Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el abogado J. D. M. contra la calificación del registrador de la propiedad de Figueres, Juan Dionisio García Rivas, que suspende parcialmente la inscripción de una escritura de aumento de capital con la aportación de unas viviendas usadas que no disponen de cédula de habitabilidad.
Relación de hechos
I
El 24 de diciembre de 2012 se presenta al Registro de la Propiedad de Figueres (asiento 1430 del diario 222) la escritura autorizada por el notario señor Vicente Daudí Arnal de 21 de diciembre de 2012, núm. 1435 de protocolo, de aumento de capital social, por la cual el señor J. S. M. S. en nombre y representación de la sociedad "M. M., SL" eleva a públicos los acuerdos sociales adoptados por los cuales, entre otros, se acuerda aumentar el capital social de la mencionada sociedad mediante unas aportaciones dinerarias y no dinerarias. La aportación no dineraria consiste en 6 fincas, de las cuales 5 son viviendas y, la otra, una plaza de aparcamiento.
II
El 15 de febrero de 2013 el registrador de la propiedad de Figueres inscribe el documento en cuanto a la plaza de aparcamiento y suspende la inscripción en cuanto a las cinco viviendas por falta de aportación de su cédula de habitabilidad.
III
El 6 de marzo de 2013, la nota de calificación se notifica a la persona que ha presentado el documento y al notario que lo ha autorizado.
IV
Mediante diligencia notarial de 12 de marzo de 2013, presentada por vía telemática el mismo día, el defecto es enmendado y, el 22 de marzo de 2013 el registrador de la propiedad procede a la inscripción de las cinco viviendas que quedaban por inscribir. No obstante, el 15 de marzo de 2013, el abogado J. D. M. presenta, en la sede de la Generalidad de Cataluña en Girona, recurso contra la calificación del registrador, por no considerarla ajustada a derecho. El mencionado escrito tiene entrada en el registro de la propiedad de Figueres el 28 de marzo de 2013.
V
En el recurso, el abogado J. D. M. alega el incumplimiento del que disponen los artículos 132 y siguientes de la ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda y 8 del decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad d las viviendas y la cédula de habitabilidad, al considerar que no procede la exigibilidad de la cédula de habitabilidad en la escritura de aumento de capital con aportación de unas viviendas dado que la normativa mencionada sólo lo exige en los supuestos de transmisión de viviendas a terceros, no siendo éste el caso. El recurrente entiende que lo que se está haciendo con la mencionada operación es una reestructuración empresarial aportando unas fincas a una sociedad. De manera que en el patrimonio del aportante (que no se altera cuantitativamente) se ha producido una simple transposición patrimonial disminuyendo la rúbrica que representa los inmuebles y aumentando la partida que refleja las inversiones hechas en sociedades. Y, que si bien ha habido un cambio de titularidad, no se puede hablar de vulnerar derechos de terceros, que es lo que la normativa quiere proteger, ya que está siempre dentro de la esfera privada de la misma persona.
VI
El 25 de abril de 2013, el registrador de la propiedad de Figueres, de conformidad con el artículo 3 de la Ley 5/2009 de 28 de abril, da traslado de la documentación al notario, señor Vicente Daudí Arnal, y a la Agencia Catalana de la Vivienda a fin de que formulen alegaciones.
