la totalidad de la nuda propiedad, reservándose el usufructo, de la misma forma que podían ambos comuneros haber pactado la operación inversa atribuyendo la totalidad del dominio al otro; que de la lectura del Código Civil (artículos 472 y siguientes) resulta claro que dicho cuerpo legal considera al nudo propietario como dueño o titular de la potestad dominical, pudiendo realizar todos los actos dispositivos propios del dominio, siempre, claro está, que deje a salvo el derecho de uso y disfrute del usufructuario y siendo así, ¿por qué no va a poder disolver la comunidad con el otro propietario?
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 392, 400, 404, 405, 406, 1.062 y 1.255 del Código Civil, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de mayo de 1968 y de 2 de enero de 2004.
1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripción de una disolución de comunidad de bienes sobre un piso, otorgada por los dos titulares en proindiviso de la nuda propiedad, adjudicando la totalidad de esa nuda propiedad a uno de ellos, quedando el usufructo vitalicio en la titularidad del otorgante que lo era con anterioridad a la disolución. La Registradora suspende la inscripción por entender que no existe comunidad en la nuda propiedad ya que uno de los otorgantes es titular de un porcentaje proindiviso en nuda propiedad y el otro otorgante es titular del porcentaje proindiviso en usufructo vitalicio correlativo a tal porcentaje en nuda propiedad, y además de un porcentaje proindiviso en pleno dominio.
2. Como cuestión formal previa, esta Dirección General debe recordar que el informe de la Sra. Registradora no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación. La aplicación de un mero principio de seguridad jurídica obliga a que el funcionario calificador exponga en su nota de calificación la totalidad de los Fundamentos de Derecho que, a su juicio, impiden la práctica del asiento solicitado. Dicha integridad en la exposición de los argumentos sobre los que el Registrador asienta su calificación es requisito sine qua non para que el interesado o legitimado en el recurso (artículo 325 de la Ley Hipotecaria) pueda conocer en su totalidad los razonamientos del Registrador, permitiéndole de ese modo reaccionar frente a la decisión de éste. Por ello, entre otras, en las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero y 17 de noviembre de 2003, se manifestaba que el contenido del informe del Registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno. Cuando este Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como: fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir: por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción; fecha de calificación del título y de notificación a los interesados en éste, etc. En consecuencia, el informe del Registrador no tiene ni debe tener por contenido defender la nota de calificación a la vista del recurso presentado, exponiendo nuevos argumentos, pues con tal forma de actuar se está privando al recurrente del conocimiento íntegro de las razones por las que el funcionario calificador decidió no practicar el asiento solicitado. En suma, el momento procedimental único e idóneo en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión es en la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). La conclusión de cuanto antecede es que no puede tenerse en cuenta las alegaciones de la Sra. Registradora contenidas en su informe, en cuanto exceden del ámbito material propio de éste a tenor de la normativa.
3. Entrando ya en el fondo del asunto, debemos determinar, en primer lugar, si existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad aunque uno de los condóminos sea titular no sólo de la nuda propiedad sino del pleno dominio de su participación. La respuesta debe ser positiva ya que el titular del pleno dominio tiene todas las facultades del derecho de propiedad, tanto las que corresponderían al nudo propietario como al usufructuario, sin que por integrar el pleno dominio sea necesario diferenciarlas, hasta el momento en que se realiza un negocio jurídico bien sobre el usufructo bien sobre la propiedad nuda, momento en que ya se distinguen conceptualmente usufructo y nuda propiedad por ser tal distinción imprescindible para conseguir el fin perseguido por el negocio. Admitida la comunidad sobre la nuda propiedad de un bien, es consecuencia necesaria la posibilidad de que los condueños disuelvan dicha comunidad adjudicando la nuda propiedad de la totalidad a uno de ellos: si el titular del pleno dominio puede vender, donar o incluso hipotecar (cfr. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de mayo de 1968) bien el usufructo, bien la nuda propiedad, todos ellos actos de carácter dispositivo, puede igualmente extinguir el condominio que afecta a la nuda propiedad del bien (o al usufructo), máxime cuando este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004) que la extinción de una comunidad que recae sobre un bien indivisible, adjudicándolo a un condueño e indemnizando a los demás no tiene eficacia dispositiva sino particional. Además, dicha extinción de comunidad sobre la nuda propiedad puede realizarse exclusivamente por los titulares de ésta, sin necesidad de consentimiento o intervención del usufructuario, como lo demuestra que: a) el nudo propietario es el titular dominical que puede pedir la división de la cosa común sin necesidad de concurrencia del usufructuario, siempre que la división no perjudique el derecho de éste (cfr. artículo 405 del Código Civil); y b) que el Tribunal Supremo no reconoce legitimación en el retracto de comuneros al usufructuario, en caso de venta de la nuda propiedad por no considerarlo condueño (cfr. Sentencia de 5 de junio de 1929).
4. Por tanto, la solución debe ser favorable a la inscripción de la escritura de disolución de la comunidad en nuda propiedad, por las razones expuestas, reforzadas por el hecho de que el principio de autonomía de la voluntad debe prevalecer siempre, a salvo las limitaciones que el artículo 1255 del Código Civil determina, y en este supuesto se presta el consentimiento por todos los interesados en el bien (incluso el consentimiento, innecesario como hemos visto, del usufructuario) a un negocio jurídico válido tanto desde el punto de vista material como formal.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de abril de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Sevilla número 10.
