En el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada doña Susana Alonso López en nombre de don Carlos Escobar Juárez, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Logroño número 2, don Carlos Pindado López, a rectificar un asiento.
Hechos
I
Resulta inscrita una finca en el Registro de la manera siguiente: «descrita en la inscripción primera, si bien según la escritura que se inscribe es urbana y tiene la siguiente descripción: Casa-habitación sita en.en la calle.número., con un pequeño jardín de 187 metros y 48 decímetros cuadrados y con acceso directo desde la calle a la casa siendo de su propiedad». Al margen de la expresada inscripción figura extendida una nota posterior a la inscripción, que expresa: «las palabras <con acceso directo desde la calle a la casa siendo de su propiedad> de la inscripción adjunta, constituyen una mención susceptible de cancelación, en base al artículo 98 de la Ley Hipotecaria por lo que en virtud de instancia suscrita.en.por.propietaria de la finca colindante a la de este número, queda cancelada».
II
Presentada en el Registro instancia por el titular registral, entendiendo nula la cancelación practicada y solicitando la reposición de la expresión suprimida, fue objeto de la siguiente calificación: FUNDAMENTOS DE DERECHO. Artículos 1, 18 y 98 de la Ley Hipotecaria, y 353 de su Reglamento. CALIFICACIÓN: No procede aquí rectificar sino, cancelar una nota extendida después de calificar la instancia que la sustenta. No procede la cancelación de la cancelación de la mención, por tratarse de asiento ya firmado, y por tanto, bajo la protección de los tribunales (Artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Tan sólo como informe sobre dicha cancelación, considera pertinente exponer: 1.º Es improcedente entrar a discutir si el solicitante de la cancelación tenía o no derecho a pedirla dada la amplitud del legislador en este tema, expuesto en el artículo 353 del Reglamento Hipotecario, según el cual el Registrador cancelará las menciones al expedir certificaciones de la finca. 2.º Si parece clarificador precisar el concepto de «mención». Este está referido a los derechos susceptibles de inscripción separada y especial. en este caso, la propiedad del camino se menciona en el título que dio lugar a la inscripción 12.º ya que, no consta inscrita en las inscripciones anteriores, que repiten la descripción de la finca como de 400 metros cuadrados, y no se constituye debidamente en la escritura; si bien el legislador de 1861 dio cabida a las menciones, el de 1944-46 fue contrario a ellas, y las eliminó del Registro (Artículo 98 de la Ley Hipotecaria y 353 del Reglamento Hipotecario.). El derecho al camino como derecho de propiedad debe determinarse en su superficie, linderos, y demás requisitos, e inscribirse como tal, y no bajo la frase que se incluyó en la escritura que dio lugar a la inscripción 12.º, frase que constituye propiamente una mención de derecho susceptible de inscripción separada y especial, y que tras la calificación de la instancia que solicita su cancelación, se canceló. El Tribunal Supremo en la sentencia de 17/10/1967 define la mención como el ingreso en el Registro de un derecho real inmobiliario, carga o gravamen en virtud de un título que no está destinado a documentar el acto de constitución el mencionado derecho, sino que teniendo aquél diverso alcance, no obstante da cuenta también, de la existencia de un derecho real en relación con la finca objeto de transmisión, sin que por lo demás, tal derecho real inmobiliario o gravamen figure inscrito en los libros del Registro. Son por tanto elementos característicos: 1/ Es una referencia expresa en forma simple; 2/ Es una carga, gravamen o derecho real inmobiliario; 3/ No trae causa de una inscripción anterior, ni se constituye en el título que la refiere. La expresión «acceso directo desde la calle a la casa siendo de su propiedad» alude a la propiedad de un camino o acceso que no se constituye debidamente en la escritura, y que por ésta sola vía no debe perjudicar a terceros. Deberá constituirse debidamente mediante rectificación de la escritura inscrita, o en otra distinta, y entonces tendrá acceso al Registro. Dicha propiedad del camino, no constaba en el título de propiedad del Banco Guipuzcoano, y no cabe añadir de rondón, en la escritura de venta a don Carlos Escobar, lo cual no niega, en absoluto, que el mencionado camino pertenezca realmente al citado, pero sí niega que ese procedimiento sea válido para su acceso al Registro, razón por la cual se atendió en su momento la solicitud de cancelación de la mención. Denegado. Todos los defectos son subsanables salvo aquellos en que expresamente se manifieste lo contrario. Contra la presente calificación cabe interponer recurso en este Registro de la Propiedad, para la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la mencionada calificación en los términos de los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Logroño, a sin fecha. EL REGISTRADOR. Firma ilegible.
III
La Letrada doña Susana Alonso López en nombre de don Carlos Escobar, interpuso recursobernativo frente a la calificación que consta en el apartado anterior, con apoyo en los siguientes argumentos: I) que se ha cancelado un derecho del recurrente en virtud de documento privado, a pesar del artículo 3 de la Ley Hipotecaria sin habérsele notificado, y sin documento judicial o administrativo que ordena la cancelación, y sin tener en cuenta la protección de los tribunales del artículo 1 de la Ley Hipotecaria. II) que la propiedad del acceso directo desde la calle no es una mención ni un derecho personal ni un derecho susceptible de una inscripción especial y separada, sino un derecho real de propiedad. III) que la cancelación se no se ha practicado de oficio por Registrador al solicitarse una certificación o practicarse un asiento relativo a la finca, sino que ha sido solicitada por un particular que no reúne la condición de interesado. IV) que no reúne la cancelación los requisitos del artículo 103 de la Ley Hipotecaria y que es nula, no perjudicando al recurrente conforme al artículo 31 de la Ley Hipotecaria.
IV
El 22 de julio de 2003 el Registrador emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.3, 29, 40 66 y 98 de la Ley Hipotecaria y 353.3 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 15 de enero de 2000, 28 de mayo de 2002, 7 de mayo y 14 de julio de 2003 y 21 de julio de 2004.
1. Una finca figura inscrita en el registro en la forma siguiente: «Descrita en la inscripción 1.ª, si bien según la escritura que se inscribe es urbana y tiene la siguiente descripción: Casa-habitación sita en....en la calle.... número..., con un pequeño jardín de ciento ochenta y siete metros y cuarenta y ocho decímetros cuadrados y con acceso directo desde la calle a la casa siendo de su propiedad.». Al margen de la expresada inscripción figura extendida una nota, extendida con posterioridad a la inscripción, que expresa: «Las palabras <con acceso directo desde la calle a la casa siendo de su propiedad>, de la inscripción adjunta constituyen una mención susceptible de cancelación, en base al artículo 98 de la Ley Hipotecaria,. por lo que en virtud de instancia suscrita... en...por...propietaria de la finca colindante a la de este número, queda cancelada».
Se presenta instancia en la que el titular de la finca, entendiendo nula la cancelación practicada, solicita la reposición en el Registro de la expresión suprimida. Ante la denegación del Registrador, el interesado recurre.
2. En el fondo lo que se pide por el recurrente es la nulidad de la cancelación realizada. Pues bien: según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr. las Resoluciones citadas en el «vistos»), del artículo 66 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado, pero no contra un asiento ya practicado, de modo que cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, desemboque en la práctica del asiento, como ha ocurrido aquí, pues el Registrador ya ha realizado la cancelación, el asiento practicado queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de junio de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Logroño número 2.