VII
El 14 de mayo, el registrador emite el informe preceptivo en el que defiende su calificación y lo remite a esta Dirección General. En el informe, el registrador entiende que es necesario acreditar que se dispone de las cédulas de habitabilidad respecto de las cinco viviendas objeto de aportación a la sociedad, de conformidad con los artículos 132 y siguientes de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y 10 del Decreto 141/2012, de de 30 de octubre, sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, que obligan a notarios y registradores a autorizar e inscribir actos de transmisión de viviendas en que se acredite disponer de la cédula de habitabilidad. Manifestando, por una parte, que cuando se aporta una finca a una sociedad se produce una transmisión de una persona a otra diferente del transmitente y, por lo tanto, nuevo propietario. Y por la otra que la exigencia de la cédula de habitabilidad es de carácter imperativo y de orden público y no se trata que pueda o no vulnerar derechos de terceros como dice el recurrente sino precisamente de proteger el consumidor o usuario que accede a la propiedad de una vivienda; además de constituir un mecanismo de control de su existencia efectiva y del cumplimiento de la obligación de renovarla periódicamente. Añade también, que el negocio jurídico calificado no es ninguna de las transmisiones que pueden considerarse exceptuadas de la aportación de las cédulas tal como se recoge a las resoluciones de esta Dirección General de 31 de marzo de 2009 y 20 de abril de 2010 y que la escritura tampoco contempla ninguno de los supuestos de excepción del artículo 10 del Decreto 141/2012 antes mencionado.
VIII
El 17 de mayo de 2013, tiene entrada al registro de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas las alegaciones formuladas por la Agencia Catalana de la Vivienda coincidentes con la calificación del registrador. En ellas, en esencia, se indica que en el caso en cuestión, ha habido un cambio de titularidad de las viviendas, fruto de su transmisión voluntaria entre una persona física (el socio de una mercantil) y una persona jurídica (la mercantil) a cambio de participaciones en la sociedad. Por lo tanto, no hay una operación de reestructuración empresarial sino una transmisión voluntaria y onerosa de unas viviendas que salen de la esfera patrimonial del transmitente para pasar a estar incluidas en el activo de una persona jurídica que, a partir de aquel momento, puede disponer, cediéndolas a su vez a un tercero, y que por lo tanto, no nos encontramos ante una operación que se produzca dentro de la esfera privada de la misma persona, tal como alega el recurrente.
El notario autorizante de la escritura, señor Vicente Daudí Arnal, no formula alegaciones.
IX
El expediente contiene la escritura calificada, la nota de calificación, las notificaciones, el escrito por el cual se interpone el recurso, el informe del registrador de la propiedad y las alegaciones de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
X
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
Argumentos del recurso
El recurso que da lugar a la presente resolución se fundamenta en una doble argumentación. Por una parte, en la no procedencia de la obligación de entregar la cédula de habitabilidad en una escritura de aumento de capital mediante la aportación de unas viviendas al no tratarse, según el recurrente, de una transmisión a terceros, sino de una reestructuración empresarial donde se ha producido una simple transposición patrimonial dentro de la esfera privada de la misma persona (el aportante). Y, por la otra, que al tratarse de una transposición patrimonial dentro de la esfera privada del aportante en ningún momento se pueden vulnerarse derechos de terceros que es lo que la normativa quiere proteger.
Segundo
La acreditación de la habitabilidad de una vivienda como requisito para inscribir la transmisión o cesión de uso
2.1 Con respecto a la acreditación de la habitabilidad de una vivienda como requisito para inscribir la transmisión o cesión de uso a favor de cualquier adquirente, el artículo 26.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho en la vivienda establece qué "En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, hay que acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o la disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación se puede exonerar en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.".
Asimismo, el artículo 132 de la mencionada Ley, regula los requisitos para transmitir o ceder el uso de viviendas y establece que los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión, tienen que exigir el cumplimiento de las disposiciones de la Ley, especialmente la relativa a la entrega por parte del transmitente al adquirente de la cédula de habitabilidad vigente. El precepto añade que sólo en los supuestos de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de manera expresa de esta obligación a los transmitentes, cuando la vivienda tenga que ser objeto de rehabilitación siempre que por medio de un informe emitido por técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula después de la ejecución de las obras de rehabilitación. Correlativamente, el artículo 135, impide a los registradores de la propiedad la inscripción de las escrituras que no hayan cumplido lo que establece el artículo 132. Como ya declaramos en nuestra resolución de 31 de marzo de 2009, ante la literalidad de los artículos 26, 132 y 135 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, no es admisible la autorización de escrituras de transmisión de viviendas sin la aportación de la cédula o del informe supletorio.
