En el recurso gubernativo interpuesto por don Adolfo Calvo-Parra y Nebra, en representación de Comunidad de Propietarios de la Urbanización Río Moros del Espinar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Segovia número 2, doña María de los Angeles GaltoDurán Rivera, a inscribir una escritura de constitución de un conjunto urbanístico.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid, D. José Manuel Hernández Antolín, el día 31 de Marzo de 2000, bajo el número 2309 de su protocolo, la Comunidad de Propietarios de la Urbanización «Río Moros», representada por su presidente, el Señor Navalpotro, acuerda constituirse en conjunto urbanístico. Tal acuerdo fue adoptado en Junta General. A su vez, se redactan los Estatutos que han de regir el Conjunto. Dicha escritura es rectificada por otra posterior de 3 de octubre de 2001, autorizada por el Notario antes citado, bajo el número 6033 de su protocolo, para fijar la finca donde se ha de tomar razón de la constitución del conjunto urbanístico, especificando las tres parcelas independientes que han de consignarse como elementos comunes del conjunto. También, se acompaña una escritura pública de adhesión y poder especial, autorizada por el Notario de Madrid, don José Manuel Hernández Antolín, el día 10 de noviembre de 2003, con el número 6556, por el que la entidad promotora, como titular registral de diversas participaciones de las fincas que van a constituir el conjunto urbanístico, presta su consentimiento formal a dicha constitución.
II
Con fecha de 19 de enero de 2005, fue extendida la siguiente nota de calificación: «Hechos: 1.º El precedente documento, consistente en una escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don José Manuel Hernández Antolín, el día 31 de marzo de 2000, número 2309, subsanada por otra escritura otorgada en Madrid, el día 3 de octubre de 2001, ante su Notario don José Manuel Hernández Antolín, número 6556 de su protocolo, fue presentado en el Libro Diario de este Registro el día diez de los corrientes, bajo el número de asiento 495 del Diario 20. 2.º En dicha escritura, en el artículo segundo, capítulo I, de los estatutos, se establece que «la comunidad está formada por ciento sesenta y seis propiedades, incluidos en parcelas para la construcción en cada una de una vivienda unifamiliar, cinco bloques de apartamentos, con cuatro por edificio, más las correspondientes zonas verdes y zona social y deportiva»; sin que en la constitución de la comunidad conste el consentimiento unánime de todos los propietarios de las parcelas y apartamentos que forman el Conjunto Urbanístico. 3.º Que en la escritura número 6556, de 10 de noviembre de 2003, «Indocasa» reconoce, en el apartado II de la exposición, la titularidad de las participaciones indivisas de las fincas que van a ser elementos comunes, pero sin que los propietarios titulares de las fincas que forman el conjunto urbanístico presten el consentimiento previsto en los artículos cinco y veinticuatro, párrafo b), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y el artículo 153 del Reglamento Notarial. Los propietarios de las fincas registrales 18287, 18288... no son dueños, a su vez, de participaciones indivisas de las fincas registrales números 9825, 11219 y 11220, que pasan a formar los elementos comunes del conjunto urbanístico; y los propietarios de las fincas registrales 9776... no son dueños a su vez, de participación indivisa en la finca registral número 11220; siendo necesario para la constitución de la comunidad de propietarios el consentimiento unánime de todos los propietarios de las parcelas que forman el conjunto urbanístico, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 24, párrafo b), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, por el que se establece que deben participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. La unanimidad requerida es la de la totalidad de las parcelas que se incluyen en el conjunto urbanístico, no sólo de los titulares de participaciones indivisas de las fincas registrales 9825, 11219 y 11220, según se desprende del artículo segundo de los propios estatutos de la comunidad que se pretende constituir. Fundamentos de Derecho: Vistos los artículos 5 y 24, párrafo b), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal; el artículo 153 del Reglamento Notarial, y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 23 de noviembre de 2000, previo examen y calificación del precedente documento, la Registradora que suscribe ha acordado: suspender la inscripción del documento por el defecto subsanable señalado al principio de esta nota; no tomándose anotación de suspensión por no haberse solicitado expresamente...».
