RESOLUCIÓN de 23 de noviembre de 2000, de la Dirección, General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Fernando Cuevas Oceja, en nombre de doña María Begoña López Flores, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Laredo don Antonio Tornel García, a inscribir una escritura de rectificación de otra de compraventa en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Fernando Cuevas Oceja, en nombre de doña María Begoña López Flores, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Laredo, don Antonio Tornel García, a inscribir una escritura de rectificación de compraventa en virtud de la apelación del recurrente.
I
El 19 de mayo de 1997, en escritura autorizada por el Notario de Logroño, don Juan Antonio Villena y Ramírez, «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima», expone que es dueña de pleno dominio de la siguiente finca urbana: «Parcela de terreno que constituye el lote 135 del plano levantado por el excelentísimo Ayuntamiento de Laredo (Cantabria), y en su zona del ensanche de los terreros, sitio de El Salvé; que mide 4.635.051 metros cuadrados. Linda: Norte, con la gran avenida de la Playa; sur, con la avenida Nueva; al este, con terreno del excelentísimo Ayuntamiento de Laredo, y al oeste, con el lote 111 de don Rafael Sánchez Botija y don Francisco Gómez Cánovas. Finca registral número 4.307, del Registro de la Propiedad de Laredo, Dicha finca fue formada por segregación de otra mayor, adquirida por compra al Ayuntamiento de Laredo en escritura de 30 de junio de 1943, ante el Notario de dicha ciudad, don Ricardo de Guillermo Cordero, cuya segregación se practicó en otra escritura ante el Notario de Laredo don José de Ellacuria y Bearcoechea el 15 de diciembre de 1957, y en dicha escritura, una vez practicada la segregación, «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima», precedió a dividir la citada finca en cinco solares. Que como consecuencia quedó un resto de la finca de 92,50 metros cuadrados, destinado a paso particular, entre dos solares que se enumeran con los números 2.°, 3.° 4.° y 5.°, con entrada por la gran avenida de la Playa, con 3 metros de ancho y unos 30 metros con 80 centímetros de largo para servicio de salida de dichas fincas, pero tal resto de la finca no tuvo reflejo registral, por lo que se procede a su descripción conforme a su realidad física. En el otorgamiento de la escritura, «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima», solicita del señor Registrador de la Propiedad la rectificación de la escritura de segregación de 19 de diciembre de 1957, y que se proceda a inscribir el resto de la finca matriz como queda descrito, y vende dicho resto a doña María Begoña López Flores.
Presentada copia de la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Laredo, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento, que contiene la rectificación de una escritura de división, por no consentir dicha rectificación los actuales titulares regístrales de todas las fincas resultantes de la división que se rectifica. Artículos 1.3, 20 y 40.d de la Ley Hipotecaria y 46 de su Reglamento. Contra esta calificación podrá recurrirse gubernativamente por medio de escrito dirigido al excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria, dentro del plazo de cuatro meses, contando desde la fecha de la nota en los términos que establece el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento.-Laredo, 2 de marzo de 1998.-El Registrador, Firma ilegible.