2.2 En este sentido, tenemos que reiterar, tal como se indica en las resoluciones de 31 de marzo de 2009 y de 20 de abril de 2010, que el artículo 132 de la Ley, que se refiere a escrituras de transmisión o cesión de uso, es instrumental, y que la norma material es la del artículo 26.2 transcrito anteriormente que exige la cédula en cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones (...). La cédula hace falta entregarla, pues, en negocios que comportan una transmisión voluntaria y efectiva del uso de la vivienda a cambio de un precio o contraprestación. Como consecuencia, y manteniendo el criterio establecido en las resoluciones mencionadas, entendemos que la cédula no es exigible en las transmisiones no voluntarias por el transmitente, como son las adjudicaciones en procedimientos de ejecución de cualquier tipo, las expropiaciones o las transmisiones por causa de muerte, ni en aquéllas que, a pesar de ser voluntarias, no comportan contraprestación a favor suyo, cómo son las donaciones. Consideramos que tampoco es exigible su aportación en negocios entre copropietarios en los cuales el adquirente o adjudicatario ya tenía, ni que sea parcialmente, el uso de la vivienda (como son la disolución de condominio ordinario o la liquidación del régimen matrimonial de comunidad de bienes -en el que no hay propiamente transmisión- o la compra por parte de un copropietario de la participación indivisa de la vivienda a otro copropietario) ni en actos de sucesión, universal o particular entre vivos, como son las que se producen en los supuestos de modificaciones estructurales de personas jurídicas que regula la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles o el capítulo IV del Título I del Libro tercero del Código civil de Cataluña.
2.3 Pero la operación que se instrumenta en el documento calificado no es una modificación estructural de la sociedad (la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, establece en el artículo 1 que el objeto de la Ley es la regulación de las modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles consistentes en la transformación, fusión, escisión o cesión global de activo y pasivo, incluido el traslado internacional del domicilio social) ni una operación que quede toda ella dentro de la esfera privada de la misma persona tal como indica el recurrente, sino una transmisión onerosa totalmente voluntaria entre una persona física y una persona jurídica. El señor J. S. M. S. aporta unas viviendas (que salen de su esfera patrimonial) a la sociedad "M. M., SL" que tiene personalidad propia diferente a la de la persona transmitente, a cambio de una contraprestación (participaciones en la sociedad). Por lo tanto, el negocio jurídico calificado no estaría incluido en ninguno de los actos antes indicados en que se considera no exigible la aportación de la cédula de habitabilidad.
2.4 Por otra parte, en la escritura objeto de inscripción tampoco se ha hecho ninguna manifestación ni resulta de manera clara del contexto de la escritura que la operación llevada a cabo quede sujeta a alguno de los supuestos de exoneración de la obligación de entregar la cédula de habitabilidad en las transmisiones de viviendas usadas establecidas en la Ley y en el artículo 10 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.
Tercero
Finalidad de la normativa reguladora del derecho a la vivienda
Sobre la segunda cuestión planteada en el recurso, es decir, sobre cuál es la finalidad de la norma y el conjunto de la Ley del derecho a la vivienda esta Dirección General ya se ha pronunciado en otras ocasiones, como las resoluciones de 20 de abril de 2010 y la de 5 de enero de 2012, afirmando que la obligatoriedad de entregar la cédula de habitabilidad en el momento de transmitir una vivienda viene configurada por la Ley, además de como una norma de protección del adquirente como un mecanismo de control de la existencia efectiva de la cédula y del cumplimiento de la obligación de renovarla periódicamente y no sólo como una norma que pretenda evitar vulnerar derechos de terceros como indica el recurrente, dado que tiene por finalidad última garantizar la calidad y la efectiva viabilidad del parque de viviendas de Cataluña.
Por todo eso, no hay ninguna razón que justifique la exclusión de la exigencia legal de aportar la cédula de habitabilidad en el caso en cuestión.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto a efectos doctrinales y confirmar el acuerdo de calificación del registrador de la propiedad de Figueres.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de Girona, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 25 de octubre de 2013
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
