En el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de la Palma del Condado, don Antonio Carapeto Martínez a inscribir una escritura de segregación y compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 20 de julio de 2005 por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, la sociedad «K-O 2000, S. L. «segrega de una finca rústica otra para formar finca independiente y vende a la sociedad «R, S. L.» el pleno dominio de la finca resto.
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de La Palma del Condado fue calificada con la siguiente nota: Hechos: Don Eusebio Martín Coronel, presentó el 18 de septiembre de 2006, una escritura autorizada el 20 de julio de 2005, por don Juan Solís Sarmiento, número 2324 de su protocolo, que causó el asiento de presentación número 695, del tomo Diario 150. Fundamentos de derecho: La operación de segregación que se efectúa, no es coincidente con la Licencia Urbanística expedida por la Secretaria Accidental del Ayuntamiento de Chucena, con fecha 26 de mayo de 2005, que mediante testimonio, obra unido a la matriz de la escritura presentada. En efecto, el Ayuntamiento concede Licencia para segregar diecisiete mil trescientos noventa y nueve metros cuadrados, que coinciden con la superficie que ocupa la Unidad de Actuación UA-1M de las Normas Subsidiarias de Chucena, siendo éste el motivo de la Licencia, ya que se trata de suelo urbano. En el título que se califica se segrega, justamente lo contrario, el resto de finca que es suelo NO urbano. Acuerdo: En virtud de lo anteriormente expuesto, se suspende la práctica del asiento solicitado, por el defecto subsanable indicado. De acuerdo con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles desde esta notificación. Contra esta calificación puede interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la misma con arreglo a lo dispuesto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, mediante escrito presentado en este Registro de la Propiedad, en cualquier otro o en los Registros y Oficinas previstas en el artículo 38.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, sin perjuicio de ejercitar cualquier otro derecho que estime procedente, incluido el de instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria. La Palma del Condado. El Registrador. Fdo. Antonio Carapeto Martínez.
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso contra la anterior calificación, y alegó: Que a la calificación del Registrador de la Propiedad le falta total motivación legal. Que se cumple absolutamente con la legalidad vigente: Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía y Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, sobre inscripciones en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza Urbanística. La escritura contiene la preceptiva licencia del Ayuntamiento correspondiente, que por testimonio se incorpora a la escritura, autorizando la formación de dos fincas independientes (artículos 52, 66, n.º 1.4 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, artículo 78 del Real Decreto antes citado). Igualmente se cumple con el requisito de la notificación posterior al Ayuntamiento del cumplimiento de la condición (Artículo 66, n.º 5.6 Ley 7/2002). Que la misma legislación citada emplea indistintamente los términos «segregación« «división «o« parcelación « que en sustancia significan lo mismo. Las diferencias estriban sólo en plano registral y fiscal. Registralmente la segregación forma una finca nueva y se mantiene la primitiva, modificada,; mientras que en la división se forman fincas nuevas, desapareciendo la primitiva. Desde el punto de vista fiscal la segregación es menos costosa que la división Y esto último, es decir la motivación fiscal, es la causa de segregar las mas pequeña en la referida escritura. Que con ello no se incumple la legislación aplicable, ya que el control urbanístico en la formación de las fincas, se cumple con el otorgamiento de la licencia.
IV
El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 259.3 del texto refundido de la Ley del Suelo, artículos 52 y 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, 23 a 27 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, y 47 a 50 y 93 a 95 del Reglamento Hipotecario.
1. Se presenta en el Registro escritura de segregación y venta de una finca. Como documento unido se testimonia licencia municipal para segregar 17.399, 77 metros cuadrados de una matriz de 20.587 metros cuadrados.
El Registrador suspende la inscripción porque lo que se segrega es la parcela de menor extensión, que en la licencia aparece que debería quedar como resto, quedando como matriz la de mayor extensión, que es la que en la licencia se autoriza a segregar. El Notario recurre.
2. El recurso ha de ser evidentemente estimado. El hecho de que una finca registral se convierta en dos puede realizarse por tres mecanismos distintos: mediante la división de la finca originaria en dos nuevas (división propiamente dicha), mediante la segregación de la porción mayor, quedando como resto la porción más pequeña, o mediante la segregación de esta última quedando como resto la porción mayor. La diferencia entre uno y otros procedimientos es únicamente de mecánica registral, pero la consecuencia de una y otras operaciones es la misma: que resultan dos fincas distintas con las superficies previstas. Por ello, ni la legislación hipotecaria ni la urbanística ni la agraria predeterminan uno u otro procedimiento, que para todas ellas es indiferente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de marzo de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