El Procurador de los Tribunales, don Fernando Cuevas Oceja, en nombre de doña María Begoña López Flores, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que los artículos 1.3, 20 y 40.d de la Ley Hipotecaria y 46 de su Reglamento no sustentan el criterio del Registrador que se impugna. Que la escritura de segregación y división de la finca matriz otorgada por «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima», no se describió como correspondía el resto de dicha finca matriz tras la división operada, cuyo resto era y siguió siendo de la mercantil citada, mientras que la misma no decidiera transmitirlo. Que siendo de su titularidad el resto existente no transmitido, es obvio que podrá perfectamente promover por sí, como única interesada, sin precisar el consentimiento de los dueños de esas fincas resultantes, el acceso al Registro de aquel resto que quedaba antes de la venta de las fincas, pues ello no constituía otra cosa que un complemento o aclaración de esa escritura, completándola sin que ello afecte o perjudique a terceros y, en concreto, a los mencionados adquirentes de las fincas, que ningún derecho ostentan sobre el resto en cuestión, de la única y exclusiva propiedad de «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima» y siendo así que el resto cierra o completa la superficie de la finca matriz, de manera que sumada la superficie de las parcelas restantes de la división y el resto, el total será la superficie de la finca inicial antes de su división, luego no se trata de introducir subrepticiamente una fina, en cuya enajenación se respeta su destino de paso particular, para servicio de salida de los solares numerados en la escritura de segregación y división como 2ª., 3ª., 4ª. y 5ª. Que cabe aplicar aquí, por tanto, el criterio mantenido en los casos de rectificación registral, que la admite cuando la causa de la misma pueda probarse con documentos auténticos y no existe una novación de negocio jurídico, que queda subsistente en todo lo demás no afectado por la rectificación, siendo esta en tal caso pura y simple, precisando solamente del consentimiento del titular. Que cabe citar la Resolución de 28 de febrero de 1951. Que en cuanto a los artículos en que se funda la nota de calificación hay que señalar que: a) En cuanto a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria hay que decir que el Registrador no puede denegar la inscripción porque la finca transmitida estaba inscrita previamente a favor del transmitente y no de otra persona distinta. b) En cuanto a lo que dice el artículo 40.d de la Ley Hipotecaria, se señala, que el único titular legitimado para instar la rectificación y para consentirla es «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima», única dueña y parte interviniente en la segregación de la finca y su división y propietaria indiscutible del resto de la finca que ahora se trata, sin que ninguno de los adquirentes de las otras fincas resultantes de la división ostenten derecho alguno que pueda quedar afectado por la rectificación.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota informó: Que en la escritura otorgada hace más de cuarenta años (19 de diciembre de 1957), la sociedad «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima», hoy en liquidación, dividió la finca registral número 4.307 para formar otras cinco fincas, registrales números 5.680, 5.681, 5.679 y 5.682, hoy transmitidas a diferentes personas que figuran como titulares registrales, no figurando la sociedad citada en la actualidad como titular registral de ninguna de las fincas resultantes de aquella división. Que en virtud de lo establecido en los artículos 1.3 y 38.1.° de la Ley Hipotecaria, la situación registral existente al tiempo de la presentación del documento, es la que junto con el contenido del documento ha de tomar en consideración el Registrador para ejercer su función calificadora conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que en la escritura otorgada en Logroño el 19 de mayo de 1997 por el liquidador de la sociedad «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima», y por doña María Begoña López Flores, el representante de la sociedad manifiesta la existencia de un resto de finca al tiempo que expresa que el mismo es zona de servicio de cuatro de las fincas resultantes de la división, subsana la escritura de segregación, cuando la escritura otorgada en su día lo fue de división, atribuye la propiedad de la finca resultante de la rectificación a la sociedad citada y vende dicha finca a la recurrente. Que se considera que dicha subsanación y atribución de la propiedad del resto sólo es posible con el consentimiento de todos los titulares registrales de las fincas resultantes de la división. Que así lo exige el principio registral de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que «Bilbaína de Edificación, Sociedad Anónima» no es titular registral de porción alguna en la finca registral número 4.307. Que no existe registralmente resto de dicha finca, dado que la misma fue objeto de división, la totalidad de la finca dividida se distribuye