III
Don Adolfo Calvo-Parra y Nebra, en la representación que ostenta, interpone recurso gubernativo frente a la nota de calificación alegando los siguientes argumentos: 1. La urbanización privada «Río Moros» está integrada por diversas parcelas susceptibles de titularidad independiente, sobre las cuales se ha declarado, en su caso, la construcción de viviendas unifamiliares, y edificios en régimen de propiedad horizontal, enajenados por pisos. A cada uno de los titulares de las parcelas se les adjudicó de forma inseparable de su titularidad, una cuota indivisa de tres parcelas destinadas a zona deportiva, club social y pista polivalente. Dichas parcelas figuran en el Registro como fincas independientes. Por diversos motivos, algunas de las titularidades no han accedido al Registro figurando inscritas todavía a nombre de la Promotora, por lo que se trata de una comunidad romana o proindiviso ordinario. La existencia de las tres parcelas en proindiviso aconsejaba la creación de una estructura jurídica que permitiera conjugar los distintos intereses. De ahí la constitución de un conjunto urbanístico con la aprobación de sus normas reguladoras, que se llevó a cabo en la escritura pública autorizada el 31 de marzo de 2000. 2. Presentada la escritura en el Registro, se hace constar que determinadas parcelas figuran inscritas a nombre de la promotora. De este modo, el objeto del recurso se centra en: a) Determinar qué mayoría se requiere para la constitución de un conjunto urbanístico, y la situación que, a su vez, derivaba del hecho de que algunas parcelas figurasen aún inscritas a nombre de la promotora. Tratándose de una comunidad ordinaria, la constitución de un conjunto inmobiliario es un acto de administración ordinaria bastando con el acuerdo de la mayoría de los condóminos, según el artículo 398 del CC. De la certificación incorporada a la escritura se desprende la existencia de mayoría suficiente. El representante de la promotora tras reconocer que con cada parcela se transmitió conjuntamente una participación indivisa de las parcelas comunes y en un solo concepto de titular registral, otorgó escritura pública en la que además de conferir un poder especial para complementar las escrituras en las que se había omitido incluir las citadas partes indivisas, prestó su plena conformidad al acto constitutivo del conjunto urbanístico y a los estatutos incorporados. Este procedimiento subsana los posibles defectos advertidos en la calificación. b) La forma de acreditar el consentimiento de la mayoría. En la escritura se incorpora una certificación del acuerdo en la figuran los propietarios de parcelas que aprueban el acto constitutivo, primero por los asistentes a la Junta, y después por el resto de propietarios que fueron notificados legalmente, y no manifestaron su oposición, conforme al artículo 17 de la LPH. Este procedimiento no ha sido puesto en duda por la Registradora por lo que no es cuestión sujeta al recurso.
IV
Doña María de los Angeles Galto-Durán Rivera, Registradora de la Propiedad de Segovia número 2, emitió informe de fecha 16 de febrero de 2005, remitiendo los documentos relativos al recurso a esta Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18 de la Ley Hipotecaria; los artículo 1, 5 y 24.1 b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su redacción dada conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril; los artículos 396, 398 del Código Civil; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 1995, 23 de noviembre de 2000, 23 de junio de 2001, 11 de octubre de 2001.
1. En el presente recurso se debate la negativa a inscribir una escritura de constitución de un conjunto urbanístico. Frente a la calificación del Registrador, en la que se precisa el consentimiento unánime de los titulares de las fincas que forman dicho conjunto; el recurrente estima que, dado que se trata de una comunidad ordinaria, basta el acuerdo de la mayoría de los condóminos adoptado con arreglo a lo dispuesto en los artículo 398 del Código Civil.
2. La regulación de los conjuntos urbanísticos, sus elementos y caracteres se recoge en el artículo 24 de la Ley 49/60, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Conforme al citado artículo, el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, será aplicable a los complejos inmobiliarios privados, que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; b) participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentran divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. En relación a este segundo apartado, cabe destacar lo señalado por el Registrador en su nota de calificación, con carácter previo, esto es, la necesidad de que todos los titulares de elementos independientes participen de manera inherente en la titularidad de los ahora configurados como elementos comunes.
3. El fondo del recurso se centra en la constitución del conjunto inmobiliario y su naturaleza. Dada la aplicación supletoria a estos de las normas reguladoras de la propiedad horizontal, es preciso acudir a lo dispuesto en los artículos 2 y 5 de la Ley, dedicado este último al título constitutivo formal de la propiedad horizontal, así como a lo señalado por el artículo 396 del Código Civil, al que aquel se remite. La configuración de un edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido calificada por la doctrina mayoritaria y por la jurisprudencia como un acto de riguroso dominio. De ahí la necesidad de que la escritura de constitución sea otorgada por el propietario único del inmueble, o por todos los titulares de los diferentes pisos y locales que integran aquella. De este modo, el nudo propietario podrá otorgar la escritura de constitución, siempre que no haya perjuicio para el usufructuario; el apoderado necesita poder expreso para constituir un inmueble en régimen de propiedad horizontal, por tratarse de un acto de riguroso dominio (Resolución de 17 de abril de 1970). En este sentido, se ha pronunciado la Dirección General en diversas resoluciones, relativas al otorgamiento del título constitutivo como a las modificaciones del mismo, frente a aquellas modificaciones que se adoptan con el acuerdo mayoritario en el seno de la Junta de Propietarios (artículo 17 de la Ley). Así, destacan las Resoluciones de 27 de junio de 1995, 23 de noviembre de 2000, 23 de junio de 2001, 11 de octubre de 2001.
No cabe, por tanto, entender que ante la presencia de una comunidad ordinaria, la constitución de un conjunto urbanístico es un acto de administración, cuya adopción requiere de la mayoría que contempla el artículo 398 del Código Civil, dado que partiendo de la naturaleza dominical del acto constitutivo, de tratarse de una comunidad romana se precisaría de la unanimidad prevista en el artículo 397 de aquel cuerpo legal; ya que es necesario el consentimiento de todos los titulares de las diferentes parcelas, pisos, locales o cuotas indivisas de los mismos sobre las que el conjunto se constituya. Todo ello sin prejuzgar si la constitución en régimen de propiedad horizontal participa de la naturaleza de los actos de administración o disposición. Es un acto de riguroso dominio y por ello en el otorgamiento han de concurrir los titulares de los diferentes elementos que hayan de concurrir en la comunidad. En definitiva, se requiere el consentimiento de cada uno de los titulares de las fincas, elementos independientes, o cuotas de las mismas que pasan a integrar el conjunto urbanístico.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de enero de 2006.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad número 2 de Segovia.