en otras fincas registrales y no queda subsistente la finca matriz, ni porción alguna de la misma conforme a lo dispuesto en el artículo 46 del Reglamento Hipotecario, a diferencia de la segregación regulada en el artículo 47 de dicho cuerpo legal en que la finca matriz continúa existiendo, si bien reducida en su extensión en la medida en que se ha creado una nueva finca registral. Que la subsanación debe ser realizada o cuando menos consentida, y, por tanto, ratificada por quienes son titulares registrales de las fincas resultantes de la división. Que así lo exige también el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y en el mismo sentido se manifiesta la Resolución de 14 de junio de 1993 (y la misma Resolución de 28 de febrero de 1951, citada por el recurrente). Que, por otra parte, aunque en realidad quede un resto de finca matriz porque se formalizó erróneamente una división, cuando se pretendió hacer una segregación, la cuestión subyacente en el plano civil es determinar a quién pertenece hoy dicho resto de finca, máxime cuando se manifiesta en la propia escritura de subsanación calificada. Que la porción restante es zona de servicio de cuatro de las fincas resultantes de la primera división. En casos semejantes dos Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1989 y 15 de febrero de 1995, atribuyen la propiedad de las parcelas destinadas a viales o zonas de paso a los compradores de las fincas, basándose en el artículo 1.097 del Código Civil. Pero esta es una cuestión que de ser planteada, se resolvería en la instancia correspondiente. Que la sociedad que en su día realizó la escritura de división y que luego vendió todas las fincas resultantes de aquella, sin ostentar hoy titularidad registral alguna, no puede por si sola, sin el concurso de los actuales titulares registrales, rectificar la división pretendiendo que fue una segregación, que hay un resto y que dicho resto de finca es de su exclusiva propiedad.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria confirmó la nota del Registrador fundándose en los artículos 20 y 40.d de la Ley Hipotecaria, y en que si como consecuencia de los posibles errores o defectos padecidos en la escritura pública otorgada en 1957, se practicó en el Registro de la Propiedad una operación registral de división, cuando en realidad debía haberse practicado una segregación, la rectificación de dicha inexactitud mediante la manifestación de la existencia de un resto de finca, su descripción y atribución de su propiedad a la entidad que en su día fue titular registral de la finca matriz dividida, no puede efectuarse en virtud de una escritura rectificadora otorgada exclusivamente por dicha entidad, sino que necesitará el consentimiento o ratificación de los actuales titulares registrales de las fincas en que aquella se dividió o que la rectificación se practique en virtud de resolución judicial que recaiga en procedimiento dirigido contra dichos titulares.
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Vistos los artículos 1, 20, 38, y 4.° de la Ley Hipotecaria; 46 y 47 de su Reglamento; 153 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de este centro directivo de 17 de noviembre de 1995, y 4 de noviembre de 1997.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: En 1947, la entidad Bilbaina divide una finca en cinco, vendiendo cada una de las resultantes a distintas personas. En 1979 se disuelve la expresada sociedad. En 1997 comparece el liquidador de la repetida entidad, y, por sí solo, otorga una escritura pública de rectificación de la de 1947 y, después de afirmar que después de la división quedó un resto de finca destinado a paso particular entre varios de los solares vendidos, destinado a salida de dichas fincas, al no haber tenido este resto constancia registral, rectifica la escritura de división, solicitando la inscripción de dicho resto, y vendiendo el mismo a una persona. El Registrador suspende la inscripción por no consentir la misma todos los titulares de las fincas resultantes de la división y venta. El Presidente del Tribunal Superior confirma la calificación.
2. El recurso no puede estimarse, siendo imprescindible para la constancia registral de «resto» el consentimiento de todos los actuales titulares de las fincas que fueron objeto de división, y ello; a) porque para rectificar una escritura es precisa la concurrencia de todos los otorgantes de la misma (cfr. artículo 153 del Reglamento Notarial); b) porque los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), y, para la rectificación de los mismos, a falta de resolución judicial, tomada con los requisitos legales, es imprescindible el consentimiento de todos aquellos a quienes afecte la rectificación; c) porque, dividida una finca, no queda resto registral de la misma, por lo cual la entidad que en su día vendió ha dejado de ser titular registral que tenga relación alguna con la finca dividida y vendida, por lo cual se infringiría también el tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 23 de noviembre de 2000.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.
